11月沪预开盘量骤减四成 优惠楼盘数量再上升
http://www.haozhai.cn 文章来源: 东方早报 2012-11-01 09:00
传统旺季，楼市成交未能实现突破，开发商推盘热情减弱，11月预开盘量骤减四成。同时，优惠项目环比增加一成，内环内更是惊现6折促销项目。
优惠项目新增两成
上海截至10月25日统计显示，上海市2012年11月打折优惠楼盘共计193个（含别墅），环比增加10.1%，同比增加14.2%。11月市场新增优惠项目有44个，占全部优惠项目的两成以上。
数据监控中心分析师曲鹏指出，自从10月中下旬上海楼市打折优惠楼盘数量出现反弹迹象以后，11月优惠楼盘数量已经达到了193个，继8月份之后再次逼近200大关。今年第四季度的打折优惠走势与去年几乎保持一致，即在10月出现下滑后在11月开始反弹。由于11月开始，楼市的最后一个旺季“金九银十”已经落下帷幕，大部分项目的销售活动开始逐渐进入收尾阶段，部分尚未完成全年任务额的楼盘就必须采取一定措施来进行抢收。
值得注意的是，在众多优惠项目中内环内出现了六折促销项目。位于原卢湾区的华丽家族汇景天地(论坛)(论坛)推出一批团购房源，促销后价格将至40000-60000元/平方米，较原本75000元/平方米的均价相当于打了六折。
“目前项目只有215平方米的三房以及256平方米的四房在售，这批团购房源已推出一段时间，目前仍有较多选择余地，总价860万元起。”案场销售人员表示。
网上房地产数据显示，自项目5月推出团购活动以来，截至10月28日项目共成交40套，已经超过去年5月至今年4月一年的成交套数。
同策咨询研究中心总监张宏伟表示，优惠确实拉动了一定的成交，但效果尚不明显。总价过高是项目虽有大幅折扣却仍缺乏成交动力的重要原因。由于今年主力的成交产品是刚需产品，改善型房源仅在6-7月有一段小的成交高峰期，所以，在11月新增的优惠楼盘中，位于外环内的项目有较大幅度的增加。
截至10月19日统计数据显示，2012年11月上海市场预计将有19个住宅项目开盘，相比10月份34个预开盘量环比骤减44%。与2011年11月最终31个的开盘量相比，同比减少超三成。
曲鹏表示，上海楼市11月仅19个住宅预开盘，是自3月份以来首次跌破20个。同比减少三成，与2010年同期相比，更是减少近六成。楼市开始进入2012年的收官阶段，部分项目开始把重心从常规的销售活动向对今年的工作总结以及制定明年工作计划转移，对于推盘的热情明显降低。
张宏伟分析，由于今年的成交情况大幅好转，5月至9月份连续5个月的成交量在80万平方米以上，更是在6月的时候突破了100万平方米，创下限购以来月度的成交新纪录，这也使不少项目已经完成或即将完成全年目标，不必像2011年一样在年底的时候冲刺业绩，直接造成了11月份的供应市场出现大幅度的萎缩。
佑威联合研究中心监控的数据显示，截止到10月24日，10月商品住宅累计成交了61.42万平方米，环比增加2.34%，均价21222元/平方米，比9月同期下跌了2.07%。从数据上看，10月成交量已反超9月，主要原因是“金九”给开发商泼了盆冷水，开发商在10月推盘时，价格策略的制定相对谨慎，以此推动成交量的上涨。
“从截止到10月24日的全年成交看，商品住宅今年成交693.47万平方米，成交量同期上涨了14.08%，加上货币政策较去年宽松，开发商最困难的日子应该已经过去。”金丰佑威联合研究中心联席主任、佑威机构执行董事黄志坚表示。
年内成交量无望创新高
黄志坚进一步指出，即便情况好于往年，但今年成交量和正常年份相比，仍有较大差距，因此在后续的11月、12月，多数开发商应该会趁着今年市场比去年好，在岁末尽可能地赶业绩。
黄志坚预计，11月、12月的成交量均有机会较9月、10月的成交量高。后市取决于开发商后续以价换量的程度。不过，总体上开发商大幅优惠的可能性不大，调控政策又没有放松的迹象，要想超过6月百万平方米的成交量，基本无望。
上海盘谷房地产有限公司总经理宋海表示，11月开发商对优惠放量不会有太大动力，大多数房企年度任务在第三季度已经完成不少，所以在第四季度销售压力低，给出优惠会较少。进入11月供应量下降会直接影响成交，成交有所下滑的可能性较大。
张宏伟认为，明年市场“基本面”开始好转，从房地产投资、新开工面积、土地购置面积、市场销售面积及金额等几个指标来看，如果楼市有差别化微调政策的推出将成就楼市成交量的复苏。并且在这个阶段，以首套房置业为主的需求将会继续积极入市，继续放量，延续之前成交量回升的局面，这将使开发企业对于整个市场“基本面”由信心不足转向谨慎乐观，开发企业在成交量回升之后会进一步有序加大房地产投资、新开工面积，甚至重拾土地市场拿地的热情，逐渐形成市场“基本面”真正意义上的“回暖”。
黄志坚指出，限购令不解除，和历史的正常水平比，高端市场总体仍堪忧。成交仍旧是相当低迷，经营困难，而中低端市场以价换量依然是主流。加上明年政策趋严的可能性不大，达到了调控下的平衡，预计成交量会大于2012年，总体成交均价在2012年的基础上小幅波动，不会大起大落。
随着传统旺季的惨淡收场，市场上购房者心态出现较大变化。调查数据显示，仅17%受访者表示会在第四季度出手买房，而对比9月的调查数据，发现受访者购房意愿出现下降，愿意出手买房者下降两成。
有超过七成（73.6%）受访者表示大多数项目为“假摔”，不会在四季度出手买房，另有9.4%的受访者表示不好说。
“在"金九银十"的博弈中，市场并未出现明显的降价行为，购房者再次陷入浓重的观望情绪，市场因此陷入僵持状态。购房意愿出现明显下滑。”复旦大学地产运营研究所所长蔡为民表示。
调查还显示，超过五成（54.7%）的受访者看跌第四季度房价。另外28.3%的受访者表示房价走势会趋于平稳。仅17%的受访者认为房价会在四季度有所上扬。
全国房地产商会理事李骁表示，受成交低迷影响，购房者的购房意愿有所下降，同时看跌楼市，但就当前宏观市场而言，第四季度房价无下跌可能。
对于开发商多大的优惠会考虑出手时，仍有过五成（51%）的受访者表示7折以下方能考虑购房，而35.8%的受访者表示愿意接受7折到8折之间的优惠幅度。不到一成受访者表示8折到9折的优惠即会考虑出手买房。仅3.8%的受访者表示只要有折扣哪怕是九折以上也会购房。
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