沪优质地块频频亮相 品牌房企纷纷入市抢“面粉”
http://www.haozhai.cn 文章来源: 新闻晨报 2012-08-10 14:30
7月，上海土地市场优质地块频频亮相，虽然期间有个别地块在无人竞买的情况下被终止挂牌活动，但仍有不少优质地块引发品牌房企密切关注。位于新江湾城、唐镇、松江新城、罗泾、川沙等潜力板块多幅优质地块皆被大型品牌企业收入囊中。
总的来看，下半年土地市场打出的“头炮”颇为响亮。
品牌房企为深耕板块积极拿地
不少品牌房企偏爱在已进驻的板块继续深耕，以更好地利用资源，发挥品牌效应，这一现象在7月的土地市场上有了充分表现。
7月25日，绿城旗下子公司上海绿顺房地产开发有限公司经过激烈竞拍，以16.44亿摘得浦东新区唐镇新市镇A-03-11地块，楼板价15054元/平方米，相比12.01亿元的起始价溢价36.86%。据悉，该地块为重新挂牌出让，2011年12月上海国土局曾挂牌出让该地块，起始总价15.83亿元，起始楼板价14500元/平方米，最终该地块无人竞拍而终止出让。从周边项目情况来看，2009年绿城拿下的玉兰花园项目当时楼板价为19040元/平方米，而此次楼板价为15054元/平方米，存在较大盈利空间。
评论员杨晶晶指出，距与融创成立合营公司仅一个月，绿城就在上海市场拿地，其中的原因与唐镇可期的发展潜力有关。唐镇新市镇板块区域规划决定着其未来巨大的发展潜力：政府重点打造，将是张江大产业区的后花园，浦东发展的新热点。唐镇定位是张江工业区未来核心的居住和办公商业区，而新市镇规划起步较晚，与其他区域相比，新市镇代表着唐镇板块的一方净土，城市中最后的无污染区，对张江区域上班族来说，也是休闲、娱乐的好去处。除此，位于该区域的上海迪斯尼也已开工动土，最快于2014年启用，唐镇的潜在价值毋庸置疑。
7月，品牌房企在同一板块事隔数年再度拿地的现象还发生在宝山。潘泾路东侧地块（南块）被北京旭辉兴胜置业有限公司以5.2亿底价摘得，楼板价2917元/平方米。该地块为宅地，出让面积99067.40平方米，容积率1.8。旭辉集团此前在邻近地区已拿过一幅土地。2010年12月，旭辉集团股份有限公司以总价3.25亿元的总价，摘得该地块附近的宝山工业园区潘泾路东侧地块（北块），成交楼板价2800元/平方米。值得关注的是，此次该地块的起始楼板价比2010年潘泾路东侧地块（北块）的成交楼板价还要高。因此最后底价成交也在意料之中。
潜力板块优质地块引发争抢
7月还有多个潜力板块的优质地块也同样掀起了土地市场的阵阵小高潮。其中，新江湾城D5地块于7月11日成功出让，地块位于九龙仓玺园和仁恒怡庭之间，出让面积为4.01公顷，最终被新加坡公司PeakShinesPte.Ltd竞得，成交楼板价14780元/平方米，溢价率25.88%。新江湾城D5地块住宅部分起始楼板价为11741元/平方米，与2009年新江湾城C6地块(论坛)起始楼板价15000元/平方米相比，起始楼板价缩水约21%。地块的低价出让，可能是与其地块中慈善用地、医疗卫生用地有关。
7月末，位于松江新城板块内的松江区“国际生态商务区15-2号”地块被上海信达银泰置业有限公司、上海信达立人投资管理有限公司以8.93亿元总价竞标成功。该幅地块出让之时，吸引了9家房企参与竞买，成功延续此前唐镇住宅地块的良好势头，可见近期多幅优质地块均受到极大关注。该幅地块出让面积为50870.7平方米，最终成交溢价率为40.14%，楼板价7022元/平方米。
上海中原地产研究咨询部高级经理龚敏表示，该幅地块位于区域发展轴核心区，虽然地块规模不大，但属于首次出让住宅地块，与目前周边住宅楼盘均价1.39万元/平方米相比，地块起始楼板价5000元/平方米还是具有吸引力的。松江新城国际生态商务区目前部分商务项目土地开发、出让到开工建设已率先启动，对住宅项目开发起到一定支撑作用，对于住宅项目而言，生活配套和交通配套是两大最为重要的配套设施，而地块与未来即将形成的万达商业中心近在咫尺，商业项目先行开发无疑会对住宅开发带来直接利好。
在商办用地方面，7月出让的商办地块分布于长宁、嘉定、浦东、闵行等，其中浦东川沙新镇C03-20地块面积较大，为2.56公顷，被上海友谊集团以2.3%的小幅溢价拿下，成交楼板价为5783元/平方米。地块邻近轨交2号线川沙站，周边人流量大，加上迪士尼项目的建设，无论从今后发展还是目前交通地理位置来看，地块的优势毋庸置疑。
资金状况较好企业应适时拿地
近来全国范围内地王项目频出，一季度业内普遍对于土地市场的悲观论调被一个个地王项目所打破。专家认为，资金状况较好的企业应当把握当前拿地机会，适时出手。
评论员朱一鸣指出，当前房地产企业存货增速在下滑，存货占总资产的比重短期内也将回落，高存货和资金面的矛盾将缓和。房企应抓住契机加大拿地和新开工力度。他认为，当前阶段，土地市场上地块成交溢价率有抬头迹象，但总体来说，成交地价仍然偏低。另一方面，经济不景气使得政策环境较为宽松，房地产企业资金链危机逐渐过去。企业战略不应一成不变，应该根据不同的市场形势做及时的切换。因此，企业应在二季度后业绩释放的同时，坚持在策略上“以销定产”，兼顾拿地成本和购房者需求，根据自身实际情况，把握好这轮拿地机遇，积极扩充优质项目储备。同时，企业应抓住这一阶段性的窗口式行情，适度加快新开工速度，仍然坚持“快拿地、快开工、快销售”的高周转策略，以待在下半年销售高峰来临之时，收获喜人的销售业绩。
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7月土地供应总量创今年新高
7月，全市土地供应量有了不小程度的上扬，优质地块纷纷露脸。同策数据显示，7月上海共推出土地84幅，合计213.44公顷，环比上扬21%，并创下了今年以来月度供地新高，但相比去年，下滑幅度还是达到了5成以上，依然未从低迷市场中完全复苏。
其中，有3幅住宅用地位于松江区，分别是来自松江新城文翔路二号动迁安置房地块、佘山板块千新公路二号地块、以及松江国际生态商务区14号地块。其中两幅商品住宅用地受人瞩目，千新公路二号地块是松江佘山国际旅游度假区今年出让的首幅经营性住宅用地，也是自去年6月以来推出的第二幅类似地块，地块出让面积9.45公顷，起始总价8.6亿元,起始楼板价约为9100元/平方米。就在去年6月，与该地块相邻的，容积率也为1的千新公路一号地块，被新黄浦置业、良盛实业、佘山国展三家联合竞得，成交楼板价达到11293元/平方米。
松江国际生态商务区14号地块，位于在建中的松江万达广场北面，相邻的地块条件、面积相当的15-2号地块已在7月成功出让，被信达以8.93亿元竞得，楼板价7022元/平方米，溢价率40.14%。据了解，松江国际生态商务区14号地块总范围为东至茸梅环路，南至中温路，西至光星路，北至银泽路，起始总价为7.23亿元，将于8月底竞价。
7月，上海土地市场商业用地推出7幅、商办用地推出2幅，合计18.33公顷，环比增加1.15倍。商办地块中出现了多个优质地块，其中特别值得关注的是黄浦江沿岸E20地块（E-4-2地块），该地块东至浦明路，南至规划路，西至E-4-1和E-4-3地块，北至微山路，出让面积9003平方米，容积率4.0，挂牌价格8亿元，起始楼板价达22184元/平方米。
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