申城5月楼市三成楼盘降价 长风地王成本价叫卖
http://www.haozhai.cn 文章来源: 中国新闻网 2012-05-31 10:31
申城楼市走过成交反弹的“金三银四”，迎来传统供需旺季红5月。但在政策调控政策下，却意外地迎来了大批的降价潮。2009年豪掷70亿问鼎全国“地王”的中海地产上海长风地块也在上周以成本价入市，当年以2.2万元/平方米的高楼板价震惊全国土地市场的长风地块，精装修的价格竟然不到3.8万元/平方米的均价入市。
其余开发商也有不同程度的降价销售。
长风“地王”成本价入市
作为全国总价“地王”，中海长风项目紫御豪庭于5月27日入市，获得市场的广泛关注。中海紫御豪庭所处的长风B6、C7地块2009年以70.06亿的天价拍出，创下当年的全国总价地王。而自中海拿下该地后，其中未来项目按如何定价早就成了业内疑问的焦点。据了解，2009年时该项目周边二手房不超过25000元/平方米，而地块楼板价就达到22409元/平方米，几乎与其持平。而两年来经历严厉的楼市调控，长风板块的整体价格并未有明显上升，这让中海紫御豪庭的定价显得“尴尬”。
在质疑声中，长风地王采取了几乎是成本价销售的入市策略。该项目此次推出的156套房源按户型不同，定价有所区别，略小的250平方米左右定价在42000元/平方米；接近300平方米的略大户型定价则在45000元/平方米。优惠方面包括50万定金抵130万房款和全款96折、贷款98折两项。经过计算，购房者如果能够享受到最大优惠，该项目最便宜的房源单价在34000元/平方米，当年以2.2万元/平方米的高楼板价震惊全国土地市场的长风地块，精装修的价格竟然不到3.8万元/平方米的均价入市，再加上税费、建筑成本、精装修费用以及财务成本，盈利空间将十分有限。几乎以零利润贴底抛售。工作人员认为或许这只是开发商采取“公寓部分低开保本、别墅部分再谋利润”的营销策略，先利用公寓房源低开聚集人气的一种手段。
中海长风项目此次低开，或将形成当地一二手房“倒挂”的现象。当地周边2000年左右的二手房成交价已达2.8万/平方米，而与中海紫御豪庭品质相当的次新楼盘恒仁河滨花园二手房叫价也在5万元/平方米左右，远远超过中海紫御豪庭新房售价。或许此次打的“成本价销售”是开发商驱动市场低迷大众购房的主要动力。采取“公寓部分低开保本、别墅部分再谋利润”的营销策略，先利用公寓房源低开聚集人气。
购房者考虑因素还是价格
通过促销手段聚集人气，为了能够在5月份增加销售业绩。每年5月份各房企都会有集中推盘的重要时间点。各房企通过对市场的把握纷纷调整营销策略，酝酿下一步的销售动作。2012年新开盘项目呈现出明显的特点，开发商开盘策略更加灵活务实，营销手段更加多样化，无论是开盘策略的变化还是营销手段的变革，目标只有一个，那就是快速找到并占领刚需与改善性客户市场，达成交易。
特价房作为最常见的降价方式，折扣和特价房促销都有所增加，如保利罗兰香谷连续两周推出特价房源，起价仅11900元/平方米，均价比上期开盘价每平方米的单价下调了3000元，降价一步到位，由此也带来了较好的销售业绩，当月成交252套，位列销售榜前三名。此外，龙湖时代天街项目均价12500元/平方米，也是低价入市的典型，这些低价入市的项目一经推出，引起了市场的强烈关注。
据统计，目前在售项目中有203个项目出现折扣促销，约占在售新房项目四成，平均折扣幅度为94.8%，与1月上旬的统计相比，下降1.2个百分点。推出特价房的项目由1月的6个增加到4月的24个。同时，全款平均折扣已从9.8折降至9.6折，甚至有项目出现8.5折。
专家认为，在目前刚需占市场需求主力的背景下，能打动购房者出手买房的主要因素之一还是价格。在部分城市，10%的降价项目占据了90%的签约，有33%的房企都有不同程度的降价销售，其他未降价项目销售量依然冷清。上周末上海市内预计有9个项目开盘或加推，总计推房超1100套，这也是2012年以来周末供应量的第二高位。这就值得我们去探讨，刚需市场为什么对于价格的变化波动幅度如此巨大？怎么样才能满足刚性需求者？
价格推新或成为良策
刚需购买力在2、3月得以集中释放，致使4月前三周商品房成交量重新趋于平稳。专家表示，在上一波积攒的刚性需求大量释放之后，5月份成交反弹的继续，取决于开发商提供更多的房源与有效的销售策略。
从去年限购限贷宏观调控政策至今，一些犹豫购买却又符合政策条件的人群渐渐从观望中苏醒，这部分刚性需求的购房人开始入市，促进了房贷市场交易量上涨。此外，随着各大银行的首套房贷优惠利率下调，从之前首套房贷利率9折优惠到现在，已有多家银行利率折扣下调至8.5折，很大程度上刺激首次置业刚性需求购房人入市。
对于5月楼市，不少购房者表示说。“与之前相比，现在好多项目要么剩下尾盘，要么在蓄客，新开盘的项目不多，能选择的好户型不多，如果推出新的楼盘，只是希望价格能够再便宜一点。”过去对刚需住宅的定义，是满足基本功能，交通和商业配套比较重要，而现在，由于需要“一次性解决未来所需”，除了基本功能之外，楼盘必须同时在教育资源和环境资源上投入更多。满足购房者的不仅仅是现在居住的要求，而是对于未来生活的一种享受。那么整合资源，降价促销，推出新楼盘就成了满足购房者的一味良药。
面对如此巨大的降幅，业内分析认为“红五月”作为楼市的传统旺季，是开发商普遍认为的入市良机，加上近期市场有再度回暖的趋势，大部分开发商是不会放弃这一消化房源的好机会，所以房企选择加速入市，同时，“以价换量”作为提升成交量的最有效的策略，仍将是沪上众开发商的首选。
5月部分降价楼盘信息
楼盘名称 4月均价 最新报价 降幅
公园养生豪庭 28000元 25000元 10.71%
御景龙庭 9400元 8588元 8.64%
公馆1088 35000元 32000元 8.57%
绿地公园壹品 29500元 27000元 8.47%
临港蓝色城邦 12000元 11000元 8.33%
锦绣华都 21700元 20000元 7.83%
海上普罗旺斯 6980元 6480元 7.16%
爱盛家园 14000元 13000元 7.14%
绿波景园 14500元 13500元 6.9%
港城滴水湖馨苑 15000元 14000元 6.67%
国信世纪海景 80000元 75000元 6.25%
富力桃园 16000元 15000元 6.25%
汤臣一品 170000元 160000元 5.88%
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