１１月上海迎来年末土地供应高峰

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 上海商报　　 2012-10-29 10:31

　　共计35幅地块入市环比增59%推地总面积140万平方米环比增16%

　　临近年底，上海经营性用地出让开始发力。相对于10月土地市场的“冷清”，11月的土地出让升温。据上海搜房网统计显示，11月上海共计35幅地块入市，环比上月上涨59%；推地总面积达140．68万平方米，环比上月上涨16%；起始出让金总额114．61亿元，环比上月出现5%微跌。

　　市场人士表示，继6月以来，上海嘉定、松江、金山三个区域连续推出土地供应计划后，9月末国土部表示后续住房用地供应量并不少后，11月大批量土地的推出，或是上述两个因素连续发力的结果。从历年推地节奏来看，年末均为土地供应高峰，这一因素也造成11月上海土地供应量大幅增加。

　　两幅低密度宅地再度现身

　　据悉，在11月推出的经营性用地中，住宅用地16幅，总面积78．93万平方米，占比近六成，起始出让金67．74亿元；推出商业用地10幅，总面积19．36万平方米，起始出让金9．84亿元；推出保障房用地9幅，总面积42．40万平方米，起始出让金37．04亿元。

　　在11月即将入市的住宅用地中，有两块低密度的宅地引人注意。宝山区罗店新镇E4－1及F1－3两幅地块曾于去年11月挂牌出让，总出让面积8．84万平方米，起始总价约10．1亿元。由于容积率仅为1，当时这两块地一挂牌就引起市场关注，甚至有媒体指出让方“打擦边球”。因为早在2010年12月，国土资源部已发布通知，明确叫停容积率小于1的宅地出让。当时，上海随即叫停了6幅低密度宅地的出让，其中就包括容积率为1．0的松江千新公路一号地块。不过，在此后千新公路一号地块再度进入出让，容积率依然为1．0。

　　据悉，罗店板块聚集了包括万科、朗诗等多家实力开发商，小高层、大平层项目的单价约2．5万元，独栋别墅单价约3．5万元。2010年，远洋地产曾以近19亿元拿下罗店新镇F1－4和F1－6地块，两地块容积率均为0．6，成交楼板价逾2万元／平方米，一度成为罗店区域内新的单价地王。有业内人士预计，相比之下罗店新镇E4－1地块、F1－3地块的成交楼板价或攀升至1．5万元／平方米。但出乎意料的的是，最终这两幅业内看好的“优质地块”却因无人竞拍而终止出让。

　　如今时隔一年，罗店新镇E4－1及F1－3重新挂牌出让，虽然出让面积未有所改变，但起始总价较去年分别下调11471万元和17872万元，起始楼板价也由原来的11400元／平方米降至8000元／平方米，降幅近三成。

　　值得一提的是，上述两幅地块的容积率“微调”至1．01。此外，商报记者也注意到，原本在出让要求中并没有中小户型比例的条件，而此次重新出让后，这一方面也加以限制。以E4－1地块为例，按照要求，该地块内的中小套型（90平方米以下）的住宅建筑面积不得低于该地块总建筑面积的20%，计6980．66平方米。

　　遭退地单价地王重新挂牌

　　而同样在上海规土局发布今年第154号土地公告中浦东浦兴社区Y000902编制单元19－04地块，也将于下月出让。资料显示，该地块出让面积17193．2平方米，容积率1．8，起始总价4．81亿元，起始楼板价15542元／平方米。

　　事实上，该幅地块曾于去年2月挂牌出让，出让文件显示，该地块东至金业路，南至现状农民工集体宿舍，西至西沟港20米绿带，北至现状6层住宅；出让面积为17193．2平米，竞拍时共计9名竞买人领取竞买申请书，四名竞拍人参与。最终由上海景瑞投资有限公司以6．6111亿元竞得，溢价率47%，楼板价21362元／平方米，并成为2011年上海单价地王。据透露，此次重新挂牌，源于该地块已遭景瑞退地。景瑞地产回应称，因公司发展战略重心调整至长三角，该地块被退地。

　　此次浦兴社区Y000902编制单元19－04地块再次出让，从四至范围到出让面积，所有指标均未变化，而起始总价提高至4．81亿元，相较上次出让的4．5亿起始总价提高3100万元，上调幅度为6．89%。

　　截至昨日，规土局官网显示，该地块领取竞买申请书人数已经达到16人，相较上次出让意向竞买人已大幅增高。

　　事实上，浦东新区浦兴社区Y000902编制单元19－04地块并非上海唯一遭退地的地块。今年3月，崇明城桥商品房基地地块在去年遭遇退地后再次挂牌成功出让，而成交价格相较此前价格几乎“腰斩”。

　　2011年2月12日，城桥商品房基地1、2号地块以10亿元总价成交，折合楼板价6451元／平方米，溢价率达115%，创下当时崇明土地市场的单价和总价“地王”纪录。不过，此后该地块遭当时的竞得方上海保集集团有限公司及上海佳富投资有限公司“退地”。今年3月份，该地块重新挂牌，最终上海同瀛宏明房地产开发有限公司以5．36亿元底价成交。崇明地王价格遭“腰斩”。

　　市场分析师表示，除去目前已知的两块重新挂牌地块，在2011年全国楼市遭遇成交寒流的情况下，上海或还有一定数量未知退地地块，而随着今年三季度以来土地市场成交好转，这些遭遇退地地块或将在后期陆续推出。

　　赵巷再推大面积宅地

　　豪宅云集的赵巷别墅区11月也有1幅宅地入市。

　　规土局挂牌信息显示，赵巷特色居住区0号地块1将于11月挂牌出让，该地块出让面积121376．8平方米，容积率仅为1．02，起始总价11．8357亿元，起始楼板价9560元／平方米。

　　2011年12月该区域推出赵巷镇特色居住16号地块，最终被和记黄埔旗下TIMOSTINVESTMENTSLIMITED以14．087亿元底价竞得，楼板价9559元／平方米，而和记黄埔在2010年同样在该区域入手的17号宅地，楼板价达到21436元／平方米。

　　此次赵巷特色居住区0号地块1与赵巷16号地块楼板价持平，但与2010年17号地块楼板价相比，地价水平已缩水55%。规土局信息显示，该地块目前领取竞买申请书已达19人。

　　赵巷作为上海传统的高端住宅集中板块，目前在售高端项目已经达到10个以上。业内人士表示，虽然目前来看意向度较高，但考虑到该板块在售项目集中，成交价格或不会出现大幅溢价。

　　另据统计，11月上海共有10幅商业用地挂牌出让，出让总面积19．36万平方米，其中仅嘉定一区就有7幅地块出让，且全部为商办用地，该7幅地块总面积7．57万平方米，占11月入市商业用地总面积的39．12%。

　　搜房网分析师张万雨表示，今年上海共成交商办用地83．4万平方米，而嘉定区成交面积达到20．85万平方米，已经占上海商办用地四分之一；从写字楼市场来看，嘉定写字楼库存已达64万平方米，11月再次推出大量商办地块，后市或存在去化压力。

　　◇相关链接

　　虹口推22亿动迁房用地

　　楼板价超万元

　　据统计，11月上海共计推出保障房用地9幅，总面积42．40万平方米，起始出让金37．04亿元，其中虹口区江湾镇街道A03－10地块以22．4075亿元的高总价成为上海动迁房用地的总价“地王”。

　　规土局出让公告显示，虹口区江湾镇街道A03－10地块，东至水电路，西至凉城路，此番出让面积为6．0641万平方米，容积率为3．39；起始价格为22．4075亿元，折合楼板价为10900元／平方米。按计划，该地块将于11月中旬接受现场竞买。

　　有开发商指出，动迁安置房用地起始楼板价超过1万元／平方米，这折射出中心区域拆迁成本不断走高。

　　楼板价高企的动迁安置用地不止虹口区江湾镇街道A03－10地块。上海市规土局网站显示，徐汇区滨江WS5单元188N－G－7地块即将接受接受竞买申请。

　　该地块同样为动迁安置房用地，东至金龙花苑，南至东航金叶苑，此番出让面积为19287．7平方米，容积率为2．5；起始报价为5．3亿元，折合楼板价为10991元／平方米。该地块计划11月初进行现场竞买。

　　而在10月由农工商房地产集团万阳（上海）置业有限公司竞得112街坊二期A块地块则以15591元／平的楼板价成为上海动迁房单价“地王”。

　　于开发企业而言，动迁安置房开发的利润较为有限。据了解，动迁安置房用地一般会采取定向招拍挂，大多是底价成交，竞得者一般是区政府指定的企业。而企业建完后，多由政府回购，企业从中获得的利润较为固定，一般是3%－5%。

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