沪供求水平已接近平衡 库存量并非指向市场环境恶化
http://www.haozhai.cn 文章来源: 新闻晨报 2012-06-08 13:02
随着上海楼市库存量的逐步上升，近日，上海楼市一手住宅终于突破1000万平方米。事实上，去年年末上海库存增长已经接近千万方，今年以来库存增长相比去年已趋缓，但是库存量的积累终于还是使得上海楼市走近千万库存时代。有专家指出，近期，上海供求水平已经接近平衡，千万库存并不会使楼市趋于恶化。
现象
库存量刚突破千万就速降
CRI C研究中心分析师杨晨青表示，从历史数据来看，上海一手住宅库存量在800万-1000万平方米，是一个合适的区间。近期，网上房地产显示，上海一手住宅库存量曾达1010.52万平方米，合68979套房源。1011万平方米的存量接近2008年的高位，但消化周期却长于2008年。最近3个月，上海一手住宅的月均成交量在60万-70万平方米，以此推算，消化这一存量，最快也要14.4个月。这一消化周期同样逼近历史高位。不过，在库存量曾突破1000万平方米后几天内，库存量又迅速下降。对此，合景泰富地产上海公司营销策划总监杨子江指出：“库存量是一个重要指标，此时市场压力已经相当明显。即使有部分政策宽松预期带来的恢复与上升势头，例如包括上海在内的部分城市在5月份的销售有恢复，达到最近16个月来的高点，其中上海有80万平方米左右的成交量，也难以在短期内改变总体的沉淀和阻滞。”截至本周二，上海一手住宅库存量达到993.31平方米，67447套。库存没有持续上升的原因是当前商品住宅新增供应量并未大幅增加，且5月成交量环比增长明显。根据德佑地产监控的数据显示，5月，全市商品住宅供应面积为79.8万平方米，全市商品住宅成交面积为80.6万平方米，达到了近一年以来的最高点。月度供应量与成交量基本相当，去年以来长期存在的供过于求的现象，目前已得到改观。此外，目前大供应量的可持续性不强。德佑地产数据显示，上周（5月28日-6月3日）商品住宅新增供应面积为12.27万平方米，环比前一周减少63.68%。继前一周全市商品住宅供应面积创出调整以来的新高之后，上周全市供应明显的减少，可见如此大量的供应并无具有可持续性。在存量突破千万的情况下，当前开发商的首要任务还是去库存。
分析
目前增速已与去年底大不同
事实上，今年以来楼市的库存上升速度相比去年是明显减缓的。 2011年住宅库存增长量达到数百万平方米。根据同策提供的数据，截至2011年12月31日，上海市场上商品住宅可售面积达到974.24万平方米，可售套数68396套。同比2010年12月末分别上升52%和54%。网上房地产显示，目前，上海一手住宅库存量最大的区域为嘉定、浦东、松江，库存量都超过了100万平方米。德佑地产提供的数据显示，上海目前商品住宅可售量最大的板块包括嘉定主城区板块、周康板块、川沙板块、泗泾板块、安亭汽车城板块等，这些板块的库存量都超过25万平方米。其中，嘉定主城区板块住宅存量超过50万平方米。不过，嘉定主城区板块虽然存量颇高，但是去化速度也相当快。 5月，该板块商品住宅成交面积超过5万平方米，遥遥领先于其他板块。另一个住宅去化速度较快的是宝山，宝山杨行板块、罗店板块5月成交面积都超过2万平方米。这些板块的新增供应量和库存量也基本都处在上海住宅板块前列。值得关注的是，在今年的新增供应中，市中心地王楼盘也占据着抢眼的位置。随着地产调控的渐渐深入，越来越多的地王项目正进入项目开发和销售的周期，进入供应大军。 CRI C评论员马祺指出，高顶地王头衔，在高楼板价成本及降价才能卖的市场现状下，除了退地，他们有的低价入市，降价促销。相对于2008年那一次的地王危机，这次房企经历的调控时间显然更长，留给房企腾挪的资金也更为有限，是拖着不开发还是转让股权一走了之，将取决于房企对未来楼市的判断，同时，站在企业全局的高度考量，通过其它项目为地王项目输血，也是地王项目熬过这轮调控的重要条件。
展望
难言回暖或处于盘整期
在楼市进入千万库存时代后，下半年楼市的走向引发了业界讨论。中原集团研究中心经理季峰在近日上海搜 房网举行的大话地产研讨活动中指出，下半年很难延续回暖趋势。第一是因为供应，很多城市的新开工数量从去年下半年就开始下降，如果这些新开工用一年时间进入市场，今年下半年将会比今年上半年略少一些；第二是因为价格，今年上半年房价已经出现不同程度下降，下半年要继续下降趋势很难；第三是看政策，他认为整个下半年成交量会同比去年下半年高一些，但是不会达到今年3-6月份的高位水平。而价格上，一些市区高档楼房和郊区没有降过价的滞销楼盘会经历补跌的过程。德佑地产研究主任陆骑麟也指出，楼市仍难言回暖，目前来看，各城市5月份成交涨幅比较明显，但从历年对比来看还是比较低，5月份成交量的增长只能说是暂时回暖。在当前限购和限贷政策的压力下，下半年楼市成交量有大幅上涨或回暖的可能性较小，除非政策做一些调整。著名财经评论员叶檀在近日举行的上海房地产总裁沙龙上表示，房价的变量有政策、货币和市场心理预期，分析这些变量就可以推导结果。而当前据此推导的结果就是房地产市场处于盘整的状态，房价不会大涨，但也没有太大的下跌空间。而对购房者来说，是否买房还要看具体楼盘。佑威机构执行董事黄志坚则认为，当前楼市属于下跌抵抗型，整个市场的表现并不是划一的。市场均价本身并不能说明问题，只能说明成交的结构。要用不同的眼光看不同区域、不同产品，假如政策一直维持现状，那么房价还是会继续跌。世联市场研究部总监吴志辉则认为：“投资客占比走势能精准反映市场的走势。”世联的数据显示，2009年3月初投资客比例占比降至最低的7.5%。本轮调整以来，投资客比例不断下滑，4月最新的数据为13.3%，说明市场向下空间不大。此外，一线城市库存见顶，但去化速度加快不明显，其他城市库存见顶迹象明显，但去化时间仍有待加快 ，由于行业新开工面积增速下降速度较为温和，导致上市公司库存依然在增加，本轮去库存进程较2008年要长。
下半场战术布置一：阵脚莫乱
在沉淀期保持好心态蓄势合景泰富地产上海公司营销策划总监 杨子江今年下半年整个市场将会逐渐进入沉淀期，一方面开发商对于新买地、新开工的冲动与能量都已消耗大半，加上行业固有的建设周期和滞后效应，接下来几个月，供应量增速会逐渐放缓。与此同时，去年下半年的一轮较大幅度的降价和今年2、3月份的一波小阳春，使得楼市的价格平衡被打破，但降价促销带来的边际效应是逐步递减的，其对于市场产生的波动也在逐步减弱。目前供需双方呈现出一种相持的局面，不管是开发商拿地还是新房的开工率都会渐入沉淀期。而之前大幅度降价促销、回笼资金的行为，那些曾经的喧嚣，那些狂涛巨浪，也将回归平静。从某种意义上说，市场沉淀是必要的，大家要有一个好的心态，大起大落不利于市场的健康、稳定、发展，“沉淀期”还表现在总量调减，速度减缓，同时也是一种新的积累，个人判断下一个市场阶段要到2014年左右。本轮去库存进程较2008年要长世联市场研究部总监 吴志辉政府再次明确“把稳增长放在更加重要的位置，根据变化加大预调微调力度”，同时要求稳定和严格实施房地产市场调控政策。在通胀压力相对下降，并且房价不上涨，调控见效的背景下，行业政策压力进一步下降。但当前房企开发贷严格被限，其与按揭贷占银行总贷款约20%左右，比例难以提升，因此我们谨慎认为今年全年房价难以得到实质性的上涨 ，本轮去库存进程较2008年要长。千万库存下整体价格仍趋稳同策咨询研究中心资深分析师 许之静尽管5月上海楼市成交量企稳回升，开发商加大推盘力度，但较大的库存量依旧使得房价反弹的可能性微乎其微，截止5月31日，上海商品住宅可售余量已突破千万方。千万库存时代的来临并不会使得整个楼市形势快速恶化，从近几个月的供求走势看，今年除了4月份外，全市住宅均处于供小于求的态势，5月份商品住宅成交量更是突破了3月小阳春的水平，超过80万平方米，与去年同期持平。开发商也会乘热打铁，继续积极推盘，未来成交势头也将继续保持较高位置。但库存量的持续高位使得开发商竞争压力有增无减，宏观经济层面同样也面临较大压力，楼市政策的微调主要体现在金融货币政策上，效果显现也是逐步的，因此，整体价格将趋稳。
- 【 打印 】 【 关闭 】
- 免责声明：
本网转载内容均注明出处,转载是出于传递更多信息之目的,并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。
如需免费更正、修改或补充信息，请联系我们： shanghai@haozhai.cn
豪宅之家网站热线服务电话： 021-58207097
