“量跌价升”： 上海七月新房均价创新高
http://www.haozhai.cn 文章来源: 第一财经日报 2012-08-02 11:08
“红六月”的意外出现，使得众人对于7月份楼市表现寄予更多期望。7月份，在部分楼盘价格上涨以及天气炎热等多种因素的作用下，上海新房市场并未延续上月火热情形，85.89万平方米的成交量较上月出现了回归态势。
然而，出人意料的是，在高端楼盘成交持续放量的情况下，7月上海楼市的成交均价达24607元/平方米，创历史新高。
市场分析人士认为，7月均价上升主要是因为高端项目表现活跃，同时也体现了中低端住宅供应不足，月均价的意外上扬，有可能导致政策面的再度收紧。
月均价创新高
据汉宇地产市场研究部新房监测数据，7月份上海商品住宅成交面积为85.89万平方米，环比下降约16%。虽较上月出现小幅萎缩迹象，但与去年同期相比，仍有10%以上的增量。
显然，7月份的成交数据与6月突破百万平方米的成交水平存在较大差距，尤其是7月下半月，成交出现了一定的下行趋势。
《第一财经日报》调查发现，开发商在7月普遍减小优惠幅度，甚至回调价格是成交出现下跌的最主要原因。
在成交均价方面，由于众多中高端项目表现活跃，导致价格始终居高不下，7月成交均价达24607元/平方米，与上月相比，基本呈现出稳步小幅上扬势头。同时，24607元/平方米的价格也一度超越原月成交均价的最高值24176元/平方米。
业内人士几乎一致认为，此次成交均价的上涨主要缘于结构性因素，即高端楼盘的持续放量。
记者发现，与三四月份有所不同，当下上海市场的需求正发生着微妙变化，近期的销售榜单排名前列的名次已不再是刚需盘唱“主角”，更多的席位则被中高端项目占据。
以长宁虹桥的新天地河滨花园、普陀桃浦的智富名品城、浦东的大华锦绣华城为代表，上述楼盘均跻身于7月销售榜单前列，且成交均价均超过3万元/平方米。其中，新天地河滨花园，时隔2年之后再度推盘，7月该楼盘以34466元/平方米的均价，成功售出356套房源，顺利稳居榜单冠军宝座。
此外，6月的销售冠军楼盘中海紫御豪庭也在7月快速加推一批全新房源，售价保持在3.8万～3.9万元/平方米，售价与前期相比有小幅上涨。在豪宅市场方面，鹏利海景公寓7月成功售出10套房源，单价高达13万元/平方米。
“预期博弈”成焦点
其实，上海楼市成交价的小幅上扬，已经引起管理层的高度关注。
7月26日，上海颁布了旨在严格执行调控的“沪六条”，虽然并未提出新的调控政策，但是在楼市成交已经出现一定下行趋势的情况下，抑制开发商的涨价冲动，增加其降价压力的意图非常明显。
汉宇地产研究部经理付伟认为，新“沪六条”适时出台，有效地呼应中央政府多次明确表示调控不放松的决心，叠加效应势必会对近期成交量起到一定冲击作用，进而影响购房者的预期，因此预计8月份将继续7月成交理性回归势头，并且下降幅度有可能被扩大。
显然，在目前的楼市敏感期，购房者的预期已经成为“左右”未来楼市走向的重要力量。
同策咨询董事长孙益功对记者表示，仍应理性看待目前楼市的回暖，虽在成交量上扬与降息等政策叠加效应下，消费者对于房价的预期有了一些改变，但楼市的基本面还没有完全逆转，政策没有明显放松、新房库存也很大。
德佑地产研究主任陆骑麟认为，此次“沪六条”对于投资性购房的打击意图十分明显，严格执行差别化信贷、重点检查购房资格、“认房认贷”政策执行等细则的出台都将对中高端市场产生一定的抑制作用。摄影记者/高育文
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