沪限购新政实为补漏 首套房定义存争议
http://www.haozhai.cn 文章来源: 搜狐焦点网 2012-05-16 10:26
5月14日，有媒体报道上海住房限购政策在执行层面再传收紧声。报道中称，上海多个区房地产交易中心对于上海户籍未婚人士实行二套房限购政策。目前上海户籍的未婚购房者若名下已单独持有一套住房，且与父母共同拥有一套及以上住房的，已不能再购买其个人产权的第二套住房。
此消息一出，可谓是一石激起千层浪。今年4月以来，全国各地众多城市纷纷进行了政策上微调，均显现出了对“限购令”的“松绑”迹象，而上海“单身限购令”无疑是反其道而行之，在渐松的大环境下显得格外引人注意，因而，不论是业界人士还是消费者都大为惊讶。关于“新政”的各种热议铺天盖地而来。
所谓“新政”实为补漏
媒体报道中称，上海市各房地产交易中心近日对沪上限购政策又做出了新的规定：单身上海户籍人士如果名下已单独持有一套住房，不能再购买第二套居住房。杨浦区、虹口区、金山区、松江区的房地产交易中心已经开始执行。
但经过搜狐焦点网记者的实地采访发现，以上四个区对于上海户籍单身人士二套房的限购政策是早在限购令颁布之初就已经开始实行的。就在15日下午，上海房管局针对被炒得沸沸扬扬的“上海户籍单身限购政策”进行了澄清和说明。上海房管局回应称：“本市住房限售政策未出新规，相关政策早已明确。”
因此，所谓“新政”的说法并不准确。业内人士指出，政府对于“单身限购令”的强调和解读应理解为对现有政策执行尺度的优化和统一，是一种补漏行为。
“上海户籍家庭”定义模糊引争议
最早于2010年10月颁布的“沪九条”对于上海户籍居民购房政策有过规定：本市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。
此规定以及后来的2011版上海限购令均未对“家庭”的概念作出明确定义。因此在此限购令之下，不少人在实际操作中设法钻政策的漏洞。例如，三口之家有两套房，其中小孩名下有一套住房，可以将小孩户口单独迁出，以“已有一套住房的上海户籍家庭”的名义再购买一套。
中原地产研究咨询部总监宋会雍指出，争议的来源是对于“家庭”概念的不同认知。政府在“限购令”中所指的“家庭”应当是由夫妻双方或父母与子女共同构成的集合概念。而在投机者眼中，独立户口的个体也可视作为一个家庭。“这是一种打政策擦边球的做法。”宋会雍道。
于是，在今年2月27日，上海市政府办公厅发布的《关于进一步严格执行房地产市场调控政策完善本市住房保障体系的通知》第四条第三款规定，“本市户籍居民家庭的子女成年后，确因婚姻等需要、且该子女无产权住房，才可在本市限购1套住房，并严格按照现有政策执行。”在这一政策无疑是对“父母以子女的名义额外购置一套房”漏洞的填补。
与父母共有房产算不算入首套房？
关于上海户籍单身人士限购二套房的政策，还存在着许多争议，其中最突出的就是对于“子女无产权住房”概念的界定。
今年2月初，沪上有房产中介称，其发现在浦东、静安、普陀等区房产交易中心，办理二手房买卖业务时，与父母共有房产的本地户籍居民，共有房产可不算在该居民名下。这就意味着，在限购令下，原本与父母共有房产的本地户籍的未婚居民，可能具备了两次购房机会。
3月7日，上海市住房保障和房屋管理局进一步发文解释称，“该子女无产权住房”是指子女个人不单独拥有产权住房。
虽然政策在逐步对界定模糊的部分给予明确的解释，但各个区县对政策的执行尺度有很大的不同，大多是按照自己的理解执行。
搜狐焦点记者走访了已经执行“单身限购令”的杨浦、虹口、金山、松江四区的房地产交易中心。其中虹口区对于与父母共有的房产不计入首套房的统计，该子女依然可以购买二套房。但在松江区房地产交易中心，工作人员向记者透露，对于子女成年以后与父母共有的房产就要算作是该子女的首套房。
“单身限购令”是否还有空子可钻？
各区执行尺度的松紧不一，又让一部分人动起了“钻空子”的脑筋。在与父母共同拥有房产不计入子女首套房的区域，一些已经单独购置了房产的上海户籍单身人士想出了在产权证上加上父母名字的作法，把自己名下的首套房从有变无。
杨浦区房产交易中心的一名工作人员称，从前的确有人办理这样的手续，但新的解释出台以后“在产权证上加上父母名字”的难度正在加大。
松江区房产交易中心的工作人员也表示，对于产权的认定是从产权证登记后开始的，与购房时间无关。因此，“限购令”之前子女所购房产，在“限购令”颁布之后加上父母的名字，依然是要计入子女首套房计算，只有加上父母名字的行为也发生在限购令之前才可不计入。“就目前来看，现在再采取这一投机的作法已经等同无效了。”
政策会否“误伤”部分购房者？
上海户籍单身限购二套房的政策明确之后，不少第一代“新上海人”纷纷表示自己“躺着也中枪”。该政策提出的初衷是为了遏制父母用子女名义炒房的不良之风。但对于第一代落户上海的未婚人士而言，父母户籍都在外地，并不存在父母炒房这一可能。但此类人群购买二套房的权利却遭到了限制。
小陈十年前从江西来上海工作，目前已落户上海，现已拥有一套一居室的小型住房，他想在近两年内换一套大一点的住宅，但短期并无结婚打算。“政策一出，我换房的计划就落了空。只得等现在这套房卖了再说。”小陈向记者抱怨。
“单身限购令”在执行过程中是否真的会造成对部分消费群体的“误伤”？对于拥有上海户籍的单身新上海人、以及拥有不大于一套住房的中途丧偶或离婚的人士，他们的权益是否受到了侵害？
对此，宋会雍表示并不存在误伤一说。“举一个简单的例子，如果允许单身上海人婚前购置两套房的话，将来结婚若对方也有两套房，这样一来这个家庭便有了四套房，这是违背限购令精神的，也让投机者有机可乘。”
同策咨询研究中心总监张宏伟也认为，误伤的说法不够准确。“任何政策为了保障绝大多数人的权利，只能采用一刀切的方式，要能兼顾所有特例和具体情况基本没有可能。只能针对现实问题不断采取优化和补漏措施。”张宏伟还直言，过分抠政策条文的字眼并无意义，关键还在于各区对政策具体的执行情况。
附：上海房管局回应全文
近日，有媒体报道上海住房限售政策又出新规，单身沪籍人士限购第二套住房。对此，市住房保障和房屋管理局回应，本市住房限售政策未出新规，相关政策早已明确。国家和本市的住房限售政策规定本市户籍居民家庭已拥有1套住房限购1套住房。同时，今年2月，市政府办公厅7号文《关于进一步严格执行房地产市场调控政策完善本市住房保障体系的通知》明确：本市户籍居民家庭的子女成年后，确因婚姻等需要、且该子女无产权住房，才可以在本市限购1套住房。因此，住房限售政策除了对于本市户籍居民家庭购房有明确规定外，对于子女成年后实际上也就是单身人士的购房问题也有了明确规定。
市住房保障和房屋管理局重申，本市将继续严格执行各项房地产市场调控政策，从严执行住房限售政策，巩固调控成果，促进房地产市场平稳健康发展。
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