叶檀：楼市分化时代到来 市场上升空间也有限

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 观点地产网 　　 2012-10-16 09:05

　　楼市分化时代到来。核心城市、资金与人口导入的城市，房地产市场稳中有升;以往泡沫过高、目前仍未找到经济突破点的非核心城市房价下跌，人口与资金流出的城市，房价大幅下降。

　　据高和资本《2012年民间资本与房地产研究报告》专刊指出，房地产区域分化明显，温州房价大幅下降，但成交量仍不理想；鄂尔多斯除房屋“抵债”式出售外，基本无市场成交。温州和鄂尔多斯为民间资金本地积累型地区，民间借贷资金链断裂后难以支撑虚高的房价；山西和陕北属于民间资金外流型地区，本地房地产投资需求相对较少，市场调整有限。依此推测，市场上升空间也有限。

　　而其他一些地区房地产市场依然保持平稳，如全国重点城市京沪等地，以及区域性核心城市郑州、太原、武汉等地。从房租价格看，在2010年实行严厉的房地产调控政策后，以住宅为主的房租价格大幅上升，尤其以北京等地的核心区域写字楼租金上涨速度最为迅猛，说明在通胀压力与资源集聚效应下，核心城市仍有房价稳中有升的内在动力。

　　房价下跌的地区具备共同点，民间信贷网络遭到毁灭性打击，当地企业主对于实体经济、未来几年经济增长信心严重低迷，无法集聚资源。

　　以温州为例，在对温州企业主访谈过程中，对于经济恢复期的预判多数企业主惊人的一致：温州实体经济恢复至少需要5年，民间信用关系恢复至少需要10年。而煤炭价格经历了黄金十年后，从去年年底的大幅下挫严重打击了鄂尔多斯等地的经济基础。

　　民间资金不再成为房地产的源头活水，今年上半年全国房地产信托新增1213亿元，与去年同期同比减少42%。温州中小企业发展促进会会长周德文在9月末指出，温州今年民间借贷规模萎缩了约30%，而截至2012年3月，山西省企业参与民间融资余额比去年9月下降了约30%。

　　追求安全让民间资金寻求内外突围之路，外部突围主要指到境外投资或者直接移民到境外。境内突围主要指民间资金转而流向银行：截止2012年3月，山西企业参与民间融资余额约130.39亿元，较去年9月下降了约60亿元；鄂尔多斯大量民间资本回流银行体系，今年1-5月鄂尔多斯城乡储蓄存款余额为546.7%，与去年同期同比增长34.8%。人口流出成为经济下行的直观指标，从鄂尔多斯官方数据看，截至2011年年底，鄂尔多斯常住人口130万，流失3万。实际调研情况可能更严重，仅东胜区去年就流失了10万人。

　　除非出现经济奇迹，否则，在5年内，鄂尔多斯与温州房地产市场大概很难复苏。

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