东滩成“火拼”之地 短期内板块竞争压力不小

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 东方早报 　　 2012-05-31 10:25

　“自2005年以来，崇明便陆续吸引了各路开发商来此安营扎寨，2010年，《崇明生态岛建设纲要（2010-2020年）》正式发布，令该地区市场关注度再度升温。

　　今年5月，崇明在售住宅类项目就达到了14个之多，且后续还有数个项目等待开盘，目前，新盘项目定位各异，包括公寓、商住、别墅等。毫无疑问，开发商的‘崇明大战’已拉开序幕。”

　　庞大供应

　　自去年起，崇明无论住宅还是商住的新盘供应就维持在高位，其中，融科托斯卡纳庄园、金茂逸墅、绿岛江湾城、崇明绿地新都会、江海名都等大型项目相继开盘。品牌房企扎堆的格局已然成形。

　　时至今日，崇明区域内在售楼盘扎堆的现象愈加明显。爱房网数据显示，5月，崇明住宅类项目在售的就有14个之多，其中别墅类有8个。另外，崇明在售项目大部分为体量较大的楼盘，持续销售时间较长。

　　同策研究部总监张宏伟坦言，崇明已经逐渐成为上海时下的热点区域，这与开发商大规模入驻密不可分，在2005年至2008年期间，大批房企在崇明拿地，这主要是受政府引导和生态环境吸引所致。开发商的群体集中开发行为会导致一个板块的开发迅速热起来，也有利于这个板块配套、环境的升级。

　　华燕研究部总监张晴怡告诉记者，目前的崇明已经打上了“生态”标签，板块内拥有东滩湿地公园及东滩一线海景，其不可复制的景观资源是其走高端线路的基础。从其经济发展目标来看，“十二五”期间将加快发展现代服务业，而重点规划的八大产业中，前三位分别为“生态休闲旅游业”、“会议度假产业”、“中高端养老产业”。这三大产业的发展对推高板块房地产项目的档次与价值都有着积极的作用。而当下崇明出现了集中的市场放量，这是由于各开发企业共同看好5、6月的市场所致，因为7、8月份是传统的淡季，今年整体市场转暖的可能性不大，限购令也未见取消的迹象，所以为了完成全年的销售指标，长蓄客、早入市不失为良策。

　　此外，记者通过实地探盘发现，未来崇明还将有大量新增供应入市。其中，东滩花园有望在近期开盘，主打户型为300平方米左右的小独栋。金茂逸墅的置业顾问李先生告诉记者，项目二期基本完工，但具体开盘时间尚未确定。再者，恒大海上威尼斯已在市区进入前期宣传阶段，未来总建筑面积将达到6971206平方米。

　　竞争升级

　　同区域、同期供应的背后则是高强度的市场竞争。目前，品牌房企云集的崇明可谓“硝烟弥漫”。

　　早报记者走访了崇明多家在售楼盘发现，不少案场置业顾问均将自身项目与周边楼盘做对比。

　　金茂逸墅置业顾问李先生就表示，“与周边的保亿风景水岸、览海高尔夫别墅相比，我们项目在容积率上的优势更加明显，0.27的容积率是同区域在售项目中最低的，项目分为别墅社区和生态度假区两部分，其中别墅区内全部是独栋别墅，而周边项目大多是包括联排、双拼在内的混合性别墅项目，小区品质上会稍逊一筹。”

　　而紧挨着的保亿风景水岸则主打价格战，项目销售人员丁先生直言，在同区域内的别墅类项目中，保亿售价是最低的，项目目前售价为27000元/平方米。旁边即将入市的东滩花园楼王的总价甚至可能会卖到1.3亿元，对于相距不到几百米的两个项目而言，保亿风景水岸的价格优势十分明显。

　　览海高尔夫别墅则主要强调其高尔夫球场所带来的配套优势。项目相关负责人告诉记者，“览海高尔夫别墅是崇明唯一一个与两个高尔夫球场近距离接触的项目，良好的球场设施对高端消费人士会产生较强的吸引力。”

　　同策研究部总监张宏伟表示，虽然目前崇明楼盘集中销售会导致各大开发商之间的竞争加剧，但数个项目同时期宣传销售将形成良好的市场氛围，无论成交情况如何，至少可以令一个板块成为时下市场的一大热点，在吸引消费者前来置业方面起到积极作用。

　　张晴怡也指出，崇明岛内的项目既是竞争对手又是合作伙伴。以东滩板块为例，其板块内各项目关于板块的宣传都是可以共享的，而各项目对配套资源的建设对于提高整体板块的价值也是起到共赢作用的。板块内的项目其实还是有一定差异性，并非同质竞争。如金茂逸墅是目前东滩板块内唯一有别墅又有酒店式公寓的项目，还规划有酒店，而尚未开盘的东滩花园则以纯别墅社区为主，并且其社区内的大面积别墅在整个板块都是较为稀有的，览海高尔夫别墅则主打高尔夫球场。各项目面向的客群有一定的差异。

　　规划成升值信号

　　值得一提的是，在各个案场负责人看来，崇明区域未来的规划措施本身就是崇明房产未来价值提升的信号。

　　记者了解到，根据《崇明生态岛建设纲要（2010-2020年）》，到2020年，崇明地区建设用地比重为13.1%，森林覆盖率达到28%，崇中分区建设以森林度假、休闲居住为主的中央森林区，崇东分区建设以生态居住、休闲运动、国际教育为主的科教研创区和门户景观区，崇南分区建设人口集聚的田园式新城和新市镇区，崇北分区建设以生态农业为主的规模农业区和战略储备区，崇西分区建设以国际会议、滨湖度假为特色的生态休闲区。

　　“崇明的规划已经表明了其未来会走高端路线，目前东滩国际会议中心已经建成并使用，后续还有游艇、马术等高端俱乐部会相继完工，区域价值的升值潜力十分巨大。”保亿风景水岸项目销售人员就表示，目前崇明已经吸引了不少投资人士前来置业，项目已销售的房源中投资需求就占了七成。

　　汉宇地产董事总经理施宏叡指出，生态环境资源以及未来规划是崇明板块最大的竞争优势。崇明板块未来的发展可划分为两级，一级是以崇明新城为核心的普通住宅地产，另一级是以旅游度假为中心的高端休闲度假地产。从长远看，后者更加有发展潜力，崇明楼市有可能凭此细分市场在上海楼市独树一帜。

　　不过从近期来看，崇明楼市的成交并不理想，施宏叡告诉记者，截至5月25日，今年崇明的商品住宅成交量也仅有160套，只相当于去年同期的四至五成。

　　别墅市场受到的影响更为严重，同策研究中心数据显示，到了今年一季度，受楼市整体萧条影响，板块内的别墅销量愈渐萎靡，每月只有1-2套成交。从别墅价格走势来看，由于成交量总体较小，一房一价等因素，较难比较，但总体价格变化不大，独栋3.5万元/平方米左右，联排2万元/平方米左右，双拼2.5万元/平方米左右。同时，受到调控影响，预计今年崇明房价仍将保持平稳的状态，并不会出现大幅度的起伏。

　　薛建雄认为，崇明将形成国内颇为独特的房地产开发格局，即生态地产业，比如低碳循环经济、旅游、论坛、度假等高端服务业的优质产业聚群，但是庞大的产业发展需要一定的时间，崇明的房地产长期将看好。

　　记者探盘

　　揽海路先“开火”

　　5月26日，早报记者前往崇明实地探盘，驾车途经陈家镇揽海路（东滩板块），10分钟的车程就经过了4个商品房项目，分别是东滩花园、览海高尔夫别墅、保亿风景水岸、金茂逸墅，这4个项目的产品形态均为高端别墅，在不足2公里的路段上展开激烈的竞争。

　　保亿打响价格战

　　保亿风景水岸是2010年开盘的项目，在同街区的4个项目中属于开盘最早的，产品形态包括独栋、联排和双拼。在两年的入市时间里，100多套产品已去化逾九成，目前剩余可售房源约10套。

　　售楼人员介绍，所余下的房源一些是因为限购政策的影响，原本已经定下的项目被迫退房所致。为刺激市场，当下保亿正在开展购房优惠活动，推出个别的特价房，其中包括一套独栋和一套双拼，认购项目可获得7折优惠，其中性价比最高的是一套双拼别墅，原价900多万元，现在售600多万元。

　　金茂用品牌说话

　　金茂逸墅售楼人员告诉记者，该项目是金茂集团主力打造的高端项目，在沪上已建造了金茂大厦这类标杆建筑，不少购房者就是冲着金茂的品牌前来购房的，截至5月26日，项目一期共推出的50多套别墅剩余6套。

　　售楼人员强调，金茂逸墅的容积率为0.27，是周边在售别墅类项目中最低的，项目别墅类型是纯独栋。

　　据悉，项目是去年6月份入市，在售的是一期尾盘，此外，金茂逸墅的生态度假区内还推出了不限购不限贷的低密度高尔夫公馆酒店式公寓——金茂·悦公馆。其主力户型约53平方米，以及部分70平方米和109平方米的景观套房。

　　览海提倡高尔夫文化

　　览海高尔夫别墅相关负责人则大力倡导其拥有的高尔夫球场，占地3700亩，览海高尔夫别墅有着国际锦标赛级标准36洞生态球场，这在上海是比较罕见的。另有世界闻名的体育、娱乐及媒体公司IMG将为俱乐部提供顾问管理服务。

　　售楼人员告诉记者，高尔夫球场是对外销售会员卡的，为满足球友的打球需求，览海国际高尔夫社区会所共有24间豪华房及豪华套房，览海国际高尔夫社区未来还将打造览海国际度假酒店，规划建成126套独立酒店式别墅客房、私人俱乐部及豪华酒店会所，目标将览海国际高尔夫社区打造成为长三角地区高端旅游、商务休闲的度假胜地。

　　东滩花园直接建在球场

　　东滩花园售楼人员向记者着重强调了项目在建造方面的独特方式，东滩花园是直接将别墅建造在高尔夫球场之上的，每一套房源均能够直接观看到高尔夫球场。

　　该项目紧邻东滩湿地、北郊国宾馆（规划），项目占地2000亩，规划建筑面积约为35万平方米。项目规划有星级度假酒店、6000平方米的高尔夫会所、18洞标准高尔夫球场，及其他商业配套设施。项目物业类型主要有小独栋、高尔夫独栋、庄园大宅。项目一期推出的是小独栋，面积为300平方米左右，总价在1300万-1700万元。

　　土地市场

　　今年仅成交一幅地块

　　从近两年的崇明土地供应来看，未来的竞争压力依旧严峻，尤其是陈家镇区域，在经历了去年的一波集中土地成交后显得尤为突出。

　　高端住宅密集

　　同策研究部数据显示，2011年崇明共成交了7幅纯商品住宅用地，其中，陈家镇滨江生态国际社区在去年9月共集中成交了6幅地块，合计出让面积约66公顷。

　　同策咨询研究中心资深分析师许之静告诉记者，“休闲”、“生态”是崇明住宅项目定位的关键词，这也是支撑板块价值的主要因素，亦是各大房企看好该区域的主要原因。陈家镇滨江生态国际社区多以高端住宅开发为主，去年集中的住宅用地的成交有可能令其板块内的高端住宅市场在未来面临更大的市场竞争。

　　“双料地王”楼板价截半

　　值得一提的是，在调控的影响下，今年崇明地价出现了明显缩水。

　　2011年2月，保集集团和佳富投资以6451元/平方米的楼板价，联合拿下城桥镇1幅15.53公顷的地块，溢价率达115%，成为当时单价和总价“双料地王”，但由于楼市调控政策愈加严厉等后市因素，该幅地块惨遭退地，今年3月再次出让，上海同瀛宏明房地产开发有限公司底价拿下，楼板价仅为2875元/平方米，不到一年前的一半。这也是今年至今，崇明唯一成交的地块。

　　对此，许之静认为，开发商资金紧张，谨慎拿地是造成目前土地市场偏冷，土地价格大幅下挫的主要原因。

　　“未来崇明土地供应会趋于谨慎。”华燕研究部总监张晴怡表示，崇明自身有着其他区域不可复制的资源，其房地产市场发展及布局肯定不能与传统的新城模式相雷同，加之市场低迷，房企拿地情绪不高，所以土地的出让会较为谨慎，数量也不会太多。

　　访谈

　　谈晓君：东滩板块仍是价格洼地

　　东方早报：如何看待崇明的未来发展？

　　谈晓君（上海揽海房地产开发有限公司总经理）：对于崇明的未来发展前景十分看好，尤其是东滩板块。首先，区域的环境资源优势突出，东滩湿地的稀缺性能够有效吸引市场关注，对板块的未来发展带来利好。其次，整个崇明包括东滩板块在内，其规划的起点较高，为其后续开发奠定了基础。最后，长江隧桥的开通让越来越多的人开始关注崇明，关注东滩，目前整个崇明尤其是东滩板块仍属于价值洼地。

　　东方早报：如何看待目前崇明在售楼盘扎堆所带来的竞争压力？

　　谈晓君：大批房企入驻崇明是一大利好信号，在售楼盘较多能够有效提高区域的关注度。这也体现出开发商已经普遍看好该区域。

　　东方早报：在崇明众多新开盘的项目中，东滩花园的优势在哪里？

　　谈晓君：东滩花园除别墅项目外还包含酒店、农庄等。与周边的项目相比东滩花园更注重小区环境的缔造，别墅项目均建造在高尔夫球场上，所有别墅的业主都能够与球场零距离接触。

　　欧海杰：短期内板块竞争压力不小

　　东方早报：如何看待崇明的未来发展？

　　欧海杰(中瀛集团总裁助理)：崇明作为中国第三大岛，在自然资源方面的优势是显而易见的，这个区块十分适合高端物业的开发和运营。众所周知，高端物业的发展主要涉及三个方面，一是地段，二是大山大水的自然资源，三是后天人文的加持，崇明是具备这些优势的，所以该板块在居住方面势必会走豪宅密集度极高的国际化路线。同时，在规划上，崇明也肯定会从高起点出发，这是由于该区域的发展仍处于起步阶段，无论是经验还是地域都有开发大型商业和相关城市配套的条件。

　　东方早报：如何看待目前崇明集中开盘所带来的竞争压力？

　　欧海杰：从短期来看，在宏观调控的作用下，区域内的竞争势必有不小的压力，但从中长期来看，这些多元化的高端物业会形成共存共荣的格局。这是因为对于一个板块的发展，势必是需要大量资金的进入，以及各大品牌房企的入驻才能提升区域的整体竞争力，如此一来才能从沪上众多区域中脱颖而出，吸引消费者的关注。另外，豪宅产品并不是必需品，其特性就决定了此类项目的销售周期会较长，特别是在目前的调控影响下就更需要开发商有长期“作战”的准备，此外在稀缺性较强的高端物业中长期价值持续上涨的预期下，短期的高竞争就不这么可怕了。

　　东方早报：在崇明众多新开盘的项目中，览海的优势在哪里？

　　欧海杰：从项目来看，览海高尔夫别墅是唯一一个能够坐拥两个高尔夫球场的项目，就目前而言，上海的高尔夫场地有20多个，北京则已经超过百个，由此可见，上海的高尔夫球场供应仍然十分不足，在此情况下，项目所提供的高尔夫俱乐部势必会是项目的一大亮点。除此之外，项目所处的区域未来有望加入马术、游艇等高端配套，这对项目品质上的提升会有很大的帮助。

　　吴文俊：东滩将成“兵家”必争之地

　　东方早报：如何看待崇明板块的未来发展的？

　　吴文俊（金茂（上海）置业营销总监）：2009年长江隧桥正式通车，伴随着隧桥延伸的不仅是便捷的交通，更是一种全新的视野。崇明岛凭借特殊的岛屿格局、便捷的理想位置、良好的生态环境、广阔的土地资源四大优势，在上海城市整体布局中将发挥巨大的后发效应，一举成为上海21世纪重点发展战略区。

　　东滩板块，处于崇明最东端，长江隧桥第一站。规划优势明显，板块内有国家AAAA景区东滩湿地、华东区域最大72洞高尔夫球群、凯悦五星级度假酒店、赛事级马术运动中心、海船级国际游艇俱乐部、国际会议中心、绿色生态大学城等高端配套设施。就是这样一块得天独厚的区域，让崇明东滩的高端豪宅板块拥有了一个较高的起点，上海乃至全国生态第一居所的雏形已初步具备。

　　今后几年，东滩高端物业板块，将凭借着充裕自然资源和世界级生态岛的不断探索，势必将成为继滨江、佘山之后又一高端地产的兵家必争之地。

　　东方早报：在如此多的产品中，金茂的优势在哪里？

　　吴文俊：作为专注于高端地产开发的房地产央企，金茂多年来拥有了一批并肩合作的一流国际团队，充分发挥各专业领域尖端优势，构成金茂标准的一个重要方面。金茂逸墅这样一个五星级的高端别墅社区背后，除了有央企作为实力后盾之外，建筑设计为美国JWDA与华东建筑设计研究院，景观设计单位为国际知名设计公司贝尔高林，高尔夫场由美国顶级高尔夫球场设计师罗伯特·琼斯二世亲自担纲设计，五星级酒店由凯悦酒店集团管理。这样的豪华阵容几乎成了金茂品牌的“标准配置”。

　　金茂逸墅，沿袭陆家嘴城市地标金茂大厦高端血统的重磅作品，势必会对东滩的板块价值实现崭新的诠释，让这片生态宝地释放其应有的地产价值。

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