“红五月”房企加大推盘 改善需求或“接力”刚需成交

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 东方早报　　 2012-05-10 11:11

　　4月末随着市场刚需产品的冲高回落，部分房企也开始将火力重点转向改善型需求，业内人士指出，‘红五月’房企仍会加大推盘，或将瞄准改善需求出击。

　　促销蔓延至改善型房源

　　在3月刚需产品的爆发式成交后，4月的楼市成交出现了明显的冲高回落走势，楼市中的刚需购房人群数量出现了明显萎缩。

　　促销楼盘的分布有从外环外地区向中环及内环地区倾斜的趋势。在这种形势下，大量的改善型项目纷纷入市，发力势头十分显著。

　　同策咨询研究中心的数据显示，从5月上海楼盘预计推盘及打折促销情况来看，全市200个左右楼盘会有打折促销，比4月的217个小幅缩水约4.6%。但是，从整体上来看，5月优惠的楼盘中，有超过1/4的项目来自外环以内，这一数量相比4月来说，上涨了近5个百分点，从数据上来看，市区一些中高端楼盘也纷纷加入到降价阵营。

　　尽管中高端楼盘加入降价阵营的数量呈现增多态势，但是，仍然不是市场主流和趋势。改善型需求并不能改变当前楼市的格局。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，当前至年底这个阶段仍然是以“自住需求”为主导的市场，尽管在中高端市场成交量的增加为整体楼市复苏带来了信心，但是，改善型需求只是雪中送炭，不是锦上添花，整体楼市在现阶段不可能因为中高端市场成交量增加而出现转向。

　　5月推盘压力仍较大

　　克尔瑞最新的研究报告指出，当前政策调控导向仍然是保“刚需”，鼓励房地产“自住需求”成交量增长，在价格控制方面仍然较为严格，改善型需求仍然还没有得到政策方面鼓励入市。在限购政策未松动的背景下，中档改善需求能否顺利接下市场上行的接力棒仍有较大的不确定性，成为后市走势的重要影响因素。

　　克尔瑞分析师杨晨青指出，品牌房企的低价出货抢占刚需客市场，根据4月底公布的70多家上市房企的2011年年报，库存超过9000亿元。房企负债率、存货量高企的基本面急需改变。众多开发商把宝押在今年5月份。

　　研究机构运营总监周国荣表示，一方面4月份在刚需大量成交后出现冲高回落。同时，贷款这个杠杆工具被控制使得5月房企的推盘压力仍较大，会更多地考虑推出改善需求房源。但改善型需求的客户成交一直在稳定地释放，这部分客群对于价格的敏感程度比刚需要低，但对项目的产品和品质的要求更高。所以成交热点会集中在局部性价比较高的楼盘中。

　　二手市场改善需求抬头

　　其实，已有不少首次改善型需求付诸了实际行动。21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，从2012年3月、4月上海二手房成交区域来看，增幅超过50%的有黄浦、松江、浦东、虹口、闸北等区域。21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，根据上述数据变化，说明二手市场的改善性需求购房力度逐步显现。

　　汉宇地产各分行的成交统计显示，3月、4月除了浦东金杨、康桥，宝山上大、高境等板块的刚需房成交形势依旧比较良好外，杨浦东外滩、浦东世纪公园、塘桥等板块总价在200万-400万元之间的中高端房源成交也有明显起色。二手房市场的需求复苏已经到了逐渐向较高层次蔓延的阶段。

　　上海中原地产研究咨询部研究总监宋会雍表示，刚需升级力求居住“一步到位”，改善型需求更追求地段佳、户型大、品质优的房源，这两种需求分别在局部板块集中发力，与外围板块交易下滑势头并不矛盾。据中原地产研究咨询部调研发现，交易相对活跃的刚需板块往往兼顾了其余需求，如学校教育资源、商业配套设施、便利的轨道交通等，这部分客群虽然也是首次置业，虽不及改善型有自有房产置换做支撑，但资金筹措能力相对较强，需求强烈程度也不亚于外围板块客户。

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