上海“地王级”地块年末扎堆入市冲刺指标
http://www.haozhai.cn 文章来源: 上海商报 2012-11-15 12:08
海门路商办地下月４６．９亿重新叫卖
临近年末，上海土地市场不断出现重量级地块的身影。近日，上海市规划和国土资源管理局网站发布公告显示，虹口区海门路５５号商办地块计划将于１２月２６日进行现场竞价，起始价４６．９亿元。这已经是本月内推出的第二幅“地王级“的地块。
对于年底大宗地块的陆续推出，业内人士称是因为下半年本来就是传统的土地供应高峰期；另一方面，随着市场回暖，企业拿地信心恢复，目前也是较为合适的推地时机。由于调控影响仍在，不少土地的出让起始价格有所回落，这也是能引起企业兴趣的一个原因。
海门路地块复出挂牌价提高
根据上海规土局发布第１８７号土地公告，此次挂牌出让的虹口区海门路５５号地块东至海门路，南至东大名路，西至公平路，北至东长治路，出让面积４０５７７．４平方米，容积率为６，起始总价４６．９亿元，为商办用地。１０月１０日，徐汇区滨江ＸＨ１２９Ｂ－０２、ＸＨ１２９Ｄ－０１商住办地块被保利建锦、信保天津股权投资基金联合体以４５亿元拿下，折合楼板价２７０５５元／平方米，溢价率４２．９％，成为上海今年的新总价地王。而此次出炉的虹口海门路地块的总价无疑高于今年上海总价地王成交价。
事实上，据商报记者了解到，上述虹口地块曾于２０１１年６月９日挂牌出让，原定于当年７月６日进行现场拍卖。在拍卖前一天，虽有３５家企业领取竞买申请书，却始终没有企业申请竞买。于是，上海规土局宣布，根据出让人要求，终止该地块的出让活动，拍卖活动也随即“胎死腹中”。
“海门路５５号地块位于北外滩黄金区域，只要成功拍出，就将刷新虹口区的总价纪录，成为新的区域地王。”上海房产分析师张万雨表示，“但由于该地块所在板块的规划不佳，加上２０１１年楼市调控对土地市场的影响正逐步深化，使得地块价格难以达到预期，甚至可能面临流拍，是其终止出让的重要因素”。而该地块当时２３０００元／平方米的楼板价相对于周边办公物业每平方米３万至５万元的价格，虽有一定的操作空间，但盈利水平有限。
如今时隔一年多，该地块重新挂牌出让，总价由４６．６７亿元提高至４６．９亿元，但由于容积率也由原来的５提高至现在的６，这便使得楼板价降至１９０００元／平方米左右，比第一次出让时的楼板价下降近两成。
对于此次重新挂牌，张万雨表示，海门路５５号地块此时重新挂牌出让，主要由于目前土地市场逐步回暖，政府寄希望于借助逐步回暖的市场趋势使该地块得以成功拍出，而下调楼板价也是为拍出该地块做出的让步。
北外滩黄金地块多商办地
作为上海整个滨江两岸最热门的区域之一的北外滩地区历来不乏话题。
四年多前的同样位于北外滩的汇山中块地块曾一度引发话题。据悉，汇山码头中地块北至杨树浦路、东至上海航运交易所边界汇山东块、西至原银汇花园边界汇山西块、南至规划滨江绿地，地块面积达１９０３９平方米，土地保证金１１２００万元，容积率３．９，当时上海公开土地市场上难得一见的优质滨江商业用地。据此计算，该地块可建面积将达到７．４２５万平方米，出让土地起始楼板价已经达到了１５０００元／平方米。但由于挂牌文件规定，地块受让者必须为政府无偿提供一幢３万平方米的航运服务大厦，使得汇山码头中地块地价翻番至超过３万元／平方米左右。
这样高的地价在当时上海的土地市场实属“偏高”，除了南京东路１６３地块外，无出其右者。
最终，这块门槛甚高的地块被上港集团独家以底价摘得。但不少市场人士指出，对于公告中提出的航运服务大厦其实是为拿地开发商“独家定制”——如果这栋大楼今后作为商业办公楼，经营权归上港集团，那么，上港集团可以出租大楼收取租金且不违反任何法律法规，因为该地块本来就是商业性质。按此来算，那么上港集团以１１．２亿元获得的地块建筑面积仍然是７万多平方米，对于其他开发商来说高达超过３万元／平方米的楼板价，即可腰斩至１．５万元／平方米。
２００６年，汇山中块地块旁边北外滩汇山码头东地块由上海国际港务集团旗下上海汇港房地产开发有限公司以１４．６５亿元的挂牌价摘得，楼板成交价为１３９６２元／平方米。
另据监控，北外滩地区在今年６月也曾成功拍出一幅商办地块。今年６月６日，绿地以８．８８６亿元底价竞得北外滩东大名路１０６０号地块，楼板价达到２３０００元／平方米。
规土局数据显示，北外滩东大名路１０６０号地块当时领取竞买申请书人数为１１人，而最终只有绿地集团参与竞买，从而底价拿得该商办地块。而北外滩东大名路１０６０号地块面积仅为９６５８．８平方米，相较海门路５５号地块４０５７７．４平方米的出让面积，相去甚远。
为完成年度指标加紧推地
起始价超过徐汇区滨江地王成交价的可不仅仅就是上述的虹口海口路地块。一直处于预申请状态的上海火车站北广场以北地块，出让参考起始总价为４７．４６亿元。除此之外，还有徐汇区漕河泾社区２７８ａ－０５、２７８ｂ－０２、２７８ｂ－０４南站商务区地块。１１月初，上海市规土局网站挂牌该徐汇区漕河泾社区南站商务区地块，起始总价高达５４．３１亿元。也就是说，即使该地块以底价成交，也将刷新今年以来上海的土地成交总价纪录。
除了高总价地块外，优质地块也不少。将在１１月２３日以“有竞价招标”方式出让的黄浦区５９４（北块）、５９６街坊商办地块可谓是名副其实的优质地块。出让公告显示，该黄浦区商办地块，东至外马路，南至复兴东路，西至中山南路，北至东门路，土地面积为１８６７５．５平方米，容积率为４－４．３。
根据该地块四至可知，其东临黄浦江，北接外滩，地处黄金地段，可以说是上海今年以来推出的位置最佳地块。有分析师预计，该招标要求较高的商办地块有望刷新２０１２年上海单价地王纪录。据统计，９月２９日，黄浦江沿岸综合开发Ｅ１８单元１－１２商业地块被上海申电投资有限公司以底价２０．５亿元摘得，折合楼板价２８９８３元／平方米，成为今年上海单价地王。
位于上海“地王集中营”的赵巷特色居住区０号地块１纯宅地也不赖。该地块容积率为１．０２，起始总价１１．８亿元，被业界称为今年以来上海推出的稀缺住宅用地之一。上海市规土局网站信息显示，该“地王集中营”赵巷宅地将在１１月２９日进行现场竞价。
而在１１月初，刚被预申请终止的闸北两地块也值得一提。其中，闸北区４７０街坊６丘地块为住宅用地，出让面积约４５６８０平方米，容积率为２．０，参考起拍价为１４．６２亿元。挂牌要求明确，该项目应配建经济适用住房建筑面积占总住宅建筑面积的５％以上，地块周边的防护绿地约８２１０平方米由竞得人带建。
业内人士指出，由于此前土地市场冷清，为了冲刺年初定下的指标，赶在年底前推出这些动辄四、五十亿元的高价地块。
“２０１１年上海经营性土地出让金约１１８３亿元，而今年前１０月上海的土地出让金总共只有５００多亿元，不足一半。最后两个月，肯定要冲刺一下。”不过，上海城市房地产估价有限公司咨询师邵明浩认为，上述这些高价地块不会出现激烈竞争的场面，也不会出现高溢价。
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