上海楼市两分天下外资房企力扛中坚
http://www.haozhai.cn 文章来源: 东方早报 2012-06-21 09:38
随着“红五月”落下帷幕，国内房地产业界对于楼市回暖的预期日益加强。而近日关于资金尤其是外资资金流向房地产的信息，也时见报端。
的确，在楼市调控尚处于深水区且前景并不明朗的情况下，在多数内资房企融资渠道狭窄且处于发展转型阵痛之下，具有国际化视野、先进开发经验且资金实力雄厚的外资，尤其是外资房企，自然占据了市场的先机。
纵观过去近20年来上海房地产市场的发展，凭借其自身实力与优势，且日益本土化的操作思路，尽管遭遇几度沉浮，外资房企却一直始终能够运作自如，并用其所打造的诸多项目，极大改变、影响了上海市场整体产品面貌、开发理念与市场格局。
正如一位不愿具名的上海某国资房企高管所指出的那样，上海市场从来都是一个竞争开放的市场，不容置疑的是，在上海市场的发展和成熟过程中，以九龙仓、新鸿基等为代表的港资企业和以凯德置地、仁恒置地等为代表新加坡企业，曾经起到了至关重要的作用。他们通过具有说服力的产品，一度影响和改变了上海市场。上海楼市如果两分来看，外资房企无疑是中坚力量之一。
房企沉浮还论资本力
外资房企，一般均具有超凡的资本实力。这种雄厚的资本实力，外加上稳健的财务模式，以及严谨的发展态度，构成了外资房企的颇具竞争力的优势之一。
以香港地产巨头九龙仓集团为例，其以香港和内地地产业务为策略重点，还在国内拥有多个重点码头，当前的综合资产总值超过了2800亿港元。而其母公司——会德丰有限公司，业务更是遍及贸易、融资、商业服务、酒店经营管理等多个行业。
这种资本力给外资房企带来的益处之一，便是较强的抗风险能力。尤其是市场低谷时期，往往是外资房企相对激进、抄底市场的好时机。
经历2008年金融危机之后，2009年市场强劲反弹，房价飙涨；2010年春天，中央迅速启动房地产调控政策，市场霎时转入低潮。由于房价预期降低，不少项目销售陷入困境，进而不少内资开发商转为相对保守的发展阶段，土地市场转为低迷。而正是此时，不少外资企业却在悄然觅机抄底。
2010年9月，九龙仓就先后在短短两周之内，迅速出手拿下松江祥和路地块以及浦东黄浦江沿岸地块。尤其是黄浦江沿岸地块，九龙仓力搏众多内资企业，拿下“浦东总价地王”。而这一地块，迄今为止一直占据了“浦东总价地王”的封号。
对于当时九龙仓能够力搏群雄、拿下浦东地王，付琦就曾指出，在调控严厉的情况下，对于大多数民企、央企来说，在调动资金方面应该会有一定的困难。而当其他企业没有太多资金流时，港资企业自然会脱颖而出。
视野决定出路
除了雄厚的资本实力，正如德佑地产研究主任陆骑麟所说，外资房企最大的优势，莫过于其国际化视野和来自于成熟市场的经验。
的确，我国的城市化进程和城市建设，要远远落后于香港、新加坡等发达地区。可以说，就内地市场而言，其房改之后的房地产市场的发展，并没有完整的经验可以参考与学习。外资房企原本所具有的开发运营经验，就显得尤为突出。
实际上，来自于香港、新加坡等市场的经验与视野，成为了外资企业进入国内市场之后成功的“法宝”之一。
陆骑麟认为，正是这种开阔的视野与丰富的经验，促使外资企业在上海市场上取得了令人瞩目的成就，并大大推动了上海房地产市场的发展进程。
以近期九龙仓在上海新江湾城开发的高端大盘玺园为例，无论是设计理念还是装修风格，无论是绿化景观还是会所服务，均汲取了香港豪宅及欧洲宫廷居所的精粹，成功树立了一个新江湾城区域的价值标杆。
尤为值得一提的是，即便在此前冷淡的市场行情下，九龙仓玺园依然保持了月均稳步销售成交的状态，体现出了较强的市场认可度和抗风险能力。
此外，资料显示，九龙仓、和记黄埔、新鸿基、凯德置地等多数外资企业，均有着数十年的开发经验，在香港、新加坡等多个亚太地区均有一定规模的房地产投资与开发业务。
以香港地产巨头为例，新鸿基地产创立于1969年，业务遍及香港、新加坡、泰国等多个亚太区域；九龙仓始创于1886年，房地产的业务更是广泛分布于香港和内地多个城市。
有国内房企营销总监就告诉记者，国内房地产市场的发展，无论开发模式还是产品类型，都受到了外资企业的影响。外资房企国际化的视野与经验聚合，构成了外资房企的核心竞争力之一，而其也大大改变了国内传统观念对于房地产市场的认知，推动市场的革新与进步。
最大化价值领先市场
外资房企的国际化视野与经验，确实促成了外资房企在内地市场上的江湖地位。但潜入上海房地产市场发展的历史来看，外资房企对市场影响最大的莫过于其产品。一定程度上，外资房企所开发的项目，影响并改变了上海市场的理念及格局。
住宅地产方面，瑞安翠湖天地之于新天地板块、新鸿基凯旋门之于陆家嘴滨江、仁恒河滨城之于浦东联洋、九龙仓玺园之于新江湾城、新华路一号之于长宁新华路等，无一不通过创新的产品和区域价值的打造，开创了区域的市场新格局，引领了区域市场的发展方向，奠定了板块发展的价值基础。
来自网上房地产的数据就显示，上述多个项目都取得了相当可人的销售业绩；而在单价5万元以上的上海高端楼市成交排行中，更是多个项目多次位居前茅。
而商业地产方面，九龙仓时代广场、瑞安新天地、新鸿基国金中心、凯德置地来福士广场等多个项目，都先后成为了上海商业地产产品的典范，深刻影响了上海乃至全国商业地产的开发模式与运营方式，为上海商业地产的发展与成熟，做出了贡献。
对此，同策咨询研究中心主任张宏伟指出，外资房企所开发经验的项目，往往通过精耕细作而将之打磨成为区域价值标杆，进而拥有区域定价权。这样一种做法，不仅实现了产品价值的最大化，还能够带动周边项目的后续发展与成长。
陆骑麟也表示，来自于成熟市场的外资房企，更加具备资产价值的意识与理念。为此，外资房企在其项目开发与运营时，更加注重从资产角度为投资者提供持续长远的溢价能力和增长空间。而这，主要通过地段的慎重筛选、资源性因素的培育、产品的打造来实现。
九龙仓创新发展模式
诚然，过去多年里，外资房企在上海市场上打造了众多标杆项目，深刻影响了市场；但不容讳言的是，不少外资房企当前在上海乃至全国范围的规模，与其实力是不相匹配的。
正如九龙仓华东区副总经理胡秉所说，多数在内地有业务开展的外资企业，均有着悠久的历史和雄厚的实力，且较早地进入了国内市场，但多数的发展规模与其自身真实实力并不完全相当。
“以九龙仓为例，其发展历史已超过百年，较早介入上海市场，但始终以机会型为主要发展思路。随着近几年，九龙仓集团将内地地产发展提升至整个战略层面，并大力促进本土化运营之后，九龙仓才得以频频在国内市场发力。”
事实上，要谋求在内地房地产市场的更大发展，本土化是外资房企的战略选择之一。而这样一种本土化发展方式，正是九龙仓近几年在国内发展的基本模式。
对此，胡秉告诉记者，尽管经过多年发展，但房地产市场作为一种依靠土地和人文居住习惯的产业，其地域性将始终无法突破。这也就促使外资房企在坚持原有国际化优势的同时，以适度的本土化来谋取更为长远的发展。
根据胡秉的介绍，九龙仓近几年加快在内地的发展，就源于其本土化的发展战略。2009年，九龙仓集团在内地组建了本土化的开发设计团队，并开始尝试通过将国际化与本土化有效融合的模式，来突破发展瓶颈、实现战略转型。
此外，胡秉也表示，九龙仓一直以来坚持物业全线持有的策略模式，从前期拿地到后期的物业开发与持有经营，都由九龙仓全权来参与完成，有效保持了项目水准的一致性，有助于品牌的推广。
张宏伟对此也表示，本土化将成为外资房企未来发展的重要趋势之一，唯有以本土化的战略与姿态去参与市场，并坚持外资房企一直以来采用的物业全线持有的发展策略，才能在未来愈加激烈的市场竞争中保持领先地位。
- 【 打印 】 【 关闭 】
- 免责声明：
本网转载内容均注明出处,转载是出于传递更多信息之目的,并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。
如需免费更正、修改或补充信息，请联系我们： shanghai@haozhai.cn
豪宅之家网站热线服务电话： 021-58207097
