沪上半年成交跌一成多 多楼盘呈筑底回升之势
http://www.haozhai.cn 文章来源: 房地产时报 2012-07-09 08:10
惨淡开局的2012年上海楼市，上半年商品住宅成交套数和成交面积双双下跌，商品住宅价格也已连续下跌5个月。在众多楼盘连续大面积降价促销之后，6月底，部分楼盘价格出现筑底回升之势。
上半年成交量同比下跌12%
有关数据统计显示：2012年上半年（2012年1月1日-6月25日）上海楼市共计成交商品住宅3.0214万套，同比去年下跌12%；成交总面积共计356.6142万平方米，同比下跌8%。在成交均价方面，2012上半年均价为2.2164万元/平方米，同比去年2.2001万元/平方米的成交均价略涨0.7%。
今年第一季度上海楼市共计成交商品住宅1.2280万套，环比2011年第四季度下滑5.0%，与去年同期相比下挫13.1%，共计成交面积141.2万平方米，环比萎缩7.52%，同比跌幅也高达13.8%。整体的指标是自2011年以来的最低水平。而今年4月上海楼市共计成交商品住宅4981套，环比下滑24.5%，创8年来“银四”同期成交量最低。5月上海新建商品住宅成交6710套、80.6万平方米，同比下滑6.4%、1.4%。
从成交价格走势看，在“史上最严厉”的楼市调控出台前，上海一手商品住宅的平均成交价格曾达到2.5076万元/平方米（2010年12月）；政策出台的当月（2011年1月）已降至2.3767万元/平方米，之后16个月的时间里一直在2.3万元/平方米以内，其中今年2月跌至最低2.004万元/平方米。3月之后均价就快速攀升，6月前17日的平均成交价格再度达到2.3141万元/平方米，创下楼市最严厉调控18个月之后的新高。
从成交区域看，浦东、宝山、嘉定仍旧名列前三名，与去年相同。三区成交面积总和高达1.9088万平方米，同比去年略涨6%，占总比54%。浦东新区上半年成交面积达74.0367万平方米，蝉联成交面积榜首。据统计，7月上海各区县市场优惠项目中，浦东新区以54个优惠楼盘蝉联打折促销榜首，占比全市优惠楼盘总量的25%以上，折扣力度的加大或将助浦东在下半年继续保持榜首成绩。
分析认为，开发商之所以连续降价入市，一方面是准备利用近期购房者出现入市抄底心态，另一方面则仍是出于资金需求考虑。同时，首套房贷款利率的优惠政策颁布，使得压抑已久的刚性需求开始释放。刚需盘的热销带动了改善性住房的成交，对整体楼市回暖起了积极的促进作用。
部分跌幅较大楼盘开始回升
据监测数据显示，嘉定新城绿地香公馆去年12月开盘成交的27套房源均价仅1.3192万元/平方米，至今年5月成交的91套均价已达1.4279万元/平方米，6月前17日成交的12套房源均价更达到1.4573万元/平方米，累计涨幅10.5%。同区域的合景叠翠峰去年12月开盘成交价1.3228万元/平方米，6月涨至1.4416万元/平方米，涨幅9%。万科金色城市今年1月开盘成交均价1.249万元/平方米，6月涨到1.3485万元/平方米，涨幅达8%。
除了新盘低开高走之外，原先区域内一些大跌的楼盘也重现升势。如嘉实上投名城二期几套房源去年的清盘价低至9385元/平方米，今年5月推出三期，开盘均价1.0772万元/平方米，6月又涨至1.1123万元/平方米，相较二期尾盘的涨幅达18.5%。路劲翡丽湾从去年1月的1.6231万元/平方米大跌至12月的1.3956万元/平方米之后，热销197套。今年6月推出的类似房源却以高达1.4865万元/平方米的均价成交了145套，涨幅达6.5%。
去年大跌的松江、青浦等远郊区域的房价同样出现明显反弹。松江的米兰诺贵都去年11月开盘后成交235套，均价1.3936万元/平方米，6月前17天成交的112套房源均价已达1.5307万元/平方米，涨幅达9.8%。新弘国际城从去年初的近1.75万元/平方米跌到去年12月的1.298万元/平方米之后，如今又涨至1.4053万元/平方米，涨幅达8.3%。青浦的富力桃园从去年初的近1.5万元/平方米一路跌至去年12月的1.0719万元/平方米，才获得了267套的热销业绩，6月成交的20套房源已回涨至1.2076万元/平方米，涨幅达12.7%。
对此，薛建雄认为，自去年1月最严厉调控之后，就再没有其他加强调控的政策出台。反而是房贷利率重现8折优惠、各地纷纷调高普宅标准和公积金贷款上限，有些地方甚至出台了装修房补贴等优惠政策，类似的楼市“激励政策”持续叠加形成了强大的市场推动力，导致部分项目价格止跌反弹。
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