7月上旬别墅成交环比降10% 零成交别墅占四成

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 上海商报 　　 2012-07-14 11:46

　　据统计，７月前１１天全市一手别墅合计仅成交１２８套、３万平方米，较６月同期回落２７．２％、１１．７％。据悉，供应的大幅下降是构成成交下跌的因素之一。２１世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，别墅成交的小高峰往往与开发商阶段性供应提升不无关系。业内人士表示，供应量的锐减或在本月终结别墅市场回暖的势头。

　　零成交别墅项目占近四成

　　虽然受市场整体回暖的助推，今年二季度全市一手别墅成交有所回升，不过上半年全市一手别墅的成交量仍同比回落超过一成。数据显示，上半年新增别墅供应面积６１．７万平方米、２５７９套、同比减少４７．１％、４６．９％；供销面积比虽从去年的２．１５缩减至１．３４，但今年上半年总体来说仍处于供大于求的局面。

　　“今年６月上海的一手别墅供应面积虽较５月仍有提升，但其多集中于月初，中下旬间供应体量不足该月总量的３５％。而这个月前１１天的新增别墅供应也仅有２７套、约１万平方米的体量。”黄河滔认为，“所以从上述７月份至今供销情况看，未来如供应缺口无法补上，上海别墅市场成交于７月份出现萎缩行情的可能性较大。”

　　对比去年调控下的别墅销售情况可知，在调控周期下的该类产品热销往往有一定的阶段性。２０１１年新建别墅市场交投于４月份受置换类需求比例提升及开发商前期长时间的“蓄水”等因素出现较为明显的回升势头，并连续４个月保持月均别墅成交４４９套的释放行情，但随着该段时间内需求的大量消化及市场预期的转变，其后于８月份开始出现逐月下跌的情况。回看今年，同样在市场预期转变及置换需求入场下，此前３－６月间本市新建别墅月均成交套数已高达４６６套，超出去年高位水准。

　　另据统计，２０１２年上半年全市共有５２个一手别墅项目获批入市，其中１９个项目批次在１月１日至７月１０日期间未有成交体现，项目批次数占比达３６．５％。同时项目入市体量供大于求、零成交比例高等因素促使全市别墅库存量持续高位。数据显示，截至昨日，上海一手别墅产品的库存面积约为２９８．９万平方米，占全市新建住宅总存量的２８．１％，较５月末２７．３％的比重再次提升，远高于去年１０月１７．２％的占比。

　　与近期刚需公寓产品逐步止跌回涨不同，上半年全市有成交的３３个一手别墅项目中，降价情况仍较普遍，有２６个项目在年内至今的成交均价低于其批次预售最低报价，这表明在库存积压高、项目去化差异大、限购政策持续等新建别墅市场竞争压力仍较大的背景下，开发商对别墅产品的价格营销策略持较为谨慎的态度。

　　低总价经济型别墅优势凸显

　　虽然别墅市场成交中开发商仍面临种种严峻问题，但从近几月市场交投情况看，那些中低价位的经济型别墅正成为当前本市别墅领域的成交主力。

　　据２１世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，上海别墅市场中总价低于５００万元以下的经济型别墅产品成交套数占比自去年调控以来基本呈现稳步向上的攀升势头，其从２０１１年一季度５１％的比重到２０１２年二季度，这些经济型别墅产品占比已高达６５．６％。

　　黄河滔表示，用公寓的价格能够买到别墅的产品，这对于具有改善需求的购房者吸引力无疑较大。和高档别墅即使“降价跑量”其受众面也有限不同，低档别墅更能被当前市场购房需求所接受的“低总价”，是其成交量上升的诱因。

　　以成交火热的６月份为例，上述提及的经济型别墅产品的套均总价约为３２３万元，不仅套均总价低于同期成交均价在２万－４万元／平方米的中档公寓类产品近４０余万元。且套均面积较２万－４万元／平方米的公寓产品也高出３７％，这还是在不包含别墅产品可能出现其他附加价值的前提下。

　　“在公寓止跌回升、别墅产品仍有降值的情况下，部分购房者正是看到了部分经济型别墅‘低总价’的价格优势，放弃价格偏高的公寓类物业，选择了性价比更高、更适合自己置业需求的低价别墅类物业。”黄河滔称。

　　另外，此前国土部颁布的禁墅令在一定程度上造成了市场高端独栋别墅的供应逐步稀缺，这也是促使新房市场别墅成交中经济型别墅占比越发明显的因素之一。

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