沪二手房市场交易僵持 配套商品房一枝独秀
http://www.haozhai.cn 文章来源: 新闻晨报 2012-06-04 11:53
一手新盘不断推出，而二手房市场房东在前期交易回升后心态普遍较好，报价多数坚挺，即便是来访量、带客量出现明显回落。买卖双方心理差距并未缩小，短期来看，二手房市场依然处于焦灼之中。只有动迁房在二手房市场中脱颖而出。
根据中原门店反馈的情况，目前动迁房交易活跃的主要集中在两个板块，浦东三林和周康板块。该板块仅"世博家园"社区的动迁房每月就能成交40套左右，半年以来交易一直很旺盛，在浦东楼盘成交排名中也属于佼佼者。目前世博家园动迁房的价格在2万元/平方米左右，而周边商品房价格在2.4-2.5万元/平方米，动迁房和普通商品房价差主要体现在楼盘品质上，普通商品房为万科、金地等知名开发商建设，在整体规划，小区布局、物业管理方面都有优势；而动迁房的优势是面积小，总价低，主流房型为53-90平方米，总价不过100-200万之间，这对于目前刚性客户而言是十分有吸引力的。
目前动迁房客户中，首套购房占据6成比重，改善型占据4成。比如上海中原世博家园分行最近成交的一套"三林世博家园"73平米的动迁房，2房1厅1卫，成交价153万。公交2站路可至轨交6、7、11号线，银行、菜场、超市、医院、学校等生活配套齐全。浦东周康板块的"康桥宝邸"动迁房价格在1.4万/平方米左右，周边普通商品房价在1.5-1.8万/平方米之间。
上海中原研究咨询部经理龚敏表示，动迁房实际上是指配套商品房，是政府供重大工程建设拆迁基地中动迁居民而提供的房源，在项目布局上考虑了区域的统筹性，目前全市东南西北四个方向都有配套商品房的身影；二是考虑到居民生活便利，在轨道交通沿线也布局了适当的房源。经过几年的建设，配套商品房附近的各项配套设施已经相当完善，而它与周边商品房唯一的区别就是品质稍逊一筹。自10年10月开始动迁房可上市时间已由5年变为3年，供应量大幅提高，从经济成本考虑，是不错的选择。
销售人员介绍，位于嘉定南翔的路劲翡丽湾二期开发商是在2008年时拿的地，当时的地价较低，楼板价只有7000-8000元/平方米，周边其他几个楼盘都是在2009年市场好的时候拿的地，楼板价多在1万元/平方米。
上海楼市5月的火爆成交，给了部分开发商提价的信心。
6月3日，早报记者从位于嘉定南翔的路劲翡丽湾二期售楼处了解到，6月2日该楼盘加推了116套90-150平方米的公寓房源，折后均价为1.52万元/平方米，较去年年底1.38万元/平方米的成交均价，上涨了10.1%。
“已定售出近78%”
路劲翡丽湾二期售楼处一位销售人员介绍，他们此番推盘原定均价为1.65万元/平方米，参加团购可享受每平方米减1000元优惠，规定时间内签约每平方米可再减300元。该销售人员还强调，这批房源为装修房，装修标准在2500元/平方米。
上述销售人员并不讳言提价。
该销售人员介绍，今年4月，路劲翡丽湾成交的一批毛坯房源均价在1.24万元/平方米。作为去年年底大幅降价促销的代表楼盘之一，路劲翡丽湾在去年12月首次推出带装修公寓房源时，户型、面积、装修标准与此次基本一致，当时的成交均价在1.38万元/平方米，此次1.52万元/平方米的折后均价已较半年前上调了1400元/平方米。
该销售人员解释，去年年底加推的那批房源，因为位置原因，采光要比此次推出房源稍差一些，而且“当时开发商急于回笼资金”。
截至昨日发稿，网上房地产显示，路劲翡丽湾的累计住宅合同均价为14103元/平方米。该楼盘自2008年底开盘，总计推出房源近1700套，目前可售房源240套。
而据现场一房产中介称，2011年年初，路劲翡丽湾一期公寓房源的售价在1.8万元/平方米，去年底二期房源大幅降价时，一度曾引来一期业主的不满。
即便如此，路劲翡丽湾此次推出的116套房源依然颇受欢迎。早报记者在售楼处看到，前来看房、买房的人很多。截至昨日下午4时，销控表显示，该批房源已定售出近90套，去化率约78%。
“拿地成本只有
七八千元/平方米”
据上述销售人员称，路劲翡丽湾二期上涨后的价格依然有优势，“周边楼盘的价格都在1.8万元/平方米，甚至2万元/平方米以上。”该销售人员称，以后南翔板块的毛坯房价格普遍会在1.7万元/平方米以上。
这一价格“优势”来自拿地的低成本。
据上述销售人员介绍，开发商是在2008年时拿的地，当时的地价较低，楼板价只有7000-8000元/平方米，周边其他几个楼盘都是在2009年市场好的时候拿的地，楼板价多在1万元/平方米。
分析师薛建雄称，路劲翡丽湾提价后，和周边楼盘相比仍有竞争力。
某上市房企营销负责人称，5月以来，不少前期大幅降价的楼盘纷纷调升价格。开发商之所以敢于提价，是受市场回暖鼓励，开始从追求成交量转向追求利润。而且，这种提价是建立在去年底超低价基础上的，当时不少开发商急于回笼资金，都是保本甚至亏本价在卖，在此基础上适当上调价格，目前还没有引起市场的强烈反感。
“5月成交量创一年新高”
获得较好销量的不只是路劲翡丽湾二期。
同样在上周末入市的闸北五月花都荟豪庭售楼处3日称，该楼盘上周末推出的100套房源已销售近半。宝山信达郡庭售楼处称，该楼盘上周末推出的24套叠加别墅，“目前已售出13套”，另有16套公寓房源“已卖了一半”。美兰湖中华园售楼处称，该楼盘此番推出的34套公寓房源，“目前已经所剩不多。”
上周末沪上楼市的表现，可谓“红五月”的一个缩影。
金丰佑威联合研究中心最新数据显示，5月上海市商品住宅成交面积为80.63万平方米，较上月上涨31.99%，较去年同期下跌了1.44%，但仍创下近12个月以来新高；成交均价为22450元/平方米，较上月下跌0.51%，较去年同期上涨2.46%。
21世纪不动产上海区域分析师黄河滔称，5月央行再次下调存准率0.56个百分点，各大银行对于首套房利率优惠得以巩固，可能是促使成交重现回暖的重要原因。另外，外地楼市频频“微调”，也在一定程度上改变了上海买家的预期，促使部分买家积极入市。
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