9月沪住宅均价降5% 这个“金九”太“淡定”

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 搜狐焦点网 　　 2012-10-12 09:38

　一、2012年9月上海商品住宅成交报告

　　金九市场表现“淡定”  成交均价略降5%

　　随着“金九银十”的到来，住宅市场出现小幅回暖。从刚刚公布的《2012年9月百城房价指数》可以看到，全国100个城市(新建)住宅平均价格为8753元/平方米，环比8月上涨0.17%，自2012年6月止跌后连续第4个月环比上涨。 

　　然而，9月的上海楼市却未“随大流”。据CRRC统计，8月上海住宅成交均价21495 元/平方米，环比略降5%.较去年同期，成交均价下降4.9%。 从成交均价TOP10的排名来看，传统旺季9月，仅有两个楼盘成交均价在6位数，高端住宅的成交在今年9月有了一定回落。

　　

　　CRRC分析，从今年8月开始，上海楼市再度以刚需成交为主力。9月作为传统旺季，开发商必然想借此冲刺下半年的成交总量，所以，能够快销回笼资金的刚需盘再度成为开发商的首选，使得本月的成交均价有所回落。

　　4月开始，沪上豪宅委身降价促使高端住宅的成交“井喷”。在前两个季度加大折扣之后，这些楼盘在本季度并未再降低售价，致使销售有所放缓。

　　成交套数、面积双下降 9月市场供大于求

　　成交套数方面，上海9月商品住宅共成交5812套，环比下降 0.4%。成交面积68.93万平方米，环比下滑4.2%。

  

　　9月新增供应面积接近130万方，创下了2011年以来的单月最高供应记录。然而，成交方面却不见“给力”。传统的销售旺季九月仅售出81万平方米，较六月成交量的103万平方米出现明显的下降。

　　CRRC认为，9月出现供大于求的局面主要是受政策牵动和折扣幅度减少的影响。新沪六条政策出台后，对于市场的影响效果开始逐步被体现，尤其针对限购政策，监管力度不断升级加码，一定程度上影响购房需求量。

　　以主推刚需产品的楼盘为代表，纷纷收窄原先的优惠幅度，尤其是热门成交板块，成交价格基本已经回归至调控之前水平，这对于购买实力相对薄弱的刚需者而言，所受冲击作用被无限放大。

　　浦东区回归榜首 天际蓝桥得月度销冠

　　区域成交排行方面，浦东区以1190套的成交总量位于本月榜首，成交面积148816平方米，成交均价22506元/平方米。嘉定区退居第二，以1116套的销量紧随其后。

　　项目成交排行方面，浦东区的天际蓝桥以211套的成交总量、18784平米的成交总面积稳夺9月商品住宅成交量冠军。

　　排名第二的是位于宝山区的远洋香奈，9月15日推出一批特价房源，在享受98折优惠的基础上每平方米仍减300元。仅用两周时间，远洋香奈就在9月市场抢占绝对优势。月度总成交142套，成交均价16791元每平米，成交面积14680平方米。

 

　　CRRC分析，浦东、嘉定、宝山作为传统的“成交热”区域，在银十的后续表现值得期待。此外，远角区的发展也不容小觑。金山区是距离市中心最远的几个远郊区域之一，9月成交量达187套。虽然，金山区整体成交并不活跃，但随着本月多个项目纷纷入市，凭借价格优势，且轨交22号线进入试运营状态，将会引导一部分刚需置业需求入市。

　　二、政策面 

　　广州限售高价住宅 地方政府面临房价管控压力 

　　9月24日晚间，广州市国土房管局在其官方微博上承认，该局对广州市“中心城区个别异常高价的住宅项目”，采取了“限制预售规模和控制交易节奏”的措施。该局强调，上述“阶段性的行政措施”是“必要的，也是必须的”。 

　　广州市国土房管局在微博中解释，出台此项政策是为“引导房地产开发企业在即将到来的国庆黄金周期间，积极以价换量，以合理的价格促进销售”，因为该局注意到，“最近珠江新城等中心城区个别高价住宅项目定价偏高，且开盘后出现大量集中网签情况，推动了全市均价异常上涨，造成市场的不正常波动，误导市场预期”。 　　

　　上海市住房保障和房屋管理局：开展住房限售政策等执行情况检查

　　上海市住房保障和房屋管理局9月12日下发了 《关于开展住房限售政策等执行情况检查的通知》（以下简称《通知》），要求组织开展全市性的住房限售政策等执行情况检查。今年9月30日前，区县房管部门、房地产交易中心完成住房限售政策执行情况检查，于10月15日前上报市房管局。

　　《通知》要求，各区县房管部门要抽查一定比例的在售商品住房项目，重点是本区域范围内成交价格较高、价格上涨较快、外地人士购房占比异常以及存在其他成交异常情况的商品住房项目。重点检查合同签约备案环节房地产企业是否履行签约前告知购房人住房限售政策、督促购房人如实填写购房申报表、核对购房人及其家庭成员的户籍、婚姻、纳税或社保缴纳证明材料等情况，检查是否存在代办虚假证明材料等违法违规行为。　　

　　三、市场面

　　70大中城市超7成房价环比上涨

　　从国家统计局公布的2012年8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况中可看出，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有20个，持平的城市有14个，上涨的城市有36个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.6%。其中，上海新建商品住宅价格指数与上月持平，并未出现大幅度的变动。而北京的指数虽有所上涨，也仅有0.2%。

　　与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市多达53个，持平的城市仅有3个，上涨的城市有14个。8月份，同比价格上涨的城市中，涨幅均未超过1.3%，涨幅比7月份回落的城市有2个。

　　“地王”苏河湾高调入市

　　9月份上海最受关注的项目，是曾经的全国单价地王——华侨城苏河湾。市场低迷，该项目不得不低开入市。9月16日，华侨城苏河湾公开发售的是41街坊的22层住宅，总套数144套，销售均价5.6万元/平方米，实际均价低于之前网上公布的6.3万元/平方米。据销售人员反映去化约五成。

　　苏河湾地块是华侨城于2010年2月11日经百轮竞价获得，总价70.2亿元溢价率49%，楼面价高达令业内震惊的5.28万元/平方米，一举创造了当时的全国单价地王。当年7月23日，华侨城又以17.91亿元拿下了苏河湾41、42街坊地块，楼面价约1.45万元/平方米。至此，苏河湾项目成为华侨城成立以来投资最大的单体项目

　　四、关键词　　

　　金九银十

　　对于指望借助“金九银十”大捞一把的开发商而言，“跌”字却成了今年9月、10月楼市的主旋律，这势必加剧开发商的资金饥渴。 而随着我国政府明确表态继续坚定调控房地产市场，专家指出，在房价天平正处于反转向下的关头，楼市下跌的节奏势必会加速，市场调整将不可避免。

　　从国家统计局公布的数据分析可看出，全国房价拐点已初步显现。9月，70个大中城市中，价格环比下降的城市有17个，持平的城市有29个。CRRC预计，10月份全国房价拐点的特征将更为明显。在市场方面，万科、龙湖、中海等龙头房企已开启了降价潮。

　　9月、10月份，在上海、杭州、北京等地，纷纷出现了一定规模的退房潮。CRRC认为，这既表明楼市投资投机者甚至是刚需急于在潮退之前逃离楼市以避免搁浅，也暴露出部分房企资金链有断裂之虞。

　　CRRC分析，本月新房供应量成功创下年内历史新高，充分体现出开发商想要通过10月份抢收更多客户资源的企图心。同时也说明当前楼市尚不具备强势回暖的充足动力，开发商的推盘“态度”将成为关键因素，短期内，价格战仍将是开发商取得胜利的“金钥匙”。

• 【 打印 】　【 关闭 】
• 免责声明：
  本网转载内容均注明出处,转载是出于传递更多信息之目的,并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。
  如需免费更正、修改或补充信息，请联系我们： shanghai@haozhai.cn
  豪宅之家网站热线服务电话： 021-58207097