虹口一动迁房用地22亿挂牌 楼板价10900元/平
http://www.haozhai.cn 文章来源: 东方早报 2012-10-16 09:06
在10月以来的这波推地潮中，虹口区挂出的一幅动迁安置房用地引发市场关注。
上海市规划和国土资源管理局网站最新挂出的一则公告显示，虹口区江湾镇街道A03-10地块即将接受竞买申请。该地块系动迁安置房用地，东至水电路，西至凉城路，此番出让面积为6.0641万平方米，容积率为3.39；起始价格为22.4075亿元，折合楼板价为10900元/平方米。
按计划，虹口区江湾镇街道A03-10地块将于11月中旬接受现场竞买。
某国有开发企业投资部负责人昨日称，上述虹口动迁房用地起始单价近1.1万元，加上建安和税收成本，定向售价起码在1.7万-1.8万元/平方米，表面来看的确偏高。
楼板价高企的动迁安置用地，不止虹口区江湾镇街道A03-10地块。
上海市规土局网站显示，徐汇区滨江WS5单元188N-G-7地块即将接受接受竞买申请。该地块同样为动迁安置房用地，东至金龙花苑，南至东航金叶苑，此番出让面积为19287.7平方米，容积率为2.5；起始报价为5.3亿元，折合楼板价为10991元/平方米。该地块计划11月初进行现场竞买。
纳入21世纪不动产监测范围的上海动迁安置房用地中，2012年以来成交楼板价最高的地块为3210元/平方米，位于嘉定。
前述国企开发商认为，前述动迁安置房用地起始楼板价超过1万元/平方米，这折射出中心区域拆迁成本的不断走高。一般动迁安置房是定向出售给动迁居民。在市中心，95%以上的动迁居民会选择实物补偿——即房屋补偿。其实无论居民选择哪种补偿，换算成货币，将会平摊到土地成本中。
据中国房地产数据研究院执行院长陈晟介绍，目前动迁补偿主要有两种形式，一种是货币补偿，一种是房屋补偿。后者又分为旧地回搬，以及非旧地房屋补偿。
此外，上述国企开发商提到，动迁还涉及各类“基金”，比如教育基金、基础建设基金等等。如此算来，中心区域动迁房的土地成本走高也实属必然。他同时提到，动迁安置房用地报价走高，也折射出周边区域房源售价的走高。
于开发企业而言，动迁安置房开发的利润较为有限。
据上述国企开发商介绍，动迁安置房用地一般会采取定向招拍挂，大多是底价成交，竞得者一般是区政府指定的企业。而企业建完后，多由政府回购，企业从中获得的利润较为固定，一般是3%～5%。
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