上海部分优质个案依然活跃 难掩“金九”萎靡
http://www.haozhai.cn 文章来源: 新闻晨报 2012-09-21 09:18
“金九”已过半，然而最近几周上海商品住宅成交量始终平淡，甚至相比8月下旬平均水平还有所回落。上周上海住宅成交量环比仍在继续减少，且供大于求的现象较为明显。由此看来，今年上海楼市“金九”成色不足或已成定局。
周住宅成交量回落
策源数据显示，上海上周（9月10日-16日）商品住宅供应为18.7万平方米，环比前一周减少2.81万平方米，商品住宅供应量环比减少13%。从交易总量来看，上周沪上商品住宅成交16.34万平方米，环比减少了0.12万平方米，环比减少1%。从成交均价来看，上周沪上商品住宅成交均价为22808元/平方米，环比上涨了1809元/平方米，涨幅为9%。从商品住宅个盘销量排行来看，上周排名前10位的楼盘中，其中有2个项目的成交均价超过2万元/平方米，有5个项目的成交均价低于1.5万元/平方米。
德佑地产研究主任陆骑麟指出，截至9月16日，9月商品住宅成交量为38.1万平方米，仅仅相比8月同期上涨6.7%。目前，真正作出明显价格下调的楼盘依然限于少数，大部分项目的按兵不动，导致购房者的观望；在经过了一段时间的宽松后，各大银行近期在实际操作层面对于房贷利率优惠的收紧也对刚有起色的刚需市场产生了一定的抑制作用；近日，上海市住房保障和房屋管理局下发《关于开展住房限售政策等执行情况检查的通知》，要求严格检查限购政策的执行情况，继7月末的“沪六条”后再度加强了限购的执行力度。正是这一系列的因素导致了今年金九的成色难以达到人们的预期，加大了购房者对后期价格下调的预期。
部分优质个案依然活跃
近期，虽然楼市波澜不兴，但凭借卓越的配套和交通优势，嘉定等区域的地铁上盖物业受关注度依旧颇高。如近期在周成交排行榜上居前的白银时代，该盘位于嘉定新城，为轨交11号线白银路站地铁上盖，其所在地块将建成一个由办公、商业、住宅、轨道交通、配套公共设施等结合为一体的大型城市综合体；受关注度较高的还有安亭地铁上盖物业嘉亭荟城市生活广场，该广场9月已正式营业，将对板块商业能级提升起到积极作用。据了解，嘉亭荟城市生活广场是上海安亭首个集住宅、商场、办公楼为一体的城市综合体，总建筑面积约19.5万平方米，业态功能包括了居住、办公、零售、餐饮、娱乐、文化、运动等，将打造一站式理想生活。该项目与轨交11号线（安亭站）无缝连接，40分钟直达江苏路。
区位优势显著的刚需楼盘同样获得市场关注。近期，素有“上海硅谷”之称的紫竹科学园区就迎来一轮刚需住宅放量。9月15日嘉怡水岸新推房源103套，当日去化八成，总销金额超1.3亿元。这也是项目自7月开盘以来，创下的又一个销售佳绩。专家指出，嘉怡水岸的四大优势奠定其在紫竹科技板块的婚房标杆地位。首先，项目东临龙吴路、西抵虹梅路、南面剑川路、距黄浦江隔滨江绿地仅约2公里；其次，项目教育环境很有特色，紫竹科技园规划的7000亩大学校区里，有上海交大和华师大两所国家级高等院校；第三，项目所在的紫竹园区，到2010年将基本完成科学园区的建设，成为拥有十所知名高校、百名院士、千名教授、万名相关产业精英的人才高地，项目的未来增值潜力巨大；最为关键的是，项目产品颇具竞争力。嘉怡水岸90平方米的户型，99.9万起的售价，不仅是新婚一族的首选，也是同等区位、配套环境中，非常稀缺的。
后期楼市仍以稳为主
对于后市，同策咨询研究中心总监张宏伟指出，随着前期市场以价换量的举措，不少开发商已经完成了计划的销售任务，并且回笼了可观的现金流，所以后期开发商继续大幅降价的可能性降低，上海房地产市场将仍然以稳为主，但是受结构性成交的影响，成交均价可能会呈现小幅波动。此外，从严执行及差别化的税收政策，为刚需一族争取更多的购房时间，首套房“自住需求”将继续支撑整个房地产市场成交量回暖。
汉宇分析师也认为，从9月上半月供需表现来看，虽然部分个案活跃，但所谓降价打折和刚需盘热销并未成为普遍现象。数据显示，刚需及改善型需求并未出现集中释放，开发商须继续通过“以价换量”才能跑赢“金九”楼市。而在政策趋稳，刚需势头减弱的背景下，今年的“金九银十”无疑是改善型楼盘冲击销售业绩的最佳时机。改善型楼盘先于刚需楼盘推出大幅降价举措，说明对于金九楼市表现已经有提前预判。不过，其降价促销的效果可能达不到刚需盘的水平。从楼市整体来看，改善型需求仍然受到调控的较大抑制，市场升温的概率较低。
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