6月上海预开盘项目缩水四成 推盘欲望减弱
http://www.haozhai.cn 文章来源: 东方早报 2012-05-31 10:43
数据显示，2012年6月上海市场预计将有24个住宅项目开盘，环比缩水近四成。
“数据显示，2012年6月上海市场预计将有24个住宅项目开盘，环比缩水近四成。业内人士分析，前期回笼一部分资金使开发商放缓入市推盘节奏，甚至收紧了前期推出的优惠，这促使市场再度陷入观望。”
推盘欲望减弱
数据监控中心截至5月18日统计，2012年6月上海市场预计将有24个住宅项目开盘（公寓项目19个，别墅项目5个），比5月份39个的预开盘量萎缩38.5%。与2011年6月38个的开盘量相比也有着36.8%的跌幅。
同策咨询研究部总监张宏伟指出，6月的推盘量萎缩与部分开发商放缓推盘节奏、继续博弈政策调控有关。同时，一部分准备开盘的项目由于客户积累尚不充分，会选择推迟开盘时间。
分析师汤正魏表示，5月作为传统的楼市旺季，一直被开发商视为推盘良机，也正因为5月供应量的走高而导致了6月份推盘量出现大幅下滑，全月25个的预入市量与4月基本持平。
汤正魏认为，近期楼市大部分项目均采取“少量多批”的推盘策略以缩短蓄客时间，一批5月的热销盘6月再次加推的可能性也极大。另外，一些中高端住宅特别是别墅项目在推盘时间的制定上更是慎之又慎，大都模糊地表示将于5月底6月初入市，这部分项目也极有可能将延期至6月份，故6月的入市量仍有较大的上升空间。
中高端项目持续放量
不同的市场表现也印证了楼市的结构性调整正全面而多层次地展开，楼市缓慢复苏的进程中，低端刚需楼盘率先发力，中高端项目在二季度跟进并出现持续放量。
上周末（5月27日）开盘的中海紫御豪庭更是创下单日销售额12亿元的成绩。对此，德佑地产研究主任陆骑麟表示，新扩容的中产阶层居住产品大多相对落后，存在着改善需求，同时，目前高端客户投资渠道乏力，所以，无论是自住需求还是投资需求都很强烈，中高端市场才会出现持续放量。
陆骑麟告诉记者，目前市场上中高端项目正出现一轮持续放量。龙湖蔚兰香醍一季度末推出的150-200平方米大户型，开盘售出50余套。绿城继续加推精装平层产品绿城玉兰花。华润更是推出两个项目的中高端产品，华润新江湾九里4月推出166平方米三房房源，半月内销售过百套。
汤正魏告诉记者，自2012年春节之后，打折优惠风潮在市区板块愈演愈烈，带动了中高端项目成交量的持续增长，同时也刺激中高端项目加快了入市的步伐。在预计将于6月入市的24个项目中，外环以内的项目共计9个，市场占比也达到了近四成。其中不乏华润中央公园即将推出188平方米的湖景大平层产品，另外仁恒森兰雅苑亦在热推183平方米以上的大平层房源。
“但中高端市场由于限购限贷等因素存在，过去一年的市场博弈中丧失了市场成交机会，当前去投资化楼市调控仍然继续，高端市场限购限贷尚未有松动的可能性，维持当前成交水平已纯属不易。”张宏伟认为。
观望气氛再燃
对于当前再次陷入观望气氛的楼市，张宏伟表示，部分开发商继续博弈市场，尤其是看到管理层“稳增长”的表态及地方微调措施之后，开发商推盘节奏的放缓、供应量的减少是导致整体市场陷入观望的原因之一。其次，开发商收窄房价，及部分银行首套房贷利率恢复基准使购房者购房成本增加，导致部分购房者进一步观望。
汉宇地产市场研究部经理付伟认为，市场再次陷入观望，根本原因还是在于房价，很显然目前的价格比较微妙，出现了调整又未达到购房者预期，供需双方陷入观望。
“6月楼市原则上维持不好不坏的市场成交量状态，预计和5月差不多。市场层面应该还会继续维持现状，但局部或个案有降价的趋势。从短期市场趋势来看，上海商品住宅市场库存仍然维持在高位，市场去化周期在15个月以上，这意味着房价仍有继续下行的压力。尽管个案房价降幅有收窄迹象，但大趋势短期内改变不了。”张宏伟认为。
18个项目优惠幅度收紧
数据显示，6月份优惠项目总数与5月基本持平，但由于前一段时间成交小幅回暖，开发商资金压力有所缓解，所以有部分促销项目优惠幅度收紧，专业人士认为，这势必会影响下一阶段的成交量。
成交回暖受阻
据统计，上海5月在售优惠项目共计150个，环比减少18%。6月上海预计有157个楼盘打折优惠，与5月基本持平。
薛建雄分析，部分房企旗下优惠项目收窄是造成成交量回暖受阻的重要因素。据统计，5月上海一共有18个优惠项目收窄了优惠幅度。
位于奉贤的明城海湾新苑上个月推出全款9.4折、贷款9.4折的优惠，本月买房每平方米减150元。
以明城海湾新苑对外报价12000元/平方米计算，5月优惠幅度约为9.8折。位于青浦的新虹桥雅苑上个月全款买房享受9.2折优惠，本月全款9.4折、贷款9.6折。
郊区楼盘优惠收紧，市区同样如此。闸北区项目和兰苑的优惠幅度从4月8.8折提高到5月的9折。
佳兆业湾邸售楼处工作人员表示，9.2折优惠是在项目开盘时能享受到的，“我们项目卖得非常好，目前是尾盘销售，购房优惠9.8折。”4月曾推出总价优惠12万-15万元活动的春申景城表示，目前所剩房源已不多，没有优惠活动。
资金压力缓解
中原地产研究咨询部总监宋会雍指出，开发商收紧优惠幅度的最主要原因是资金饥渴已得到缓解。“房企从3月下旬就开始逐步收紧降价幅度了。”
“3月份的市场迎来小阳春，部分项目的去化情况不错，开发商资金压力得到极大缓解，没有必要一直通过大幅优惠换取成交，所以调整了优惠策略。”宋会雍说。
分析师表示，目前市场热销楼盘大多采取以价换量策略，且价格下调幅度超过10%。一旦优惠收窄必定对成交量造成很大影响，现提升优惠门槛的项目多是前期热销尾盘在售的项目，所以并不担心成交量的大幅下滑。
德佑地产研究主任陆骑麟也认为，房企以价换量策略的改变，势必会影响楼市下一步的成交量。“可以肯定的是，目前楼市的一大特征是价格与成交量呈现类似反比的关系。优惠幅度的收窄在一定程度上说明开发商的日子比较好过，对前期的项目销售和回款比较满意，适时地调整了销售目标。”
调查
逾六成购房者观望情绪加重
业内分析师指出，在3、4月这轮楼市回暖中，开发商的业绩和资金压力得到缓解，不需要再通过大幅降价达到大规模成交的目的，推盘节奏也相应放缓。
据最新调查显示，受访者中，逾六成（65.00%）人表示受其影响，会加重观望情绪。逾五成（52.50%）受访者认为下半年楼市还会出现新一轮的价格探底。
四成受访者有购房计划
最新调查显示：受访者中，四成（39.86%）人年内有购房计划，35.12%的受访者表示年内没有购房计划，另外还有25.02%的受访者表示不确定，仍要看具体情况。
同时，面对开发商推盘节奏放缓，促销力度的减弱，过六成受访者观望情绪加重。调查显示，开发商推盘节奏放缓后，受访者中，过六成（65.87%）人表示会加重观望情绪，26.03%的受访者表示没有什么影响，也有7.25%的受访者表示会加速购房，还有0.85%的受访者选择其他。
五成网友认为房价会跌
有超过五成（51.50%）的受访者认为，下半年楼市还会出现新一轮的价格探底，39.94%的受访者认为下半年价格会不会再次探底还不好说，还有8.56%的受访者认为不会出现再次探底的情况。
一位参加某网站看房团的购房者方先生向记者表示，“之前一段时间看到有开发商给出很诱人的折扣，所以想乘此机会买房，但最近一些项目优惠比之前小了。虽然目前仍处观望状态，但是如果有合适的房子就会出手。”
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