港资房企内地砸钱 忙卖项目抄底内地土地市场
http://www.haozhai.cn 文章来源: 新浪房产 2012-04-19 11:07
在楼市调控力度不断加强之际，港资房企加快了进入内地房地产市场的步伐。
相比于内地房企的“过冬”模式，港资房企则显得较为活跃。4月12日，有消息称港资巨头和记黄埔委托中介出售在上海的三处商用物业，作价12亿元；4月15日，和黄在浦东新区的一别墅项目以均价28000元/平方米开盘，低于市场此前对其的预期价格50000元/平方米。而日前搅的上海豪宅市场风生水起的滨江凯旋门项目，开发商方面已承认开始打折卖楼。
与此同时，根据港资房企公告表明，他们在卖项目套现的同时，也正在积极融资购买土地布局内地市场。公开资料显示，在今年年初，和记黄埔、新鸿基、九龙仓、新世界中国、瑞安等港资房企巨头纷纷加入发债融资热潮。不少港资房企巨头在今年曾公开表示，仍会继续在内地购入土地拓展市场。
尽管存在风险，但他们仍然趋之若鹜。趁低抢地、逆市扩张，颇有几分豪赌后市的意味。
港企不少项目进入推盘期定价相较以往偏低
4月15日，和记黄埔在浦东新区的御沁园项目逆市开盘，共推出175套房源，为168-240平方米的联排别墅，最低价格21000元/平方米起，均价28000元/平方米。网上房地产显示，截至4月18日，该项目已预定逾七成。
中房信研究总监薛建雄表示，御沁园在2010年时，外界对其上市的预期价为50000元/平方米。此次的上市价格与和黄以往在上海开发的项目相比，定价偏低。
4月13日，和黄广州旗下豪宅项目珊瑚天峰较前期项目单价降5000元/平方米开盘。
新鸿基开发的陆家嘴豪宅滨江凯旋门自3月23日开盘以来，未开盘时报价达16万/平方米，而最终却以当初报价的8折成交。新鸿基方面日前也已证实目前最高优惠可达93折，其17日提供的数据显示，该项目目前已售出20余套房源。
疑加速跑量套现支付前期购地款项以备后续开发
李嘉诚在经营策略上一向奉行市场好时涨价，市场差下来后就大量卖项目回收资金。这条金科玉律也被其他很多房企奉行。新鸿基董事长邓维聪曾透露，滨江凯旋门已经等待太长时间，需要回笼资金。以这个项目可售总量和预期销售价格计算，顺利销售回笼资金量庞大，对公司很重要。有专家称港资房企的行为可能是为了支付之前购地的后续款项。
“上述行为并不能看作是港资房企准备退出上海市场。和记黄埔在2008、2009年的一轮楼市调控之前，也曾大量卖项目套现，后来在2010年和2011年时又大量买地，现在的经营行为类似于2008年、2009年，都是正常的经营行为。套现的目的可能是为了支付土地款，一般买地只付10%-30%，三个月后再付一部分，一到两年后开工才可付清。”中房信研究总监薛建雄告诉新浪乐居。
在涌入内地的港资巨头中，李嘉诚最为引人注目。据了解，和记黄埔在内地的土地储备遍及全国。据该企业在2011年8月发布中报显示，其所占土地储备可发展成共980万平方米的以住宅为主的物业，其中97%在中国内地，2%在英国，1%在新加坡与中国香港。该土地储备包括分布于23个城市的48个项目，预期在数年内分期发展。
回顾2011年，其他几家港资房企在内地的土地市场收获颇丰。九龙仓、恒隆、嘉里建设、周大福等港企也纷纷在内地拿地。据不完全统计，2011年港企在内地市场的投入超过200亿元。这其中，大部分港企能以底价获得中意地块或项目。
公开资料显示，在2010-2011年期内，新鸿基在内地增加楼面面积达560万平方尺的土地储备，主要新增的土地，包括杭州之江度假区的190万平方尺高级住宅项目40%权益，以及上海闵行综合项目的35%权益。闵行项目包括高级住宅、商场、写字楼及五星级酒店，面积合共超过400万平方尺。
积极融资竞相发债为布局内地市场做准备
有市场人士分析称，港资房企在内地加速拿地，最主要还是因为长期看好内地市场。和记黄埔董事长李嘉诚今年3月曾在公开场合表示，继续看好中国经济局势，对于内地房地产，速度会放慢一些，但仍将继续购入。上述观点也获得了许多港资房企的仍同。
今年年初，不少港资巨头竞相发债，掀起高息融资热潮。有数据显示，自今年以来，港资房企大鳄频频举起发债大旗，融资总额接近200亿美元，规模相当庞大。投资银行巴克莱资本发表的一份公告认为，港资房企涌入债券市场，并非为了拓展多元化融资渠道，而是寻找可用的资金，以图更多的布局机会。而内地也是港资巨头布局的重镇。
公开资料显示，1月初，和记黄埔拟发行5亿美元5年期及10亿美元10年期美元债券。在发债路演中，由于投资者认购积极，遂将该两笔债券各增加5亿美元，发行总额增加至25亿美元，平均利率仅为3.475%，并于2月初上市，融资用于拓展新物业及一般企业运营。据了解，这是和黄自2010年以来首次发债融资。
与此同时，九龙仓、恒基兆业、新鸿基、新世界中国、瑞安房地产等港资巨头均参与其中，纷纷在债券市场上圈钱。
有专家表示，内地目前仍然是港资房企布局的重镇。现在内地土地价格趋于理性，给不少企业创造了更多的机会。他们更有条件发债融资，为新的布局奠定基础，这可以说是新的动向。
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