浦东万亩别墅园调查：规划混乱 监管真空

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 中房报　　 2012-06-11 11:25

　　“目前我们在售的是三期，剩下的200多套卖完后，你就再也买不到纯别墅了。”在国土资源部(以下简称“国土部”)明确停止别墅类用地供应9年后，上海市浦东新区航头镇“万亩别墅园”某项目的一位销售人员仍毫不隐晦地大力推销着自己的别墅新盘。

　　记者实地考察发现，航头镇集聚着众多开发商的高端项目，中心区域的低密度别墅与类别墅项目就有7个，其汇集而成的“万亩别墅园”规划用地并未获批，有违规或打政策擦边球之嫌。

　　有业内人士指出，如果是纯独栋别墅，项目批地就已违规，而类别墅产品因不能称为严格意义上的纯别墅，故目前仍属于监管的真空地带，一些开发商通过混搭普通公寓以降低容积率的做法更已成为行业潜规则。

　　规划混乱

　　据记者了解，目前航头镇中心区域有7个别墅项目，分别为以独栋别墅为主的爱法奥朗庄园、绿洲千岛、生茂养园和以联排别墅为主的东方夏威夷、长泰东郊御园、南郊中华园及冠以平墅概念的金地艺年华。其中除金地艺年华正在建、长泰东郊御园三期还没有建外，其他几个项目均已建成。

　　虽然“万亩别墅园”的名号在上海市规划和国土资源管理局的相关文件中从未出现，但从实际面积来看，7大别墅项目联结而成的广阔区域已使其名副其实。同策咨询研究中心提供的土地出让数据显示，这些项目的土地获得时间基本在2003年到2005年之间，而这也是国家一再发文严格限制别墅用地的时期。

　　公开资料显示，2002年国务院就下发了《关于加强城乡规划监督管理的通知》(国发[2002]13号)，提出“特别要严格控制超高层建筑、超大广场和别墅等建设项目”。很快，这项规定有了进一步的要求。2003年国土部出台《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》(国土资发[2003]45号)，明确要求“停止别墅类用地的土地供应”。2004年，国务院又下发《关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号)，再次强调“继续停止高档别墅类房地产、高尔夫球场等用地的审批”。这使“万亩别墅园”的土地项目审批有顶风作案之嫌。

　　对于现已建完的5个别墅项目当初如何通过土地规划，航头镇规划办主任潘国明在接受记者采访时避而未谈，仅表示那些都是很早时期拿的地，当时也是按照批的来建。

　　那“万亩别墅园”是否经过合法的控制规划审批？一份2008年的《航头镇中心地块控制性详细规划(草案)说明》显示，“依据现有的基地条件和合理的规划布局，将形成的规划结构概括为‘两心，两带，两片’。其中两片指以居住功能为主的两个片区，其一是按一类居住用地标准建成的东方夏威夷，其二是基地东北部规划建设的二类居住片区。”这里的所谓一类居住用地即是指3层或3层以下的独立式住宅集中、拥有齐全的配套设施并且布局完整的用地。这表明，直到2008年，航头镇的控制性规划制定还在准备打造别墅区域。

　　但仅仅几年航头板块的定位就发生了逆转，似与万亩别墅园相去甚远。按照2011年发布的《上海市浦东新区航头镇国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》，航头的市属大型保障住房基地将超过7平方公里，建筑面积1000万平方米，导入人口将超过20万人。而由此带来的将是社会矛盾多元化，“大量不同层次、不同背景、不同需求的人口的导入，给社区的服务管理提出更高的要求，需求与服务之间的矛盾将会明显增多。”

　　上海房地产界资深人士指出，航头镇的规划属于原来的南汇区，南汇并入浦东新区之后，航头镇也迅速起步，航头板块逐步受到市场关注。但这一区域的规划和定位还处于混乱状态。

　　对此，潘国明亦承认，“万亩别墅园的控制规划，上面是不认可的，没有批。目前新的控制规划也没有批，要区里报到市里审批。”

　　监管真空

　　“我们目前正在销售的是为追求高品质生活的城市新贵打造的专属新海派城市别墅，容积率低于0.7！”作为“万亩别墅园”几大项目之一的长泰东郊御园的销售人员告诉记者，该项目属于上海开发商长甲集团，其实际容积率是1.2，目前在售的全部为联排别墅，其规划中含有几栋多层公寓，“主要是为了拉升整个地块的容积率”。

　　业内人士张宏伟表示，目前，当地政府颁发的这些文件中所指的别墅用地一般指全部建设为独栋别墅的用地，而像长泰东郊御园这种联排只能算是类别墅产品，不能称为严格意义上的纯别墅，项目申报为排屋，属于监管的真空地带，市场上这种项目都是打了政策的擦边球。如果真是纯独栋别墅的话，项目批地就已违规。

　　2003年国土资源部叫停别墅用地出让后，相关部门在实际执法中往往以“容积率小于1”作为别墅的界定标准。2010年，官方更首次明确住宅用地容积率小于1属于违规。但对此，开发商们自有对策。一房企内部人士透露，利用多层公寓降低容积率已成为业内通用的手段，监管部门往往睁一只眼闭一只眼。

　　但在航头镇的别墅板块，似乎不只有打政策擦边球的谨慎者，更有“勇者”。中华企业股份有限公司旗下的“两河流域”即是其中一个典型项目，其毗邻由东方夏威夷、生茂养园、鹤鸣家园、绿洲千岛花园等独栋别墅项目所组成的别墅群，为“万亩别墅园”的延展位置。在浦东“大动脉”杨高南路延伸段林海公路旁，这一项目“没用公寓的纯别墅”户外广告牌赫然矗立。

　　“目前我们在售的是三期，共322套，容积率只有0.57。国家已经停止审批别墅用地，我们这个项目目前是航头甚至康桥、周浦区域内最后一个纯别墅项目。现在剩下的200多套售完后，你们就再也买不到纯别墅了。”售楼人员如是说。此时，国土部的别墅用地供应禁令早已如风过耳。

• 【 打印 】　【 关闭 】
• 免责声明：
  本网转载内容均注明出处,转载是出于传递更多信息之目的,并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。
  如需免费更正、修改或补充信息，请联系我们： shanghai@haozhai.cn
  豪宅之家网站热线服务电话： 021-58207097