豪宅滨江凯旋门开盘均价16万
http://www.haozhai.cn 文章来源: 东方早报 2012-03-20 13:20
德佑地产研究主任陆骑麟介绍，此次滨江凯旋门推出的是公寓项目，加上都是临江公寓，且品质上优势较大。此次不少单价在11万-12万元的公寓定价比较贴近市场，有一定的价格优势，相信可以拉动成交。但顶层公寓的单价显得有点虚高，这部分房源可能因为稀缺性，体现的应该是今后的市场价格。
据德佑地产统计，今年1月至今，浦东陆家嘴板块世茂滨江成交了11套房源，均价在8万元/平方米。去年下半年，汤臣一品也有两套房源成交，均价为14.4万元/平方米。
曲折入市路
值得指出的是，滨江凯旋门的入市之路并非一帆风顺。
2005年6月，新鸿基地产以31.85亿元的价格，摘得位于浦东小陆家嘴张杨路以南、浦明路以西、滨江公园以东的“潍坊新村地块”，成交楼面地价达20178元/平方米，这一成交价创下了当时沪上单宗地块交易的最高总价。
但在拿到地块后，因为规划等问题，导致新鸿基不得不在拿地4年后才开工。
新鸿基方面称，2005年该公司获得潍坊新村地块后，将设计完成的规划上报到规划部门。但在规划公示期间，引起了附近其他小区业主的反对。在较长时间的交涉之后，规划部门决定尊重附近居民的意见，对潍坊新村地块原有的出让条件作出了修改。
于是，新鸿基不得不将原有的规划设计方案进行修改。2008年12月31日，新鸿基多次修改的规划方案通过了有关部门的审批。2009年5月12日，新鸿基拿到了该地块的开工许可证。2009年6月1日，滨江凯旋门项目才得以正式开工。
另有知情人士提到，滨江凯旋门的预售证申请也并不十分顺利。滨江凯旋门于2011年下半年结构封顶，按照相关规定可以申请预售证，而那时也恰好遇到了市场调控期，相关部门对于高端房源定价和入市显得十分谨慎，导致双方在定价上面有较多沟通。
“每月或可成交10余套”
在分析师薛建雄看来，由于此前遭遇的曲折，滨江凯旋门已经错过了最佳的开盘时机。
“如果没有限购等政策，该项目均价可能比目前定价高出10%～20%。”薛建雄说。
不过，薛建雄也说，滨江凯旋门此次开盘体量较大，规划齐整，房源选择范围广，加上新鸿基对豪宅项目的开发经验受到业内认可，相信该项目在其目标客群中会有较大的竞争优势。
据薛建雄介绍，目前从品质上可以与滨江凯旋门抗衡的项目主要是汤臣一品，以及位于新天地的翠湖天地。同等级别的公寓房源上，滨江凯旋门有价格优势，相信单价在9万-12万元的房源入市后，每月可达成10余套的成交量。
陆骑麟则强调，受限购政策影响，千万级豪宅的销售并不理想。房源选择范围小，有些房源房龄老等因素，也在制约此类市场的成交量。
另有不愿具名的开发商分析，新鸿基在富豪特别是海外富豪中认可度极高，该公司开发的项目有相当比例的客户群，是跟随着新鸿基投资的。从这点而言，滨江凯旋门入市后的销售不会因市场调控，而显得过于冷淡。
陆骑麟也说，沪上高端客户群的需求依然存在。
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