房企拿地进入最佳时段
http://www.haozhai.cn 文章来源: 东方早报 2012-11-01 08:58
以央企为代表的大型房企近期开始频繁出入各地土地市场，对于一些优质地块更是拼抢积极，势在必得。10月第二周，保利上海公司就在3天内以98.79亿元的总价拿下三宗地块，包括以45亿元拿下滨江"新地王"。
“经过两年的消化，市场各大成交主力包括保利、绿地、万科、招商等后续优质的住宅储备都日趋紧张，因此近期频繁购地与其说是抄底，更倾向于是土地储备不足造成的。”锦和投资集团品牌总监沙立松在采访中对记者表示。
补仓抄底正当时
“在我看来，近期大型房企拿地主要基于三个因素考虑：保持适量土地储备的需要、基于拿地成本的考虑以及大型房企自身资金链的改善。”汉宇地产市场研究部经理付伟对近期央企名企突然放手一搏之势作出分析。
他认为，由于政府土地储备难度加大，以及保障房建设用地的快速扩张，以上海来看，目前商品房用地的实际供应呈现下降趋势，特别是住宅用地增量将持续减少。今年前三季度，上海土地挂牌和成交都锐减了60%以上。土地储备于开发商而言，未来将是最稀缺的生产要素。
此外，整个房地产行业的资金链仍然偏紧，特别是中小型房企资金吃紧，多数房企暂不具备批量拿地的实力。同时受到房地产调控影响，当前的土地价格较2010年高峰时有些许阶段性回落，大型房企逆势拿地一方面可以减轻竞拍压力，另一方面也可以有效降低拿地的成本。土地市场基本由大型房企和央企掌控，这一基本格局已经形成。值得关注的是由于二、三季度房地产市场成交量大幅回升，以及房贷政策的松动，大型房企依靠卖力促销，回款速度显着提升，融资环境也有所改善，资金链最困难的时期已经过去，这在一定程度上增强了房企拿地的信心。
据调查，以龙头房企万科为例，今年前三季度万科新增土地储备面积：一季度39万平方米、二季度243万平方米、三季度829万平方米。在上海，万科近期拿地步伐也明显加快，8月份，万科连续摘得虹桥商务区核心区及松江新城2幅住宅地块，这两幅热点地块的成交楼板价最终都低于市场预期。而除了2011年取得3幅地块，在2009年、2010年土地市场高位时期，万科在上海土地招拍挂中都鲜有拿地记录。作为行业龙头及“高周转型”房企，万科资金状况也因市场前期的成交回暖而得到缓解。公报显示，今年1-8月万科实现的销售金额是842.5亿元，已完成去年1215亿元的近70%。在5-8月，万科的销售额连续四个月都突破百亿元，保持良好势头。
拿地热情复苏
“今年"金九银十"商品房交易虽然比往年要逊色不少，但比去年同期还是有一定幅度的上升，加之今年第二季度楼市良好表现，一定程度上促使部分房企信心恢复。”上海中原研究咨询部高级经理龚敏在采访中对记者表示，前期商品房市场交易回暖和近期优质地块频繁推出是导致房企购地热情复苏的动力。
据记者调查，去年10月至年底，土地市场频现流标，今年1-9月土地成交金额仍比去年下滑五成，土地收入对财政的贡献度持续下降，考虑到今年阶段性市场表现好于去年，在第四季度推出重量级土地成为政府短期内增加收入最快的方式。
龚敏认为，以央企为首的开发商并非突然放手频繁拿地，实则有备而来。成本和储备确实是房企主要考虑的两个最重要因素，但目前来说成本因素和地块因素更为重要。
以保利拿地为例，近期取得的徐汇滨江地块拿地成本尚属理性，该地价比2009年出让的龙华路1960号起始楼面地价高出近五成，最后成交的楼面地价为2.7万元/平方米，与龙华路1960号地块楼面地价相差无几，溢价率42.8%，没有达到溢价超过50%上报的标准，也没有超越往年的总价地王。再从板块目前房价来分析，板块内住宅销售均价6万元/平方米，其中“海珀府邸”公寓销售均价6.3万元/平方米；商办销售均价5.7万元/平方米，地价占房价比重不到50%。
“单从目前市场来看，开发商在土地市场的动作频频，还是需要区别对待他们的动作。在当前主要还是表现在开发商对土地资源的渴望，尤其是在出现大量优质土地出让之后，更是吸引开发商的争夺。”德佑地产研究部主任陆骑麟对记者表示。
“对赌”效应减弱
从以往的经验来看，土地出让及地价水平对于周边的房价有非常直接的影响，通常都可以用“水涨船高”来形容地价与房价的关系。虽然大多数新盘的销售定价并非单一只考虑成本定价，但是土地成本无疑是最不能回避的因素之一。而实际上，地价如果上涨幅度较大，除了推高成本，还会间接影响供需双方的市场预期，导致周边楼盘及二手房价格看涨。反之，如果地价水平较为合理，对周边的影响就相对较小。
以近期保利摘得的“徐汇滨江地王”为例，其楼板价为2.7万元/平方米。该板块最高的地价纪录是2009年的绿地徐汇滨江地王，楼板价3.2万元/平方米。目前，周边高档楼盘成交价格平均在5万-6万元/平方米。无论是以历史最高地价或者房价作为参照，保利徐汇滨江地王的地价都不算很高，因此对于周边的房价助涨的作用不明显。以往保利的土地储备几乎都是在外环线以外区域，在上海仍旧缺失地标性建筑，从资产配置、分散风险角度和企业形象来看，拥有地标性的物业是保利集团当前最需要的，因此，出手滨江就能达成这个需要。
龚敏持同样观点。她分析，从近期成交的土地价格来看，大部分地价、房价占比基本控制在50%以内，房企按照当前房价销售仍有一定利润空间。地价虽然是房价的主要组成部分，但地价不是房价的主导因素，房价取决于当前的政策和现实的交易情况。
据记者调查，保利徐汇滨江地块，其楼板价为2.7万元/平方米，而区域内新盘海珀旭辉和尚海湾的住宅成交均价都超过了6万元/平方米，并且其办公楼的售价也达到了5万元/平方米，其中海珀旭辉商铺的售价甚至达到了8万元/平方米，开发商拿地价格还是相对理性的，如果计算上其建安成本的话，最终还是具有一定的盈利空间的。而东外滩的板块内，新盘相对较少，土地价格也相对合理，因此也无法动摇开发商的盈利能力。
德佑地产研究主任陆骑麟认为，地王能够对未来房价产生巨大影响的可能性就是出现“面粉比面包贵”的现象，如2007年新江湾板块绿城拿的土地，其土地楼板价就比周边房价高了不少，土地出让后周边房价立马出现1000元/平方米左右的上涨。而当前的土地价格还是处于相对理性的阶段，那么对于未来的房价而言，不会产生直接影响，不过高价地的出现，至少会让购房者认为当前开发商不缺钱，那么对未来房价的持续调整是不利的。
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