长实在沪首个写字楼“放租“ 未来仍以卖楼为主
http://www.haozhai.cn 文章来源: 东方早报 2012-09-20 09:18
虽然内地楼市前景不甚明朗，但对在上海开发的首个超甲级写字楼项目——东方汇经（OFC），素来谨慎的长实却选择了自持经营。
9月19日，东方汇经租赁活动启动。长江实业（集团）有限公司执行董事赵国雄称，东方汇经将由长江实业长期持有，目标租户是国际化的金融企业、基金公司。
据长江实业（上海）企业管理有限公司副总经理马清芝称，东方汇经预计在2014年第一季度竣工。
东方汇经位于陆家嘴(社区网论坛商铺)金融核心区，与金茂大厦、环球金融中心、上海中心比邻而居；建筑面积超过11万平方米，共建35层楼，总高约为200米。
“租金看齐区域水平”
按赵国雄的预期，东方汇经的租金水平将与区域看齐。据他称，眼下陆家嘴区域甲级写字楼的日租金水平可高达15-20元/平方米。
根据仲量联行的二季度报告，浦东甲级办公楼平均日租金水平为每平方米8.7元。
仲量联行（上海）董事总经理顾东尼介绍，陆家嘴过去一年的甲级写字楼租金上涨了10%，而且陆家嘴的甲级写字楼的出租率都在95%以上。
第一太平戴维斯顾问有限公司中国董事长刘德扬也提到，陆家嘴的甲级写字楼空置率已降至4%，现在的需求很旺盛，需求远大于供应。
此番长实将东方汇经纳入旗下长期持有，有业内人士分析，这或许和陆家嘴区域地段精贵，且近期少有高端写字楼新增入市有关。
“东方汇经此时推出，抓住了新增供应的一个真空期。”仲量联行浦东商业部总监张静说，2014年之前，陆家嘴没有其他新竣工的甲级写字楼。预计今年下半年，浦东甲级写字楼租金将小幅上涨。
第一太平戴维斯及仲量联行为东方汇经进行联合独家租务代理。
“消化速度或没那么快”
有市场人士担心，陆家嘴甲级写字楼的需求可能放缓。
一位市场人士指出，今年，外资金融巨头受经济危机冲击比较大，基金公司业绩也不好看。陆家嘴商圈的需求虽不会萎缩，但会是一个缓慢的增长过程，所以（项目）去化的速度不会那么快。
不过，另一租赁人士则认为，尽管全球经济前景不明朗，一部分跨国企业在华扩张的计划可能放缓，但中国主要的大城市包括上海的经济依然平稳上涨，民企及跨国企业对上海甲级写字楼的租赁需求仍然持续增加，以目前上海金融核心区稀缺的甲级写字楼空置面积和未来两年内有限的新增供应，特别是小陆家嘴地区，相信租金水平可能继续拉高。
“长实仍以卖楼为主”
租赁业务并非长实主打业务。
赵国雄介绍，“我们和其他的港资开发商不一样，长江实业以卖楼为主，收租的收益占比可能相较更小。”
据他称，长实控股的和黄每年都会给长实提供一个稳定的租金收益。“所以我们没有必要保留太多的物业和资金去做收租。商业项目大都最后还是卖出去。比如商场打包放到置富产业信托基金里面。”
长江实业最新发布的上半年业绩报告显示，今年上半年，长江实业物业租务营业额为9.05亿港元，比去年同期增加2.43亿港元，但绝对值仍远低于物业销售的营业额——155.21港元。
而且，长实投资物业主要包括香港的零售购物商场及商用写字楼物业，分别占上半年度该公司物业租务营业额约54%及35%。
据赵国雄介绍，“长江实业在上海也有两个团队，一个是长实的团队，另一个是和黄的团队。一起拿地做开发。”
早报记者了解到，长江实业在上海目前有3个项目，分别是位于普陀真如的大型综合体项目“高尚领域”，位于陆家嘴的甲级写字楼项目“东方汇经”，以及位于嘉定的高端住宅项目“湖畔天下”。
“不会考虑购其他房企”
对于内地楼市，长江实业主席李嘉诚今年8月曾表态“难言增长空间”。在8月举行的中期业绩会上，李嘉诚曾对媒体称，其子李泽钜未来接掌长实后，将贯彻其以往的做法，维持审慎经营策略。
对于内地投资，赵国雄昨日的表述是，“我们还是看好一二线城市的投资”。
不过，赵国雄强调，“长实一向都是自己拿地做开发，我们不会考虑收购其他的房企。”
“现在也在到处看地，将来的发展方向还是看好一二线城市，北上广我们都非常乐意去找好的地块投资，持有物业和卖房子都可以。”赵国雄说，去年年底，长实在大连拿了一个地块，现在还在做规划。
据赵国雄称，长江实业一个项目的投资周期是7至10年。
对于备受关注的亚洲第一个双币REITs——DynastyREITs，赵国雄昨日强调，该基金的投资方主要是退休金，并不归属长实。目前该基金由新加坡资产管理公司ARAAssetManagement负责。赵国雄是ARA董事长，但长江实业在ARA的投资不到20%，为第二大股东。ARA过去几年在国内收购了不少的商业项目。
据赵国雄称，DynastyREITs现在在路演。刚刚批下来，具体挂牌时间还没有确定，“我希望是今年下半年。”
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