上海六成地块底价成交 大型房企频繁补仓

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 东方早报 　　 2012-11-01 09:03

　　住宅市场持续降温，土地市场逆势突击。10月首周，上海土地市场成交115.61亿元；截至10月中旬的一个半月时间内土地成交量达到今年以来全部成交量的四分之一。

　　数据显示，本轮调控以来，土地溢价率连年走低，尤其是今年以来，有超过六成的地块以底价成交。分析人士认为，溢价率持续走低有多方面原因，实际上部分成交地块溢价率虽然明显下降，但楼盘价相对来说有所上涨。

　　45天出让金达全年近半份额

　　汉宇地产土地监测数据显示，9月份上海共成交各类经营性用地20幅（剔除保障房用地、工业用地），其中包含住宅类用地10幅，出让面积共69.5万平方米，环比增长64%；土地供应也出现了显著升温的表现。

　　进入10月之后，土地市场供需放量的势头有所减弱。截至10月上半月，除了少量保障房用地，全市并无新增经营性土地挂牌。上半月共成交4幅经营性用地，出让面积26.2万平方米。

　　具体分析9月至今上海土地供应和成交结构发现，居住用地占到绝对比重。

　　德佑地产统计数据显示，2012年9月1日至10月15日之间，整个上海市土地供应面积为87.59万平方米，合计20幅土地。其中有7幅纯居住用地，土地面积为47.29万平方米，从土地面积来看，已经达到了一半以上的比重，并且在另外5幅土地中还有部分居住性质的地块，而另外8幅商业办公用地中，土地面积仅有17.55万平方米。

　　“9月份至10月中旬这一个半月时间内成交的土地面积成交量达到了今年以来全部成交量的四分之一。如果计算土地出让金额的话，9月1日至10月15日，24幅经营性用地出让金额达到了183亿元，而今年至今出让金累计也仅有394亿元，那么就意味着今年有将近一半的土地出让金是在这一个半月的时间内成交的。”德佑地产研究部主任陆骑麟对记者分析。

　　虽然近期土地市场明显升温，但纵观1-9月上海土地市场出让和成交量不难发现，上海土地量价都出现了萎缩的态势。

　　上海中原研究咨询部高级经理龚敏给记者统计的数据显示，2012年1-9月份上海土地成交共455幅，成交面积1559.2万平方米，与去年同期相比减少25.72%，各类地块成交同比锐减。

　　“2011年，上海的商品房土地供应量明显下降，同比下降16%，其中商品住宅用地（含商住综合用地）同比下降27%。今年前10个月（截至10月上旬），商品房和商品住宅用地出让均只完成去年全年水平的42%。由此基本可以预见，今年的土地供应和成交将连续第二年出现下降。”汉宇地产市场研究部经理付伟表示。

　　10月迎溢价率相对小高峰

　　汉宇地产分析了今年1-10月上半月已经成交的85幅经营性用地的溢价率情况。

　　今年以来，67%的地块为“零溢价”成交，22%的地块溢价率低于50%，只有11%的地块的溢价率超过50%。并且，大多数高溢价地块都是因为起拍价较低所导致的。9、10月份成交的地块，溢价率多数都在50%以下。而在2010年，多达39%的地块的溢价率超过了50%，其中有多达45幅地块的溢价率甚至超过100%。以此判断，今年上海的土地溢价率处于非常低的水平。

　　德佑地产统计数据也佐证了这一观点，2009年至2012年整个上海市的土地溢价率呈现出逐年下降的趋势。2009年出让的土地平均溢价率达到了126%，几乎所有的土地出让价格相比起始价增长了近1.5倍，而2012年1月至今平均土地的溢价率仅为19%。

　　“总体来说，近期推出的优质地块增多，房企参与热情有所提高，但从实际参与竞标的人数来看并不多，更多地显示出房企谨慎的心态。标杆房企购地支出占收入比重均比往年同期下降。”

　　上海中原研究咨询部高级经理龚敏认为，标杆房企没有积极参与竞争是今年土地溢价持续走低的主要原因。如表现最抢眼的保利地产今年占比为11%，比去年减少七个百分点，比2009年和2010年大幅下降八成。万科今年前9个月购置土地共花费159亿元，仅占同期销售收入的18%。

　　每次推出的土地分布在不同行政区板块，因此采用平均地价或是平均溢价比较的地价变化会带来一定偏差，相对来说查看同一板块地价变化比较能说明问题。

　　“从可比板块地价比较来看，无论是溢价还是楼面价都比往年有较大幅度回落。”龚敏举例，如绿城三次在浦东新区唐镇拿地，地价回落就有一个明显的轨迹。

　　2009年12月绿城拿下的唐镇新市镇C-1-1a、C-1-5a楼面地价达19040元/平方米，当时溢价率高达379%；今年7月25日绿城取得唐镇新市镇A-03-11居住地块，楼面地价15054元/平方米，溢价率降至36.9%；而在今年9月13日，融创绿城与九龙仓(论坛)联合拿下唐镇5街坊180/1丘住宅地块，其溢价仅为0.3%，楼面地价11544元/平方米。

　　“土地溢价率低了并不代表土地价格降低了。”陆骑麟分析，单单从数据表面来看，土地的溢价率随着两年多以来的楼市的调控逐渐步入了理性的状态。但是我们发现溢价率下降的背后是单幅土地的出让价格的明显攀升。2009年单幅土地的出让总价在3.58亿元左右，楼面地价为4930元/平方米，而2012年单幅土地的出让价格达到了7.11亿元，楼面地价为11800元/平方米，单幅土地价格接近翻倍，楼面地价涨了2.39倍。

　　“可以肯定，目前的土地楼板价并没有出现下跌，多数区域甚至还出现了上涨，这也是导致溢价率进一步下降的最主要的原因。”陆骑麟表示。

　　据记者调查，2012年1月至今，溢价率最高的土地出现在全市商品住宅成交创出调控以来的高点（月成交100万平方米以上）的6月份及之后的时间内，土地市场溢价率明显出现了大幅的提升。其中土地溢价率最高的5幅地块都超过了40%。9月上旬招商置业青浦的地块达到了75%，成为今年到目前为止溢价率最高的土地。

　　“10月以来上海的住宅用地溢价率出现了全年的相对小高峰。”沙立松表示，先是浦东森兰的一幅商住地块59.58%的溢价率成交，接着徐汇滨江的一宗商住办用地经过数轮竞价以42.86%高溢价成交，而唐镇地块更是创出59.8%的溢价率。

　　成交量或继续放大

　　从今年1-9月份的供应指标以及全年的土地供应计划来看，前三季度土地市场明显拖了“后腿”，年末需要“补课”。

　　付伟预测，四季度上海土地市场将保持高位运行，供应和成交量很可能继续放大。

　　“去年市场较差时，政府就拿一些偏远地区的低价地出来卖，近两个月土地市场回暖之后，一些被积压已久的热点、优质地块纷纷上市交易，从而引起市场高度关注。未来优质地块集中上市，年末土地市场可以期待另一个高峰。”研究总监薛建雄在采访中对记者表示。

　　“今年住宅用地总体供应计划并未公布，预测仍在1000公顷左右，但从现实的完成情况来看，1-9月实际成交仅完成三成，与计划仍有不少差距。”

　　龚敏表示，政策变化仍将是影响土地市场的主因，考虑到土地仍作为财政收入的重要组成部分，在交易维持稳定上扬的情况下，政府加大土地供应势在必行，而如果政府制定的起始地价较为合理也会导致一部分房企购地行为，地价短期内保持平稳，不排除局部出现小高潮。

　　2011年四季度并不是上海土地市场的旺季，但今年情况可能有所不同。

　　德佑地产统计数据显示，从2009年至2011年每年的四季度，整个上海市住宅用地成交量来看，不管浅山(论坛)唤鸲钫急龋故瞧涑山煌恋亓康恼急龋汲鱿至嗣飨猿中跎俚奶疲渲2011年四季度住宅用地成交金额占比为16.83%，同比仅为2009年的一半都不到，从总成交金额来看，更是仅有67亿元，而2009年达到了240亿元。

　　德佑地产研究主任陆骑麟认为，随着楼市调控的加剧，土地市场活跃期也开始慢慢转变，如2011年土地市场的活跃期是出现在一季度，而紧接着的限购政策、房产税等一系列楼市调控政策的出台，成交量受到遏制，开发商勒紧裤带过年，也导致了2011年底土地市场的冷却。而2012年三季度尤其是9、10月份土地市场提前活跃，那么在接下来的时间段内，土地市场可能会有持续释放效应。

　　近两年来上海的商品住宅供地非常稀缺，去年虽然总量较大，但大部分都是保障房供地，优质的商品住宅用地供应不多。今年这一格局更是明显，连保障房用地供应也同步大幅萎缩，这直接导致上海市场商品住宅用地极度稀缺。

　　沙立松预测，从现在到年底，将有一定规模的商品住宅用地陆续上市，这对大多数房企来说，无疑是个好消息，但坏消息是，大多数房企在大型央企、国企，以及上市企业面前没有任何优势，拿到优质地块的可能性几乎为零。

　　“因此，未来几个月的商品住宅土地市场依旧是大型国企、央企、大型上市企业的舞台，市场出现新地王的可能性大增。”沙立松分析道。

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