5000万别墅混搭135万公寓 上海房展“豪宅”低头
http://www.haozhai.cn 文章来源: 每日经济新闻 2012-05-03 09:44
总价达5000万元级别的别墅楼盘，也会有135万元的公寓销售？这并非天方夜谭。上海“五一”假日房展上，一个名为“米兰诺贵都”的展位中，销售人员指着楼盘模型的独栋别墅告诉《每日经济新闻》记者，上述别墅总价5000万元起，但同一地块另一边的公寓售价却只有15000元/平方米，主力户型总价仅约135万元。
上海同策咨询顾问有限公司研究总监张宏伟告诉《每日经济新闻》记者，过去两年的上海高端住宅开发高潮，正令房地产企业咽下苦果。那些高总价的项目除非能有大幅度的价格折让，否则很难顺利出售。
类似米兰诺贵都这样，在一个楼盘中同时拥有5000万元和135万总价相差悬殊产品的楼盘，在上海并不鲜见。只是在楼盘推广过程中，两种购买人群截然不同的产品在一届房展会上同时展出的现象却属个别。
对于开发商来说，当主力户型135万元的刚需房源全部售出后，剩下的上述5000万元总价物业如何消化，将是件极为头疼的事。分析师薛建雄说，别墅的意向客户将非常在意周边这些刚需房源的存在，若加上没有相适应配套设施的因素，将最终导致这些高总价房源的销售难产。
“豪宅”下调档次和定位
资料显示，米兰诺贵都的容积率超过1.5。目前上海在售的独栋别墅楼盘，容积率最高不超过0.4。那么，这样一个容积率高达1.5的住宅楼盘，是如何造出独栋别墅的呢？答案也许只有一个，行业内称之为“做容积率”，即通过拉高公寓项目的建筑高度和建筑密度，进而同一地块的另一部分可以盖出低容积率的产品。
《每日经济新闻》记者去年曾报道，2010年上海上述大规模的“人造豪宅”做法。根据当时的统计，上海在2010年至2011年期间，运用上述“做容积率”的办法“人造”的豪宅总量超过150万平方米。
张宏伟告诉记者，虽然在去年之后，豪宅市场就开始成交低迷，但过去两年规划的产品形态却不会改变。于是大量滞销的“人造豪宅”成为本轮调控下的特殊景象。
由于房子卖不出去，其他一些“人造豪宅”项目也试图改变产品结构，推出按照原定计划并不开发的低端刚性住宅。松江的一处高端楼盘就有这样的想法。上述项目此前向市场销售的是300平方米的大平层，但因为成交不佳，不仅装修标准大幅调低，产品的形态也作了大幅调整，推出了户型只有100平方米出头的三房，希望能靠这些下调了档次和定位的产品，快速解决企业的现金流问题。
总价达5000万元级别的别墅楼盘，也会有135万元的公寓销售？这并非天方夜谭。上海“五一”假日房展上，一个名为“米兰诺贵都”的展位中，销售人员指着楼盘模型的独栋别墅告诉《每日经济新闻》记者，上述别墅总价5000万元起，但同一地块另一边的公寓售价却只有15000元/平方米，主力户型总价仅约135万元。
上海同策咨询顾问有限公司研究总监张宏伟告诉《每日经济新闻》记者，过去两年的上海高端住宅开发高潮，正令房地产企业咽下苦果。那些高总价的项目除非能有大幅度的价格折让，否则很难顺利出售。
类似米兰诺贵都这样，在一个楼盘中同时拥有5000万元和135万总价相差悬殊产品的楼盘，在上海并不鲜见。只是在楼盘推广过程中，两种购买人群截然不同的产品在一届房展会上同时展出的现象却属个别。
对于开发商来说，当主力户型135万元的刚需房源全部售出后，剩下的上述5000万元总价物业如何消化，将是件极为头疼的事。分析师薛建雄说，别墅的意向客户将非常在意周边这些刚需房源的存在，若加上没有相适应配套设施的因素，将最终导致这些高总价房源的销售难产。
“豪宅”下调档次和定位
资料显示，米兰诺贵都的容积率超过1.5。目前上海在售的独栋别墅楼盘，容积率最高不超过0.4。那么，这样一个容积率高达1.5的住宅楼盘，是如何造出独栋别墅的呢？答案也许只有一个，行业内称之为“做容积率”，即通过拉高公寓项目的建筑高度和建筑密度，进而同一地块的另一部分可以盖出低容积率的产品。
《每日经济新闻》记者去年曾报道，2010年上海上述大规模的“人造豪宅”做法。根据当时的统计，上海在2010年至2011年期间，运用上述“做容积率”的办法“人造”的豪宅总量超过150万平方米。
张宏伟告诉记者，虽然在去年之后，豪宅市场就开始成交低迷，但过去两年规划的产品形态却不会改变。于是大量滞销的“人造豪宅”成为本轮调控下的特殊景象。
由于房子卖不出去，其他一些“人造豪宅”项目也试图改变产品结构，推出按照原定计划并不开发的低端刚性住宅。松江的一处高端楼盘就有这样的想法。上述项目此前向市场销售的是300平方米的大平层，但因为成交不佳，不仅装修标准大幅调低，产品的形态也作了大幅调整，推出了户型只有100平方米出头的三房，希望能靠这些下调了档次和定位的产品，快速解决企业的现金流问题。
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