浦东川沙库存量激增或需消化5年

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 东方早报 　　 2012-06-07 13:21

　因为迪士尼，浦东川沙楼市热闹了一阵。因为限购，在挤出水分的同时，川沙板块成交走入低谷。今年以来，板块内成交情况最好的项目月均成交刚过10套。

　　库存量持续累积，加之后续大量供应即将入市，川沙市场不容乐观。

　　板块存量全市第三

　　新聚仁机构提供的数据显示，目前川沙板块在售楼盘不多，成交量也持续在低谷徘徊，板块住宅开发高潮已回落。截至5月29日，川沙板块商品住宅当月成交39套，累计成交5329平方米，环比上升8.5%；成交均价21177元/平方米，上涨了23.3%。主要存量集中在天和湖滨家园、鼎鑫名流苑等项目上。

　　德佑地产市场中心监控数据显示：截至5月底，川沙板块的商品住宅的存量面积为27.29万平方米，相比前期有明显的增加，是全市商品住宅存量面积排名第三位的板块，最主要由于其他板块的项目在前期价格出现一定调整之后，区域的存量有一定幅度的减少，如松江新城板块、泗泾板块、宝山罗店板块等，这些区域的后续新增项目并未明显的增加。

　　德佑地产研究主任陆骑麟认为：川沙板块价格调整幅度相对较小，很多项目虽然有一定幅度的价格下调，但是其性价比相比其他区域而言并不突出，导致成交量较少。

　　“近期川沙板块还将有三个项目推新开盘。”同策咨询研究中心资深分析师许之静表示，5月获得预售证的象屿鼎城项目面积共3.3万多平方米，规划为类别墅与精品公寓的混合型低密度社区，预计6月开盘，户型92平方米起；今年2月就获得预售证的豪宅项目“东海御庭”预计于6月底开盘，主推独栋别墅，所推户型面积350-500平方米，参考价在40000-50000元/平方米；天和湖滨别墅将要推出叠加、双拼、联排别墅，面积为190-260平方米，预计售价25000元/平方米起。

　　许之静表示，川沙板块从去年12月以来存量较大，从成交层面看，市场热度一直不佳，在去年12月份成交量达到0.84万平方米之后，市场月度销量一直维持在0.5万平方米之下。

　　“今年至今，该板块的成交面积走势和全市商品住宅成交走势相当，特别是从3-5月这三个月的成交来看，基本上还是稳定在4500平方米上下，成交35套左右，与近两年来的高点相比，还是有不小的差距。其他月份的成交基本处于10套左右的低位。”陆骑麟分析。

　　新聚仁机构地产研究院副院长、品牌中心总经理沙立松表示，川沙板块单月成交套数、成交面积与其周边的板块楼盘成交相当。

　　成交量低谷徘徊

　　“5月川沙板块在售住宅项目有6个（不含配套商品房），表现较好的主要是御景华庭、东方城市豪苑项目，这两个项目成交都在10套以上。”沙立松说。

　　德佑地产市场中心监控数据显示，从川沙板块今年至今成交排名来看，最主要还是集中在御景华庭、东郊半岛花园、鼎鑫名流苑、东方城市豪苑这4个项目。其中区域内相对老的项目鼎鑫名流苑（该项目是迪士尼落户后，最早一批新盘项目，之前川沙大多都是体量较小，开发商也是不知名的小项目）在经过去年一度房源难成交状况之后，该项目在今年常有优惠让利活动，5月份推出了特价房源（四房），报价17000元/平方米，在此推动下有9套成交，今年至今共成交30套。而去年12月开盘的御景华庭和东方城市豪苑这2个项目成交价在2万元/平方米左右，在半年多时间内，去化率都在30%以内，可见市场认可度相对较低。

　　德佑地产统计的历史数据显示，迪士尼乐园在2009年年底落地川沙后，川沙房价一路水涨船高。公寓单价一度突破2万元仍然受到投资者追捧。步入2011年，在房地产调控背景下，川沙板块的成交均价与成交量双双出现明显回落。到今年4月份，均价已经跌落至17203元/平方米。5月，由于东郊半岛的成交拉高了整体均价水平，至21177元/平方米。东郊半岛成交了14套，成交均价29326元/平方米。

　　沙立松指出，由于目前板块内在售项目不多，板块单月均价上涨其实都是单个新盘价格推动所致。

　　利好透支严重

　　从目前川沙板块2万元/平方米的公寓价格来看，其销售进度还是相对较慢的，2012年板块内成交最好的项目月均成交也仅有10套，很明显市场对此价格接受度还是相对较低的。并且从外郊环区域成交相对较好的商品住宅均价来看，基本上在1.5万-1.8万元/平方米之间，因此同处于外郊环的川沙板块，其价格还是相对较高的。

　　陆骑麟认为，当前楼市尚处于严厉调控阶段，投资者买房短期内无法得到较高的获利空间，并且从中期来看，川沙板块房价利好透支严重，尤其是因为2009年的大浦东概念，还有迪士尼落户川沙，区域内的房价几乎是一夜暴涨，成为2009年上海市商品住宅价格上涨最快的区域之一。并且迪士尼的利好兑现还需要相对较长的一段时间，如果出于自住型的长期考虑的话，在这里购房还是有一定的获利空间。

　　许之静分析，从整个川沙板块商品住宅的成交结构来看，呈现大户型居多的特点，今年1-5月板块内70平方米以下、70-90平方米、90-120平方米、120-140平方米、140平方米以上，分别成交3套、9套、40套、19套、62套。140平方米以上的房源成交占比达47%，可见川沙板块购房者以大户型、改善型为主。客群一是来自当地居民，二是由轨道交通2号线引入。

　　许之静认为，目前在楼市调控下，投资川沙板块无法在短期内获益，但是从长远看，由于受迪士尼规划带来利好，会带动当地整体环境、交通、商业配套、经济的迅速发展，从而给予当地房价有力的支撑。

　　从浦东新区川沙新镇在近日举行的招商会上可以看到，迪士尼项目建设正有序进行，近期川沙将向市场推出14幅商业、住宅地块和4幅工业地块。

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