“禁墅令”再度重提 九年五提推热了别墅市场

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 京华时报 　　 2012-04-23 09:17

　　近日，国土部一纸“禁墅令”使别墅类产品再度引起市场关注，文件中表示，“严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地”.这已经是自2003年以来第5道“禁墅令”，这也令业界对别墅产品稀缺价值倍加看好。

　　受此影响，上个月大幅回暖的北京别墅市场放缓入市脚步，看好后期价值上涨空间。

　　有地产商表示，由于别墅用地被禁政策再次强调，各项目开发商变换对策，对现有楼盘进行雪藏也是有极大可能的。

　　4月别墅入市项目减少

　　虽然3月份别墅市场一片大好，但是4月份却没有继续大规模推盘。

　　根据某数据监控中心数据显示，2012年4月北京别墅市场计划开盘项目4个，比3月计划开盘项目数减少5个，与去年同期相比减少6个开盘项目。

　　4月开盘的4个项目预计开盘均价为25930元/平方米，比3月计划开盘项目均价降低3892元/平方米，环比下降15%，比去年同期下降870元/平方米，同比下降3%.4月开盘的四个项目来自3个区域，分别是大兴区的首邑溪园，顺义区的鹭峯国际和波特兰花园，还有延庆区的原乡梦得惜诺。

　　而3月实际新开盘数目为5个，为房山区的大宁山庄、昌平区的中海尚湖世家、温哥华森林北郡和园墅以及丰台区的中海九号公馆（御龙府）。

　　京基鹭府负责人对记者表示，受土地供应政策影响，各项目开发商变换对策，对现有楼盘进行雪藏也极有可能，但这只是应对市场的一般手段，商家都会采用无可厚非，但是不能用来当作产品的主要营销策略。

　　专家则认为，商品市场永远遵循“以稀为贵”的价值定律，但别墅的稀缺性是靠项目产品本身的品质、做工和地段、资源所聚集体现的，不能完全通过人为手段来变相增加所谓的“稀缺性”.如果错过恰当时机，反而会对项目营销造成影响。

　　“禁墅令”再度重提

　　相关数据表明，目前中国耕地面积仅剩18亿余亩，守住全国耕地18亿亩的红线，是国土部的重要职责。而别墅房由于户均用地量很大，不符合我国的土地和资源国情，必须予以严格控制。因此，从2003年开始，别墅市场连续发布了用地禁令，在日前公布的《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》上，国土部门再次重申“严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地”.这已是9年来第5道“禁墅令”.而此次禁墅令相比以往更为严厉，足见政府严抓狠打的决心。

　　无独有偶，在紧接其后的3月30日，北京市国土局、发改委和规划委三部委发布的2012北京市供地计划中亦再次强调严控别墅类项目用地。根据计划，90平方米以下中小套型商品住房用地供应量不低于住宅用地供应总量的70%，同时禁止容积率小于1.0的低密度住宅用地供应。

　　“禁墅令的执行，将直接从土地源头切断别墅的供应，同时相关部门已着手重新定义别墅标准，未来打'擦边球'的可能性也将被掐断，别墅将彻底告别市场舞台”.业内人士表示，这将强化目前在售别墅项目的稀缺价值。

　　据了解，受禁墅令和市场整体形势变化影响，3月别墅成交迎来大幅增长，根据某数据监控中心的数据显示，3月北京别墅销售套数为420套，环比上涨103.88%，同比上涨14.44%，成交面积环比增长122.63%，成交总金额环比2月份增长了1.24倍，是去年3月份的1.86倍。

　　名企精品抢排名

　　记者发现，在3月别墅市场成交主力中，“北方”别墅区依然是别墅成交的主战场，而各区域中的品牌房企和高品质项目也成为购房者集中青睐的对象。

　　亚奥京北别墅区、中央别墅区以及八达岭昌平别墅区三大板块占据了3月北京别墅市场的半壁江山，而各大名企及高端别墅产品也均在其中，如京基鹭府、远洋LAVIE、万通天竺新新家园等，可见在房地产市场的关键时期，名企的品牌和品质还是备受购房者的信任和追捧的。

　　京基鹭府负责人表示，京基鹭府一共只有194套，占地面积86700平方米，建筑面积只有61800平方米，容积率达到惊人的0.7，是北京目前极为少见的低容积率别墅项目。

　　据了解，京基鹭府位于昌平区京承高速北七家出口向西两公里路南，目前双拼、联排别墅在售，面积为410-520平米，成为北京区域内唯一坐拥绝版湿地的别墅项目。

　　虽然稀缺性持续走高，别墅市场成交量明显增加，但很多开发商还是抓紧时机打出优惠折扣的招牌来吸引购房者；在目前北京别墅市场（除小产权和周边项目）在售的100项目中，4月打折优惠的项目共71个，比上个月多11个。京基鹭府负责人表示，现在购买京基鹭府可享受全款97折，按揭98折优惠，赠约140平地下二层空间。

　　专家认为，三四月份别墅供应持续增加，有望迎来别墅在今年第一个成交高潮阶段，而真正稀缺性别墅将在这个阶段水落石出，拔得别墅市场头筹。

　　过半置墅者锁定市区

　　除了看重品牌企业的精品项目，靠近市区配套齐全的城市别墅也成为吸引需求的重大砝码。

　　根据某房产网的2012北京别墅置业意向调查结果显示，51.13%的别墅置业者选择城市区域内，42%的调查者选择距离城市繁华区较近的近郊区域。

　　“这是当前别墅配套的短板饱受诟病的环境下，需求的必然选择。”业内人士指出，虽然在居住环境及密度等方面，远郊别墅的确具备较大优势，但生活的诸多不便还是会最终成为制约其进一步成长的最关键“短板”.而这一点正是城市别墅的优势。

　　来自一线的销售数据表明事实正是如此，以位于海淀西三旗板块的金隅翡丽为例，作为海淀北部屈指可数的城市别墅之一，其一入市便吸引了置业者广泛关注，项目3月份签约17套，清明节三天期间再度认购10余套。据其客户反馈，项目的近市优势正是吸引其买入的重要原因。据了解，该项目位于海淀区西三旗，建筑面积约18万平方米，园林绿化达30%，规划约1.2万平方米风情商街。目前在售一期有叠拼别墅和花园洋房两类产品。

　　业内人士指出，随着多项地产调控政策出台，人们开始重新审视置业方向，别墅产品的资源缺失短板在新时期居住价值的考量下被再次放大，靠近城市核心区域的高端别墅项目，因占尽城市公共资源、交通便利、品质优良等优势，将是高端置业人群的首选。

　　稀缺价值将持续膨胀

　　对于别墅市场的价值走向，中经联盟秘书长陈云峰认为，在供应日趋紧张的背景下整体无疑会走高，但是不同区域项目仍将呈现不同的表现，城市中心区项目的表现将明显优于远郊别墅。

　　根据亚豪机构数据统计显示，截止到2012年1月底，北京市别墅存量套数为5368套，这一存量情况如果按当前消化水平来看，仅需要一年多的时间就能消化完毕。而具体到距离城市中心较近的项目来说，这一数据还将大幅缩减，以海淀为例，从北京市土地整理储备中心显示的数据来看，自2008年以来，海淀区仅有9块住宅用地上市，密度低于2且适合别墅规格的地块基本为零，目前区域内在售低密度住宅项目仅有万科如园、西山壹号院、金隅翡丽、领秀新硅谷等寥寥数个，且大部分偏居西北，多为平层豪宅型产品，海淀区域内仅有金隅翡丽一盘独力支撑，这一供应现状也成为该项目入市月余便热销近2亿元的重要原因。

　　“与市中心的距离以及通达性一直是决定别墅居住功能的关键因素，市区城市别墅由于紧邻城市中心，往往有着连贯的教育体系，以及满足区域人口密度的商业服务中心和良好的交通，这对于以提升居住品质为目的的别墅客群来说，显然更具宜居价值。”业内人士认为，近市别墅现有存量不足，后续供应断档，而高端客户人群的需求却正在激增，这样的矛盾无疑将加剧这种城市别墅产品偏向卖方市场。

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