沪楼市“金九银十”恐成泡影 房价上涨或为最大阻碍

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 搜狐焦点网 　　 2012-08-23 14:30

　　“金九”在即，进入下半年以来，伴随着楼市“回暖”声音的日渐高涨，人们对于传统楼市旺季“金九银十”的期望值也随之水涨船高。但与此同时，国家或会进行新一轮政策调控的说法犹然在耳，再加上部分一线城市房价上涨直接导致了购房者观望情绪再次加重。“金九银十”会否真的到来，业内也存在较大分歧。

　　房价上涨或成“金九银十”最大阻碍

　　8月18日，国家统计局公布了7月70个大中城市住宅销售价格变动情况，新建商品住宅(不含保障性住房)环比价格下降的城市有9个，持平的11个，上涨的50个。与6月比，上涨城市数量翻了一番，这也是新建住宅价格上涨城市个数连续4个月增加。

　　8月以来，上海楼市周成交量一直维持在15万平方米左右。除了传统淡季的因素，各楼盘缺少折扣优惠是主要原因。整体来看，目前优惠到位的热点区域、板块、楼盘都比较少。而目前的市场难以支撑房价上行，连续几周的成交低迷已给开发商提出警示。从全月的情况看，截至8月19日沪新房共计成交面积43.9万平方米，较7月同期下滑16.8%。照这个势头发展，8月上海楼市成交量恐怕难以达到80万平方米。

　　价格上涨直接导致了购房者观望情绪再次加重。“金九银十”的成色足不足，主要还是取决于开发商能否大优惠幅度，吸引买家出手。如果房企继续保持较大规模“以价换量”的策略，9月应该能取得不错的去化成绩。

　　“山雨欲来”新一轮调控引而待发

　　除了价格的影响因素，现在不甚清晰的房产形势也导致了购房者不愿意成交。在这种情况下，政府的政策性导向显得尤为重要。

　　作为与国家政策紧密相关的行业，在未来一段时间内房地产市场成交的走向如何还要看近期政策的调整。而据某房地产数据研究中心人士称，国家预计新一轮政策调整最快将在8月内出台。另一方面，为实现“保增长”目标，预计三季度将再次迎来存款准备金率的下调，而市场流动性的增加将成为楼市加速回暖的加速器。

　　但另一种颇为流行的观点是，楼市调控政策将在执行层面继续收紧，出台新的调控政策的可能性并不大。

　　国务院派出8个督查组对16个省(市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。近日，督查组对被督查的16省市房地产调控均给出了积极评价。有消息称，督查组回京述职指出“不必再出台调控新政，只要对现有政策严格执行，遏制好投机、投资，做好保障房，同时加强督查和约谈，就不会有问题”。

　　一央企开发商认为，如果不出新的政策，楼市还会小步小步地前进。但开发商也最好把握好“尺度”，避免招致一轮更严厉的调控。

　　开发商看好“金九银十”已做好“抢收”准备

　　自5月以来，大部分城市的成交量开始明显回暖。而7、8月传统成交淡季却一改常态，显示出“淡季不淡”的特征。

　　随着销售持续回升，开发商的现金回笼速度明显加快。从目前公布的中报来看，二季度不少上市房企现金回笼速度明显加快，近八成房企二季度经营性现金流环比出现增长，16家公司现金流在二季度由负转正。对于即将到来的“金九银十”，开发商更是充满期待。

　　由于资金回笼速度加快，开发商的营销推盘底气有所提升。据统计，8月份上海预计共有40个住宅楼盘开盘，环比7月份的实际开盘量上升近7成。“金九银十”则有望迎来又一波推盘高峰，从而带动成交量的继续冲高。不过，目前楼市调控政策仍在继续，限购等政策对于成交量继续放大存在约束，但开发商对于未来预计已经明显乐观。

　　与此同时，继前一段中高端楼盘集中上市后，8月份上海楼市供应又回归“刚需”。由于此前连续3个月，中高端项目的成交较为集中，随着8月份开始刚需产品的逐步放量，上海楼市的成交均价预计将进入下行通道。

　　为了迎接“金九银十”的到来，上海很多主打中小户型的刚需楼盘开发商都在抓紧时间赶工，争取在9、10月份拿到预售许可证。专家表示，小户型产品供应不足，对楼市成交的影响比“收窄优惠”还要大。

　　因此，随着九、十月份刚需盘放量，“金九银十”或许值得拭目以待。

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