上海楼市小阳春至 “凶猛”“胸闷”轮番上演
http://www.haozhai.cn 文章来源: 新闻晨报 2012-03-30 11:00
[提要]虽然今年上海楼市迎来了一波小阳春行情，但是从个案成交来看依旧是几家欢乐几家愁。有的开发商低价开盘赚得盆满钵满，也有的开发商坚持不降价结果月成交套数总是徘徊在个位数，而最“胸闷”的当属那些降了价也卖不动的楼盘。
虽然今年上海楼市迎来了一波小阳春行情，但是从个案成交来看依旧是几家欢乐几家愁。有的开发商低价开盘赚得盆满钵满，也有的开发商坚持不降价结果月成交套数总是徘徊在个位数，而最“胸闷”的当属那些降了价也卖不动的楼盘。
那些盘，以价换量登上热销榜
就在很多开发商都在唉声叹气业绩不佳的时候，上海楼市居然出现了日光盘。宝山月浦板块的恒德苑最近低价开盘，购房者蜂拥而至。该盘成交均价在12100元/平方米左右，其周边楼盘目前定价大都在13000元/平方米左右。该盘价格比周边盘略低，就算是在本就高性价比刚需盘扎堆的月浦板块，其价格吸引力也十分突出。网上房地产显示，截至本周二，恒德苑266套房还剩16套可售。近阶段热销的改善型产品比较典型的是象屿郦庭。该盘今年2、3月每月都售出100多套。该盘21000元/平方米左右的成交均价比板块内另一个2个月来只卖出10多套的住宅价格低15%左右。专家指出，一般来说，现阶段刚需、改善型楼盘在品质相同的情况下，只要比周边楼盘价格低15%就能实现热销。
值得关注的是，本轮调控后一直销售迟缓的豪宅产品近期也出现了不少热销盘，销售量甚至不在一些热销刚需盘之下。
同策数据显示，上周（3月19日—25日）上海商品住宅成交均价为25678元/平方米，环比上扬18%，创1月下旬以来新高，300万元总价以上的房源成交382套，从前一周占比17%骤增到27%。上周单价在2.5万元以上的高端以及改善型产品占据销售排行的前三位，分别是浦东三林的尚东国际名园、浦东北蔡的大华锦绣华城以及徐汇滨江的海珀·旭晖。这是上海高端市场以价换量迎来的新一波集中成交行情。上周尚东国际名园和海珀·旭晖的销售均价分别为47000元/平方米和64000元/平方米。其中，海珀·旭晖进行了85折的大幅价格优惠，成交量骤增，3月以来已成交52套。而该盘原本从去年10月开盘后至今年2月，每月成交套数从没有超过12套。
此外，高端别墅项目在长期价格坚挺下，也开始放低姿态，以期资金的回笼。浦东张江板块的东郊紫园以4.8万元/平方米的均价成交了6套，而在去年该盘均价都在5.5万元/平方米以上，同时，月度最高成交也只有3套；另一个表现较为出色的是浦东三林板块的尚东国际名园，以17套的业绩成为全市别墅销冠，均价为6.8万元/平方米。
那些盘，坚守价格业绩惨淡
并不是所有的楼盘都愿意降价。
宝山某刚需盘近期每个月只有个位数成交，除了推出过少量特价房外，依旧没有整体降价苗头。其销售负责人也承认该盘“卖得一般”，不过，他同时表示公司现在不急于回笼资金，所以没有降价打算，慢慢卖也无所谓。
中高端项目本来就受调控影响更大，最近不少楼盘销售更是面临停滞，个别豪宅今年以来一套房子也没卖出去。但即使是这样，不愿意降价的豪宅产品还是比刚需盘更多。“现在不少中高端项目都降价了，但是我们不会跟风。虽然现在成交量和那些热销盘差很远。不过我们更担心一旦降价，今后的路更难走。”新江湾城某高端项目负责人表示。
豪宅的艰难处境有目共睹。同策咨询研究中心分析师姚伯均认为，很多国内豪宅开发商不敢降价是因为一方面豪宅购买者中有很多人与开发商有共同利益关系，一荣俱荣，一损俱损。另一方面，豪宅自我标榜的标识就是保值增值，一旦豪宅项目开始降价，那么原先豪宅保值的谎言就被戳破了，也就必然会使很大一部分购买豪宅抗通胀的富裕阶层犹豫了。
那些盘，就是降价了也卖不动
从前，降价声总是在刚需产品中此起彼伏，现在高端产品也让人们看到其降价魄力。不过和刚需产品只要价格降到位立即引来一群人相比，中高端项目的降价也许购房者并不一定“买账”。
佘山周边正在上演一场豪宅“近身肉搏”，代价是这些项目如今单从价格来看几乎被挤出豪宅范畴了。
在金地佘山天境售楼处，此前针对特殊户型的6折报价不见踪影。目前的价格大致相当于打了9折，如其230平方米的户型总价最低从原先800多万降到700多万。如果是全额付款，价格还可再商议。不过，售楼处不远的中介却报出更低的价格，同款户型最低可至700万元左右，相当于打85折。
与此同时，附近的华润佘山九里原来精装房卖5万/平方米，现在推的280平方米的精装房只要3万元/平方米，如果通过中介去购买还可以在此基础上再打95折，明眼人一看就能算出这笔帐。
相对于这两个楼盘相对低调的降价行为，附近的佘山珑原的价格变动显得大张旗鼓。该盘3月中旬推出6折起特价房源。其售楼人员称，其精装叠加别墅目前单价2万多元，户型面积在200多平方米，最低总价在450万元左右。
之所以把这场价格战称之为“肉搏”是因为这几个项目的成本都不低，也显示出其降价的魄力。其中，天境项目的赵巷镇特色居住区10号地块于2009年7月成交。该地块成交总价为30.48亿元，楼板价14499元/平方米，是当时的区域楼板价地王。佘山珑原所在的松江区广富林2—4号地块于2010年2月26日由招商、万科联合摘得，当时该地块成交总价约17亿元，楼板价16378元/平方米，是当时的松江楼板价新地王。华润置地佘山九里所在的松江区古楼路2号地块2009年9月成交，当时的成交总价为14亿元，楼板价达到11502元/平方米。
参照这几个项目的土地价格，再加上个别项目的高标准装修成本。其项目价格水分显然正趋于“绞干”。
然而，相对于不弱的打折力度。这些楼盘的成交情况至少从官方数据来看显得有些“寒碜”。网上房地产显示，佘山珑原目前还没有成交。虽然知情人士透露该盘已有成交，但是数量依旧不多。金地天境今年以来签约次数7次。华润佘山九里自从去年12月成交9套后就再也没有成交记录。
- 【 打印 】 【 关闭 】
- 免责声明：
本网转载内容均注明出处,转载是出于传递更多信息之目的,并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。
如需免费更正、修改或补充信息，请联系我们： shanghai@haozhai.cn
豪宅之家网站热线服务电话： 021-58207097
