CRRC:1季度沪土地出让金减八成 全年供应仅完成12%

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 搜狐焦点网 　　 2012-04-10 09:30

[提要] 据统计，今年一季度上海经营性土地出让金共计68.19亿元，同比去年一季度减少79.9%，缩水近八成。供应方面，一季度上海共推出经营性土地计117.1万平方米，其中住宅用地44.43万平方米，商业用地48.79万平方米，保障房用地23.88万平方米。

　　一、政策面

　　国土部：2012年全国住房土地供应量将缩减两成

　　2月21日，在国土资源部召开的“2011年房地产用地管理调控等情况”新闻发布会上，国土部官员表示，今年全国住房土地供应量将缩减两成。 

　　国土资源部关于严格土地利用总体规划实施管理的通知

　　自4月1日起，土地管理各项相关工作以经批准的新一轮土地利用总体规划和数据库为依据;各地要严格实施土地利用总体规划，以此为依据划定和保护基本农田，强化建设用地空间管制，充分发挥规划统筹管控作用。

　　国土部公布小产权房处理思路:主要清理未售房屋

　　3月26日，国土部在其官网上公布了关于小产权房的处理新思路：先清理后治理。其中，“在建和未售、侵占耕地的小产权房”是主要的清理对象，其目的在于“杜绝小产权房继续发展”。而其后的治理工作，则主要针对已售的存量小产权房。

　　二、市场面

　　一季度全国300个城市土地供需情况显示，供应方面，共推出土地7052宗，环比减少39%。需求方面，共成交土地5752宗，环比减少32%。价格方面，300个城市楼面成交均价为788元/平方米，环比下跌20%。

　　其中，住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)1534宗，成交面积6921万平方米，成交面积环比减少43%，同比减少幅度则达到51%，住宅用地楼面均价为1119元/平方米，环比下跌12%。

　　另外，据统计，2012年第一季度，包括北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、南京、杭州、武汉、长沙等全国20个重点城市的土地市场共计成交了927块，环比大幅下降42.7%，同比下降30.7%。

　　其中，住宅用地成交203块，环比降幅达到52.7%，同比下降48.1%，住宅建设用地面积为1294公顷，环比下降51.3%，同比下降52.5%;土地出让金为1079亿元，环比大幅下降55.4%，同比下降51.4%。

　　2012年第一季度住宅用地楼面价为1898元/平米，相比去年下降了16%，达到了自2009年以来近3年的最低点;住宅用地溢价率为1.03%，创自2005年以来7年间单季度最低值。

　　三、2012年第一季度上海土地市场报告

　　据统计，一季度上海共成交经营性土地95.6万平方米，同比去年一季度减少73.65%，环比去年四季度减少60.59%，其中住宅用地(包括纯宅地、商住及商住办用地)44.43万平方米，商业用地(包括商办、商业及其他商服用地)27.29万平方米，保障房用地23.88万平方米。

　　各项统计指标可谓“惨败”。CRRC认为，随着2012年上海市年度供地计划的公布，从第二季度开始，政府推地的节奏将会有所加快，至于所推地块能否顺利成交，还要视未来的市场行情如何发展。

　　土地出让金缩水八成

　　据统计，今年一季度上海经营性土地出让金共计68.19亿元，同比去年一季度减少79.9%，缩水近八成，环比去年四季度减少78.7%，其中住宅用地(包括纯宅地、商住及商住办用地)成交31.11亿元，商业用地(包括商办、商业及其他商服用地)成交28.22亿元，保障房用地成交8.85亿元。

土地成交面积结构图

土地成交金额结构图

　　据了解，2011年上海经营性土地出让金共计1183.22亿元，而今年一季度成交的68.19亿元，仅相当于去年全年的5.76%，“怎一个惨字了得。”

　　CRRC认为，土地出让金大幅缩水的现象要从几个方面来看待。

　　其一，一季度上海所推地块中，保障性住房用地所占份额大幅增加。据了解，2011年第一季度，保障性住房占全部地块的份额不足15%，而今年的份额已上涨至25.0%。

　　保障房用地的起拍总价较低，对整个一季度土地出让金的大幅缩水带来了一定影响。

　　其二，一季度上海共推出18宗地块，无论是地块的数量还是体量较往年都有大幅减少，对土地出让金的缩减产生了直接影响。

　　其三，开发商谨慎拿地，底价成交的情况已成为常事，低溢价甚至“零溢价”成为土拍市场主流，势必会对土地出让金的缩水产生决定性的影响。

　　供应量仅完成年度计划一成

　　供应方面，一季度上海共推出经营性土地计117.1万平方米，其中住宅用地44.43万平方米，商业用地48.79万平方米，保障房用地23.88万平方米。

　　从地块宗数上来看，一季度上海共推出18幅经营性土地，而去年一季度则有73幅地块入市，四季度更是多达82幅，而备受关注的纯宅地今年第一季度仅有2幅入市。

2012年供地计划

　　根据上海市规土局公布的年度供地计划，2012年上海市计划供应住房1000公顷，据此，截止目前的供应量仅完成了11.7%。

　　CRRC认为，依照目前的推地节奏，上海全年土地供应减少或将成为必然，而土地供应的减少势必会影响到土地收入。

　　但即便是政府加快的供地的节奏，开发商是否选择接招?能否有足够的资金接手?这些都要视市场行情的好坏而定。

　　两宗流拍 底价成交逾六成

　　第一季度上海推出的18宗地块中，位于松江区的“大学城商务广场N5号”地块和位于徐泾镇的会展中心3地块出让终止未能成交，以流拍告终。

2012年第一季度上海土地成交总价TOP10

2012年第一季度上海土地成交单价TOP10

　　而在成交的16宗地块中，有10宗为底价成交，所占份额达62.5%。其中以崇明地王最为引人关注。

　　据了解2011年崇明双料“地王”——“城桥商品房基地1、2号地块”今年第一季度再度出让，被上海同瀛宏明房地产开发有限公司以5.36亿元底价竞得，折合楼板价3075元/平。

　　CRRC认为，土地市场也陷入冰冻，底价成交成趋势，流拍现象也不可避免，这样以来，必将导致政府推地节奏逐步放缓，原本应该投入市场的土地因为流拍未能或延缓投入市场。

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