5月预开39盘“试金”反弹论 开发商抢先机

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 新闻晨报 　　 2012-04-27 10:40

　　今年3月，上海住宅市场意外出现一拨成交行情，开发商在去化压力下的促销幅度，加上1、2月份积累需求的释放，主导了楼市“窗口期”，进入4月刚需主导的这波行情甚至出现向高端住宅蔓延的势头。从历史数据来看，成交量迅速拉升是市场反弹的最直接讯号，住宅市场反弹是否已经到来呢？戴德梁行华东区综合住宅服务主管、董事伍惠敏认为：“随着累积需求的释放，有效需求总量会有所削弱，但同时活跃成交下潜在买家的入市欲望被带动，两者博弈结果将更多反映在5月新增供应量的成交上。”

　　据调查，2012年5月上海市场预计将有39个住宅项目首度开盘或推出新房源，开发商大多表示将持续目前的促销力度，并根据五一假日楼市房展会的客户蓄水情况决定推盘节奏，未来一个阶段的成交量将成为上海住宅市场是否已经筑底反弹的“试金石”。

　　库存压力下开发商抢先机

　　事实上，在5月这39个预开盘项目中，首次面世的全新盘有14个，还有一些楼盘希望通过房展会做蓄水冲刺，推迟到5月份开盘，此外，在3、4月份赶上“小阳春”的项目也不会放弃传统旺季，以“少量多批”继续探市。

　　在目前政策调控持续从严的情况下，与其被动等待调控松动市场出现转机，不如率先推盘抢占市场。嘉誉湾(论坛)的开发商合景泰富上海地区营销总监杨子江已经尝到了甜头：“在新江湾板块其他项目按兵不动时，嘉誉湾抢先开盘的效果非常好，推出202和220平方米主力户型房源，多数被此前累积的意向客户购买，总价900-1000万价位段成交非常活跃，后续项目将针对大面积户型进行新一轮蓄水。”

　　分析师认为：“虽然近期楼市成交量虽然有所走高，仍无法改变高库存的局面，加上5月又是传统楼市旺季，所以不少开发商都想借助现阶段楼市的上升通道和客户蓄水，在5月份再拼一把。同时，某网站发布的假日房展会展前调查也显示，目前，相当多的受访者认为今年年内或是购房的好时机，一些受访者表示会把3月和5月房展会上参展楼盘的优惠力度做比较，以此判断是否已经到了最佳出手时机。”

　　供应充裕板块差异推盘

　　尽管沪上局部板块的后市供应量依然充裕，例如大浦东有10个楼盘入市，依旧保持全市领先地位，宝山和闵行各有7个楼盘推出，不少热点板块有多个项目同时在售，但开发商往往通过产品类型、主力面积段、交付标准等方面的差异性，避免“肉搏战”。

　　例如在新江湾板快，同样是大平层产品的各盘面积段和交付标准都不同，保辉香景园在售2房120平方米，3房140—160平方米，售楼处人员表示，预计5、6月左右推出4房180平方米；九龙仓玺园在售的则是精装修房，有137、147平米2房，150、167、180平米3房，228和334平米4房；嘉誉湾在售202平米以及220平米的4房；建发江湾萃在售大平层公寓，为276平方米起2梯2户四房，另还有叠墅在售。

　　5月在闵行的新浦江镇同样有多个楼盘推出，保利茉莉公馆近期加推88平方米2+1房，为毛坯多层房源。另还有精装小高层在售，可参观样板间。该项目是保利房地产集团在上海高端精筑作品，住宅产品包括意式类独栋、精致叠拼别墅，生态花园电梯洋房和小高层公寓；浦江华侨城四期在售的是97-106及190平方米的观景公寓，200-220平米的叠院，5月将新推一栋楼；板块内的全新盘浦江坤庭，预计2012-5月底开盘第一批房源，为90多平方米起2-3房的毛坯房源，样板间将于4月底公开。

　　全新豪宅加快上市步伐

　　继陆家嘴的新鸿基滨江凯旋门自3月23日首次入市热卖以来，目前市场上在售的豪宅项目以及市中心板块的高端楼盘签约量正稳步上升，这也刺激了一批中高端项目加快了入市的步伐，其中不乏地处内环内的全新豪宅项目。

　　徐汇中凯城市之光正是目前市场上颇受关注的项目，作为处于徐家汇核心地段的现代环保社区，该项目以“非典型”理念形成“徐家汇首座弧形围合建筑组团”、“徐家汇第一个布局2000平方米区内湖景”、“五重品质附加值系统工程”等突破性概念受到高端买家的追捧。此外，新江湾板块的银亿领墅也有望在近期撩开神秘面纱，银亿集团上海公司营销总监王士章表示：“银亿今年的项目预计在5月份开盘，以‘法国精神社区’开启上海第三代国际社区豪宅居住新模式，同时作为1.0的低密度联排别墅这一稀缺资源，我们的项目还会附送地下车库和大花园，这些附加价值都更能满足别墅客户对精致生活的需求。”

　　不提倡“见好就收”

　　同策咨询研究中心总监张宏伟

　　房价降幅收窄甚至不降价“见好就收”继续博弈市场和政策调控周期的做法不是当下提倡的一种市场行为。如果不继续降价有可能难以有比较好的市场成交量，导致政府出台新的调控措施，通过这些措施迫使开发企业被动推盘入市；如果开发商调整策略，抓紧政策面微调时间窗口，及时跑量回笼资金，现在还可以拿到地价相对较为便宜的地块，换仓谋求下一轮市场发展机会，如果开发企业房价降幅收窄甚至不降价“见好就收”继续博弈市场和政策调控周期，有可能会丧失下一轮市场发展机会。

　　提高产品性价比是不败法则

　　戴德梁行华东区综合住宅服务主管、董事伍惠敏

　　淡市操盘的核心，其实是开发商驾驭风险的能力，如果说降价是冲刺型的短期行为，那么提升性价比就是最根本的不败法则，因为自住型买家占绝对主流的成熟市场中，其最中心的需求仍然是居住品质，如果没有产品做支撑，价格刺激将事倍功半，反之，如果产品真正能够过硬，那么完全可以做到售价高于同区产品，且保持稳定去化。

　　积极调整产品类型

　　高力国际华东及西南区、投资服务中国区董事总经理翁琳

　　确保刚性需求的信号将促使开发商积极调整产品类型，从原来的高端定位转变为迎合刚需大众的中低端产品。可以预见，未来低总价、中小户型的住宅供应将不断增加。虽然对于开发商来说，中低端产品的利润空间和高端产品相比没那么丰厚，但市场对于中低端产品的需求量却是非常可观的。

　　树立高周转优势

　　国泰君安房地产行业首席分析师孙建平

　　目前房地产行业资金链风险性仍然存在，房企压力最高峰尚未过去，二三季度房企将面临前几年银行开发贷款和房地产信托到期还款高峰期的压力。尤其是达不到预售条件、成本太高又无力降价销售的项目，更存在销售去化风险，通过适当的以价换量、加快销售是最可靠的途径。房企要实现减少资金链波动、实现更稳定的良性循环、提高行业市场份额，在主业上更多地需要走全国性布局的规模扩张道路，树立高周转的竞争优势。

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