香港下半年楼价料可持平 香港地产股仍吸引
http://www.haozhai.cn 文章来源: 中国新闻网 2012-06-06 10:41
·财政司司长曾俊华指出「楼市不会只升不跌」及「现在楼市风险高于1997年」。惟美银美林魏志鸿认为，对楼市毋须太悲观，料下半年楼价可持平。
·综合券商指出，现时本地地产股的风险回报，处吸引水平。
金融界网站讯据港媒报道，财政司司长曾俊华日前出口术为楼市降温，本地楼市及地产股再次成为焦点。美银美林（亚太）全球研究部大中华区房地产研究主管魏志鸿估计，以基准情况而言，本地楼市仍会健康发展，其他券商则指本地地产股估值吸引。
曾俊华日前指出「楼市不会只升不跌」及「现在楼市风险高于1997年」。曾俊华对楼市作「温馨提示」，美银美林魏志鸿则对楼市不太悲观。
楼价稳中向上
楼价走势方面，魏志鸿调高楼价预测，今年下半年楼价大致持平，明年会再升最多5%。
魏志鸿解释，调高楼市预测，原因是年内本地按揭息率由2.5%降至2.2%、本港年初土地供应少，以及年初股票市场表现佳。至于下半年限制楼价上升的因素，包括土地供应及一手楼供应增加，以及政府可能推出进一步为楼市降温的措施，包括进一步收紧按揭、延长额外印花税等。他估计，若楼价今年升幅超过10%、甚至达15%，政府便有机会出招。
魏志鸿认为，现时楼市仍是健康，暂未见泡沫，理由是现时本港的住宅租金回报率约3.5%，仍然较按揭息率2.2%高。同时，他认为本地楼市的基调仍良好，包括来自内地的需求仍强、负利率持续、本地楼市仍求过于供、已拥有物业的人士负担能力仍佳。
市场关注欧债问题对本地楼市及地产股的影响。现时，美银美林的基准假设，是欧债危机不会令欧洲经济大幅萎缩、希腊会留在欧元区，以及短期利率仍维持低水平。不过，悲观而言，欧债危机引致环球经济萎缩，包括欧元区及美国经济衰退、内地经济增长7.5%、香港GDP负增长1.3%，那么，本地楼价最差有机会跌3至4成。
忧虑政府出招
楼市归楼市，但楼价与本地地产股股价背驰，魏志鸿认为主要有两个原因，其一是股票投资者过度忧虑政府会出招调控楼价，而股市本身对政策敏感性更高；其二，地产股仍受新地[最新消息价格户型点评]（00016）高层遭廉署调查的负面消息影响。魏志鸿认为，现时本地地产股的风险回报吸引。
NAV折让历史最高
第一季本港楼市小阳春，提振地产股，亦触发大行上调发展商的目标价。现时楼市交投趋于平静，地产股亦随大市下跌，券商最新看法如何？
美银美林昨日发布的最新报告指出，现时地产股折让幅度为历史最高，风险∕回报比率吸引，呼吁投资者做好功课，待隐忧消除时买入。
拣股方面，美银美林最看重估值折让，首选NAV折让逾6成的新世界（00017），料近期车公庙项目开盘为利好刺激，变现速度加快，资产价值可更好释放。另外，长实（00001）亦是美银美林荐股，指扣除和黄（00013）市值外，长实地产业务的市帐率只有0.8倍，远较历史平均值1.2倍低。
大股东密密买货
野村则以股份买卖的角度，剖析最近市场情绪。该行指近期政策、公司管治风险双料夹击下，本港地产股沽售压力大，但大股东不惧淡市，密密接货，今年以来增持数量最多的是新地（00016）、恒地（00012）和新世界家族，在市场上斥资金额达26亿、7.5亿和5亿元。其中，恒地的增持金额、比例及频繁度方面都位于前列，野村指恒地为本港地产股首选。
大股东人弃我取，是否意味着市场「错杀」地产股？野村未有定论，但表示「聊胜于无」，至少大股东通过增持，与小股东「同坐一条船」。
收租股胜发展商
收租股较稳阵，而发展商波动较大，现阶段应在哪个板块寻宝？野村认为早前市场已释放了对地产市道的乐观情绪，未来发展商股票再向上阻力大，更青睐收租股。
里昂亦持同样看法，认为写字楼和零售好景未完，推荐在中港两地皆有收租物业的恒隆地产（00101）。该行指恒隆地产在市场忧虑阴影下被低估，但其内地物业的租务情况令人鼓舞，料未来市场会重新审视恒隆地产的盈利前景。该行认为，恒隆地产的风险回报具有吸引力，调高恒隆地产评级至「买入」，目标价30.5元。
年初至今，恒生地产分类指数先升后回，累跌1.52%，不过不失与大市同步。再看耐一点，恒生地产分类指数5年的回报为-11%，即股价仍然未回到5年前水平，由此看来，间中炒波幅应为更合适策略。
嘉华今年跑赢同业
回顾年初至今本港地产股表现，分歧颇大，其中表现最佳的嘉华（00173）年初至今累升44.1%；受廉署调查事件影响的新地[最新消息价格户型点评]（00016），年初至今股价累跌11.7%，表现最差。
嘉华表现最佳，主要由于去年业绩胜预期，且股息派发有惊喜。另外，公司于本港及上海项目进入收成期，销售理想，令市场对其执行力有信心，因此股价对资产净值折让缩小。嘉华股价表现启示：执行能力表现是影响地产股股价的重要因素，该点在内房股中亦然，销售记录良好的内房股如中海外[简介最新动态]（00688），股价表现通常可跑赢。
新地受累廉署调查
至于新地事件，除对公司本身有影响外，对本港地产股整体亦应是负面因素，因投资者难以判断新地事件未来会否出现在其他发展商中。
续租海运九仓利好
九仓（00004）公布接纳政府提出涉及退回九龙第83号永久码头，以及重批海运大厦[最新消息价格户型点评]地段租契的要约，重新批出租期为21年，九仓须补地价79亿元。
消除不明因素
消息公布后，一众大行纷纷发表正面看法，认为九仓股价不明朗消息消除，且资产净值有上调潜力。昨日九仓股价一度升4%，收市升1.5%。
资产价值提升
高盛表示，假设以整体资本化率5%计，物业估值165亿元。高盛认为消息可消除九仓不明朗因素，预期市场反应正面，并再次注意其基本面。花旗指，保守估计，海港城估值可由485亿元，升至685亿元，九仓每股净资产值可提升3元。
海港城销售表现持续跑赢同业，今年4月及首4月零售销售升19%及21%，相比本地零售市场之11%及15%，对九仓股价正面。今次地契重批后，九仓股价料可跑赢同业。
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