“华润外滩九里”力促沪顶级豪宅新格局

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 东方早报 　　 2012-04-18 13:20

　　2012年入春以来，在刚性需求和改善型自住等力量驱动下，在市场营销策略的不断推动下，上海楼市呈现小幅回暖之势。

　　资本的嗅觉，一向最为灵敏。在以刚性和改善主导的市场之下，一场由顶级豪宅购买资本而助推的暗潮，也在汹涌前行。机构数据就显示，2012年开春至今，上海楼市单价10万元以上的顶级豪宅项目的成交，就同比出现了稳步上升。

　　一段时间以来，上海顶级豪宅的分布较为分散；而近期，随着标杆项目的入市，上海顶级豪宅的供应与成交新格局，俨然已雏形初现。

　　豪宅硬通货

　　限购令和房产税，并没有阻挡资本介入上海顶级豪宅的脚步。

　　根据上海同策咨询研究中心数据显示，单价10万元/平方米的上海顶级豪宅项目，2011年全年累计成交了124套，而2010年全年不过成交了76套，同比大涨了63%。其中，华润外滩九里[最新消息价格户型点评]苑、翠湖天地嘉苑等多个项目表现良好。

　　以华润外滩九里苑为例，上海网上房地产的公开数据显示，其全年成交套数超过了35套，且全年成交态势平稳，基本保持了每月成交2套以上的业绩，且首尾两月表现最为突出，成交套数分别达到8套和7套。这一成交业绩，在整个2011年的顶级豪宅成交榜上，位居榜首。

　　在上海楼市整体供求量低迷、房价首次出现下跌的2011年，顶级豪宅仍表现出强劲的增涨态势，可以说是国内经济发展和顶级豪宅内在硬通货能力的真实表现。

　　对此，张宏伟指出，在楼市“史上最严厉”的市场调控背景下，上海顶级豪宅却出现了成交量反弹的局面，反映出国内富裕阶层尤其是顶级财富阶层对于顶级豪宅增值及保值属性、资源稀缺属性的极度认同感和认可度。

　　实际上，2011年上海顶级豪宅成交量反弹的局面，在2012年得以有效延续。数据显示，今年一季度至今，上海均价10万元及以上顶级豪宅已经共计成交了21套，其中华润外滩九里苑便占了约三成。笔者从华润外滩九里苑内部了解，一季度至今，该项目成交了7套。

　　有开发商营销人士坦言，去年以来，国内通货膨胀一直居高不下，尽管当前形势有所缓和，但输入性通胀的压力依然存在。在此情况下，上海物业资产特别是顶级豪宅的保值抗通胀的功能尤为强大。即使当前市场相对冷却，但在相对低迷时出手吸纳，却也是重要的商业逻辑之一。

　　而要想成为硬通货，上述营销人士也指出，顶级豪宅必须有同时具备绝版地段、绝佳品质、稀缺资源等条件。

　　纵观顶级豪宅，其无不占据了上海最核心成熟地段、拥有最为稀缺的城市资源、具备了最为巨大的城市发展潜力。其中，黄浦外滩板块，凝聚了历久弥新的地段、资源、潜力等元素；而具绝佳品质的华润外滩九里苑，则是硬通货的典型代表之一。

　　豪宅新格局

　　一段时间以来，外滩、陆家嘴、新天地等三大传统板块，是上海顶级豪宅的聚集地，也是财富阶层安家置业的首选。从2011年全年顶级豪宅的成交区域分布来看，也基本遵循了“三足鼎立”的这一原则。

　　在2011年成交的124套顶级豪宅中，华润外滩九里苑、翠湖天地嘉苑、汤臣一品[最新消息价格户型点评]大厦、茂名公馆等多个项目的成交，尤为抢眼。从区域分布来看，亦仍以外滩、陆家嘴和新天地等传统区域为主力。

　　但今年入春以来，随着新的顶级豪宅项目新增供应量的出现，随着顶级豪宅供应区域分布的变化，上海顶级豪宅的供应与成交格局，将有望打破和重组。

　　就新天地板块来说，由于区域内项目开发较早，不少顶级豪宅产品的消化也已接近尾声；且由于区域内存量土地较为稀缺有限，新增的供应量也极为有限。

　　而顶级豪宅供应量同样稀缺的外滩和陆家嘴滨江，近期却出现了一些集中放量的信号。此前滨江凯旋门[最新消息价格户型点评]已于3月底入市，而华润外滩九里苑也传出消息称，将于近期再次集中推出新房源，该批房源面积基本是300平方米左右的大户型。

　　从未来顶级豪宅的供应与成交角度而言，黄浦江两岸的外滩板块、陆家嘴板块，将构建未来上海顶级豪宅成交的新格局。而当前这一趋势，已较为明朗。

　　外滩再提速

　　统计显示，过去十年间，以外滩为代表的上海黄浦江地区豪宅的价格上涨倍数超过了15倍，远远高于其他板块住宅价格的平均上涨幅度。显然，百年外滩，始终具有难以比拟的市场竞争力。

　　如果说陆家嘴和新天地，代表的是近20年来上海新兴价值和力量的话,那外滩无疑则是百年上海历史人文沉淀与积聚的结晶，更是二者时尚与金融元素的有效结合。

　　有行业专家就指出，对比陆家嘴和外滩这两个板块，陆家嘴的商业氛围更显浓厚，外滩则更显居住氛围和文化底蕴。从后期规划来看，外滩板块的领跑之势更加明显。

　　当前，外滩板块以老码头为代表的时尚商业休闲区业已形成，其以旧做旧的风格更堪比新天地，而比新天地更为引入注目的是百年上海的码头文化。

　　更为值得一提的是，外滩板块在上海外滩金融集聚带等相关规划带动下，发展将再次提速。

　　黄浦区商务委主任张杰曾明确表示，2012年新开局，新的黄浦区商业将更突出黄浦和卢湾合并的区域优势，将外滩打造成世界级的商业街区。同时，还将打造总体量超过20万平方米的外滩奢华商业区。

　　而被地产业界戏称为“上海最后一块黄金宝地”的外滩8-1地块，日前也已经正式动工。按照规划，该项目将建成外滩国际金融服务中心，南区拟建设两栋身高超高层办公楼，北区则将打造酒店、商场、文化等高端配套，助力整个区域高端客群的导入。

　　此外，从顶级产品的供应角度，陆家嘴除了新近入市的滨江凯旋门之外，其余项目基本属于尾盘在售；而外滩板块的华润外滩九里苑、洛克外滩源等，规模效应和集聚效应更为显著。

　　尤其是华润外滩九里苑项目，其即将推出的300平方米大平层现房产品，曾一度是2009年至2011年的热销产品，更有过亿的外滩私人会所作为配套，其入市必将吸引众多世界顶级富豪的目光。

　　趋势长看好

　　尽管上海顶级豪宅格局有所变化，尽管市场整体陷入低迷，而不变的是，高端财富群体对于沪上顶级豪宅市场的青睐、预期与判断。

　　正如一位业内专家所指出的那样，虽然调控政策的影响仍然非常大，但在人民币升值预期和通货膨胀的双重背景下，融合了自住和保值的双重目的需求被压抑了许久之后，高端客户开始纷纷做出入市选择，而且这种趋势开始逐步走强。

　　2011年至今的成交事实，也已经证明了该种论断。

　　近日发布的《财富报告》2012年刊也称，由于受到限购影响，一线城市主流房价一直下降。而豪宅市场虽然涨幅放缓，但表现依旧良好。

　　房地产顾问服务公司莱坊住宅部董事胡晓波分析称，从长期来看，上海住宅市场的潜在购房需求，仍然十分庞大。在抗通胀、个人资产配置等因素左右下，高档住宅及顶级豪宅始终是国内外高端财富人群的置业首选。从这个角度俩看，上海高档住宅及顶级豪宅市场将长期趋好。

　　毋庸置疑，以华润外滩九里苑为代表的外滩板块的顶级豪宅供应项目，它们既凝聚了无可比拟的历史人文沉淀，又积聚了新时代发展潜力，还有着难以企及的物业开发品质，势必将成为上海顶级豪宅市场中始终耀眼的亮点。

　　华润外滩九里苑将于近期推出面积分别是308平方米和320平方米的平层大宅，户型均为4房，样板房已经公开。而日前，过亿外滩私人会所，更是吸引了众多世界级富豪的目光。

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