上海限购令催生租客 市中心老公房租赁成亮点
http://www.haozhai.cn 文章来源: 新闻晨报 2012-09-14 10:33
8月是租赁的传统淡季，今年市场呈现淡季不淡的局面。一方面，低端租金小幅上涨；另一方面，高端租赁租金涨幅虽比7月下降明显，但同样维持微幅上涨格局。
上海房屋租赁指数办公室认为，从7月的毕业季走热势头转为8月的传统淡季，租房主流群体也随之从大学生毕业租房转向换租客和学区房租赁。前者为毕业租房需求的衍生，职场新人为就近工作而换租；后者为陪读家长在学校附近租房住，9月是开学季，一些家长在8月中旬开始在市中心学校附近寻觅学区房。此外，由于限购令从紧，非户籍单身人士被限购而只能停留在租房市场，令今年的淡季市场成交平稳。
市中心低端租赁需求强劲
据上海房屋租赁指数办公室数据，2012年8月，上海低端市场租金环比上涨0.44%，涨幅相比7月缩小0.06个百分点。其中，一室和两室租金分别上涨0.46%和0.39%。
数据监测的11个行政区均上涨，其中，静安、闸北、黄浦、闵行分别上涨0.67%、0.59%、0.54%、0.50%。与中端市场相同，市中心区域低端租金同样涨幅明显。这类房源历来因自住率高而挂牌少，普通上班族和学生族偏爱，而显得房源紧俏、租金见涨。
而全市租金不断上涨，租借市区交通便利的板块，以压缩住房空间来换取时间成本，成为不少人的选择。如黄浦蓬莱、闸北大宁、闸北芷江等板块分别上涨0.75%、0.65%、0.65%。此外，学区房租金也出现较高的涨幅，如浦东花木、虹口四川北路、杨浦五角场等板块分别上涨0.55%、0.45%、0.42%。尽管低端市场租金持续上涨，但涨幅出现回落，显示出一旦租金涨幅超过租客的经济承受能力，租客宁愿合租来化解租金压力。
上海房屋租赁指数办公室认为，随着季节转换，租赁市场也随之进入传统淡季。由于成为主力客群的换租客、学区房租客的需求远远少于上季的毕业生租客，8月租赁指数涨幅出现回落。同时，被限购的非沪籍单身人士租房过渡，租赁市场空间仍会扩大。限购对租赁市场的影响大大小于买卖市场。
老公房成市中心租赁紧俏品
今年以来，市中心的老公房租赁一直保持着较为稳定的局面。根据德佑地产市中心各门店统计的数据显示，每月德佑地产的市中心老公房租单都能达到15-20单。
市中心老公房的租住者主要是一些工作年数较少的年轻人和小白领，这一群体的数量十分庞大，而老公房的自住比例又较高，从而造成了老公房房源供不应求的情况。德佑地产新华店经理牛思佳介绍：“平日上门询问老公房租赁的人颇多，因此老公房房源一旦挂牌，一般短期内都能够租出。”德佑地产新天地分行经理刘云飞也表示：“在卢湾、黄浦一带上班的不少小白领出于交通考虑都十分热衷于租赁老公房，相对而言，附近老公房房源的挂牌量却显得杯水车薪。”
老公房在市场的紧俏，主要是由于其租金价格上的巨大优势。据悉，新华路板块老公房一房房源月租金在2500元左右，两房房源在3500-4000元，而周边的主要商品房项目，如当代新华、鉴赏新华，其一房月租金达5000元，两房更是达到8000元；而在北卢湾板块，一室户老公房的月租金从2000-5000元不等，在这一高端楼盘云集、月租金几乎都在万元以上的板块显得尤为突出。
据分析，老公房虽然是市中心租赁市场供不应求的紧俏产品，但这并不意味着房东可以随意涨价。毕竟市中心老公房的租赁客户经济实力都比较有限，而高收入人群一般不会选择它们，一旦涨价超出了客户的经济承受力，出租的难度就会大大增加。
虽然市中心老公房的租赁十分紧俏，但其买卖却十分冷淡，据刘云飞介绍，她接触到的老公房业主几乎都是最初购房的原始业主，极少有房东希望出售手头的老公房。市中心老公房本身就有较高的自住比例，而业主即便拥有多套住宅，这些老公房的区位优势和租金回报也令他们不肯轻易将其售出。
高端租金涨幅下降明显
2012年8月，上海高端市场租金环比上涨0.05%，涨幅相比7月缩小四分之一。其中，一室上涨0.15%，两室持平，三室上涨0.13%。
上海房屋租赁指数办公室有关人士介绍，数据监测的18个控制点中14个上涨，如黄浦老西门、静安静等板块安寺、南京西路、石门二路、浦东陆家嘴板块分别上涨0.21%、0.19%、0.17%、0.16%、0.16%。而闸北天目、杨浦东外滩、虹口北外滩板块则出现了较大幅度下跌，分别下跌0.19%、0.10%、0.01%，前期这些区域租金上涨较快，部分逼近或高于市中心租金，导致租客流失、租金回落。如虹口北外滩某高端住宅的两房月租金已超过陆家嘴同类型房屋租金2000元左右。8月，商务、会务等活动减少，高端租赁市场新增需求也相应减少。同时，不少楼盘因无租赁成交而空置。
限购收紧推高需求
2012年8月，上海中端市场租金环比上涨0.47%，涨幅相比7月缩小0.03个百分点。其中，两室上涨0.51%，三室上涨0.45%。中端市场两室依然领涨全市，11个数据监测区域全面上涨，涨幅最高依次为，徐汇、长宁、黄浦、静安分别上涨0.59%、0.57%、0.56%、0.54%。且涨幅较大的板块也集中在市中心，如黄浦蓬莱、长宁天山仙霞板块分别上涨0.77%和0.67%。
每年9月开学季而引发的租房潮，往往会提前半个月到一个月释放，且集中在市中心学校附近成熟板块，此类房源往往租金上涨动力十足。如浦东的碧云和上南板块分别上涨0.84%和0.72%。由于不愁租，房东也看好后市，往往签一年期合同为限，后市涨租意愿强烈。另一方面，非沪籍单身人士限购政策使得被限人群只能继续选择租房，他们的经济能力较强，租房倾向于选择商务氛围浓、交通便利的板块，月租金在4000-6000元/月的房源，如联洋、打浦桥等板块。除去以上两种需求，过渡、陪读、新入职等各类客群都偏好中端市场，使得今年中端市场火热局面持续不退。
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