上海独栋别墅仅存3700多套 老牌别墅区升值潜力大
http://www.haozhai.cn 文章来源: 东方早报 2012-11-15 12:16
“自2003年2月,国土资源部首次出台‘禁墅令’至今已经近10年。
10年中，各部委曾5次重申并加强和完善‘禁墅令’。在政策与市场需求的夹缝中，类别墅开始大行其道，而独栋别墅存量正在急速缩减。
在上海，如今可售的独栋别墅面积只有113.8万平方米，按300平方米的独栋别墅套均面积换算，目前可售独栋别墅只有3793套。”
存量独栋只够5年消化
据21世纪不动产上海区域市场研究部统计，截至今年11月6日，上海市独栋别墅可售面积为113.8万平方米。如果按独栋别墅的套均面积300平方米计算，目前上海的可售独栋别墅仅有3793套。2012年至今（截至11月6日）本市独栋别墅产品合计成交558套、共19.6万平方米，也就是说按今年前11个月的成交水平来看，目前上海的独栋别墅存量还够消化约5年时间。
另据德佑地产研究中心数据显示，9月至今（9月1日-11月6日）全市独栋别墅共计成交146套，4.8万平方米，是今年以来独栋别墅成交相对较高的两个月份。“相比今年1-8月的单月成交情况，其销售活跃度有所升温。”汉宇地产市场研究部经理付伟表示。虽说如此，今年独栋别墅的成交面积相比去年同期仍下跌19.7%，而这一成交量是自2003年2月首次发布“禁墅令”至今的最低值。
“总体来说，独栋别墅市场在限购政策实施后表现较为低迷，9、10月份该类房源成交套数分别在68套、65套。” 同策咨询与研究发展中心高级分析师许之静告诉记者，从今年整体情况看，除1-2月份市场较为低迷，每月成交只有20多套外，其余月份基本都保持在50套以上。相比去年同期水平，其销售情况有所下滑，其中成交套数下滑11.6%，成交面积下滑12.9%。纵观历史数据，2011年以来独栋别墅月成交套数都在百套以下，而在之前，动辄两三百套。
“供应的大幅回落是构成成交下跌的最大因素。” 21世纪不动产上海区域市场研究部分析师罗寅申表示，2012年前三季度全市新增别墅供应面积90.7万平方米、3921套，比去年减少37.9%、36.2%，其中作为稀缺产品的独栋别墅同比跌幅更大，接近50%。
事实上，2006-2010年，由于供不应求局面持续多年，全市独栋别墅的存量总体呈下降趋势，从2006年年末的160.7万平方米，下滑至2010年年末的93.9万平方米。但是随着2010年年末限购令的出台，独栋别墅的供求关系出现了很大的逆转，开发商在“只有一张房票”的市场氛围下，大推“一步到位”概念的独栋别墅产品，致使2011年出现了严重的供过于求，到2011年年末上海独栋别墅的存量回升至117.5万平方米。
“近年来全市独栋别墅的供应和销售虽然存在一定的波动，但是总体上都呈下行趋势。” 德佑地产研究主任陆骑麟表示，截至今年11月6日，今年全市独栋别墅的新增供应量为15.9万平方米，与前几年的供应和销售水平比跌幅相当明显。目前来看，2012年将成为2006年以来，独栋别墅供应量最低的年份。可见，“禁墅令”对于独栋别墅市场的影响还是颇为显著的。
“虽然‘禁墅令’的出台对沪上的独栋别墅市场产生了很大的抑制作用，但是并不能完全禁绝沪上的独栋别墅项目。” 一位业内人士告诉记者，上海独栋别墅市场在“禁墅令”颁布近10年后，仍有113.8万平方米的存量是因为，一些在“禁墅令”出台前就已成交的低密度土地上仍有独栋别墅项目可售；部分或囤地，或囤房，或用高尔夫球场用地改建别墅区，造成建设和销售时段被延长。另一方面，此前用“容积率高于1.0”的规定来“禁墅”使不少开发商大打擦边球，用建造高低密度混合的社区来建造独栋别墅，事实上，这些年市场上可售的大部分独栋别墅都出自此类小区。
经济型独栋拉低均价
据德佑地产研究中心数据显示，从板块上来看，目前，上海独栋别墅项目主要分布在松江、青浦(社区网论坛商铺)、闵行、浦东等区域，其中松江的存量为30.0万平方米，占到全市总存量的26.3%。从环线方面看，本市在售独栋别墅多集中于外郊环区域，占可售总量的60%，郊环外次之，约为30%；而作为高端公寓产品主推区域的内环内和内中环间区域合计占比仅为2%。
在售独栋别墅较多的依然是一些传统的别墅板块，如大佘山、张江(社区网论坛商铺)、徐泾、马桥等，代表性的在售独栋项目有大佘山的长泰西郊别墅、徐泾的大豪山林别墅、张江的东郊紫园、马桥的绿城玫瑰园(小区网论坛)等。
表现最为抢眼的是位于大佘山板块的长泰西郊别墅，9月至今共售出46套独栋别墅，1月至今售出74套，位居各独栋别墅项目之首，较大幅度的优惠是该项目热销的重要原因。该项目9月以来的成交均价为2.9万元，相比今年1-8月的均价下调17%。
今年至今，销售排名第二的独栋别墅项目为招商海湾别墅。据许之静分析，该项目是奉贤海湾度假区内最大的一个独栋别墅项目。之所以热销，同样也是开发商采取了较大幅度的降价策略，该盘今年以来成交均价基本都在2万元/平方米以下，而在2010年至2011年的两年内，该盘月度成交均价在2.2万-2.58万元价格区间内浮动。
今年至今，全市独栋别墅均价为40125元/平方米，相比去年全年的均价下跌11.4%，相比2011年全年均价下跌7.1%。
“这与成交结构的变化有关。” 陆骑麟告诉记者，今年至今独栋别墅成交套数排名前十的项目中，仅有佘山东紫园、东郊紫园和绿城玫瑰园三个项目的单价高于4万元，其余项目均价均在3万元以下。在限购的影响下，高端独栋别墅的成交受到了很大抑制，相反的，一些价格相对较低的独栋别墅因为可以满足部分高端刚需和终极改善性需求，并且价格松动也较为明显，因此在独栋别墅市场所占份额有所增大。
“高价别墅市场收缩明显，但是面对中高端改善客户的经济型独栋别墅却有着一定的客户群。” 许之静告诉记者，今年以来，独栋别墅市场较为火热的是面积在300平方米左右，总价在1000万元以下的经济型“别墅产品”。这对全市独栋别墅的均价也有结构性向下拉动的作用。
不过，今年也有几个高价别墅的成交案例值得关注。
据记者调查，今年7月，浦东的老牌别墅豪宅，华洲君庭成交了一套830平方米的独栋别墅房源，单价为16.3万元，总价高达1.35亿元，不论是单价还是总价，均位居今年全市一手别墅之首。该项目位于浦东东郊别墅圈板块，龙东大道北侧，是上海老牌顶级别墅，价格在周边区域内是最高的。21世纪不动产上海区域研究中心数据显示，华洲君庭在2008年9月拿到预售许可证，由于该项目的单套售价基本都要过亿元，所以4年时间内，总共仅售出7套别墅，累计合同均价近13万元／平方米。
9月至今，成交第二贵的独栋别墅是万源城御溪，该项目是较为稀有的“城市别墅”，既有别墅的稀缺，又有城市核心价值保值增值性。在今年11月6日，该项目成交了一套面积为772平方米的独栋房源，均价高达131017元/平方米，总价高达1.01亿元。
除此之外，近期成交较贵的独栋别墅还有浦东花木(社区网论坛商铺)板块的九间堂(小区网论坛)别墅，该项目10月成交均价达到了106862元/平方米。
罗寅申分析，2012年前10个月本市纯独栋别墅整体价格走势呈现先抑后稳的波动走势，这主要是受年初我国整体经济尚未复苏及楼市调控政策持续影响，该类高端别墅产品的投资属性受到弱化。随着此后二季度末刚需以外的购房需求入市积极性提升，其价格也逐步企稳，并在三、四季度初有小幅波动迹象。不过对于未来短期内独栋别墅价格走势，业内人士表示，此前助推楼市的信贷放松政策及利率的下调有助于独栋别墅成交量的增加，随着我国经济下行趋势逐步显露筑底回升迹象，追求资产保值、升值的高端需求对于豪宅产品的青睐也有所抬头。同时该价位段产品与市场主流需求切合度较低，故价格的走势往往更多与整体经济和投资预期有关，目前看来未来长期价格仍存明显的升值空间。
老牌别墅区供应现稀缺
从独栋别墅的供销情况来看，除了2008年、2011年、2012年这些调控年，其余的年份，沪上独栋别墅市场都处于明显的供不应求状态，独栋别墅的稀缺性使其保值性日益凸显。因此，未来纯独栋项目将成为绝版。
“虽然可售的独栋别墅日渐减少，不过正佘山、马桥、东郊、长宁西郊，这样的传统纯独栋板块依然是未来最具价值的。虽然其他板块也有独栋别墅出售，但是随着纯别墅用地的停批，这些传统板块中低密度、高绿化率的独栋别墅社区氛围依然是其他板块所无法复制的。”陆骑麟告诉记者，去年4月，佘山的上海紫园项目曾单日集中售出34套别墅，均价达到10万元，总成交金额高达17.8亿元。有消息称，那次集中成交是开发商的融资行为。2010年1月，崇明(社区网论坛商铺)的览海高尔夫别墅曾集中售出25套别墅，均价2.6万元；而徐泾的久事西郊别墅也在2、3两月集中售出31套房源，均价3.3万元；而在2009年6-7月，绿城玫瑰园集中售出了27套房源。
“独栋别墅供应已出现稀缺，未来最具价值的板块必然是早期拿地并集中建设独栋别墅的板块。”罗寅申告诉记者，近3年内出现过多次独栋别墅集中成交的情况，其既有前期蓄客后的集中释放造成的，同时亦有部分项目出于融资目的而采取资产抵押的交易手段所形成。
许之静也持同样观点，她认为，当前纯独栋别墅基本都集中在一些老牌的传统别墅区域，如松江佘山、浦东花木、莘闵别墅区、长宁西郊等。这些区域的别墅在未来也最具价值。目前看来，可售的纯独栋别墅小区已经越来越少，多数是以联排、独栋混合，或者是与公寓项目混合。新开发的纯独栋别墅用地已经不会再有了，除非是开发商囤了很久之前的地。因此，对于目前还在售的一些纯独栋项目，是卖一套少一套，长期较为看好。
罗寅申表示，别墅用地禁批将近10年，独栋别墅的供应在未来一定是减少的，存量的逐步减少使该类型别墅的升值空间比较大。如部分早期的别墅项目单套总价由最初的1000万元，已经卖到如今的4000万-6000万元。
不过，付伟也强调，所谓“上有政策，下有对策”，纯独栋别墅在近几年成为绝版项目的可能性并不大。
10年5申“禁墅令”独栋别墅“越禁越值钱”
“独门独院、两至三层楼形式。”2006年，国土资源部地籍司司长樊志全曾对媒体表明对别墅的界定标准。但这种界定显然过于模糊。
什么是别墅？对于别墅的界定标准一直是业界争论的标准。“禁墅令”界定了项目的容积率却未限制单套物业的居住类型，因此在争论之余，类别墅产品开始大行其道。可以说，类别墅是在“禁墅令”下开发商无奈的“创新”产品。有数据称，目前在上海的别墅类产品中，有超八成是“类别墅”，即联排、叠加、双拼产品。
有开发商对记者表述，目前政府部门在执行过程中，往往以“容积率小于1.0”作为别墅的界定标准，这就给开发商带来很大的想象空间。要做到一个项目整体容积率大于1并不复杂，开发商惯用手法是“高低搭配”，同一个项目中既有高层又有别墅，于是整体的容积率很轻松就超过了1。“不过，真正的别墅，按照业内的普遍共识应该是容积率在0.35以下。”该开发商表示。
“别墅用地早就不审批了。如果放在5年前，一个别墅的开发商说，他的地是在‘禁墅令’之前就已经拿到手，因为开发周期的原因所以项目推出得晚，这种解释还说得过去，但是，距离第一次‘禁墅令’已经过去近10年，以开发周期为理由已经不成立。如今的政策是拿地两年不开发，土地就要被政府收回。”业内人士表示。
现实情况是，别墅用地禁令下达至今近10年时间内，全国主要城市的别墅项目并没渐趋“绝迹”，相反，“双拼”、“联排”、“叠加”等各种名义的别墅层出不穷，越禁越多。
不过，今年5月，国土资源部、国家发改委再次重申“禁墅令”后，有国土资源部土地利用司相关负责人就透露，新别墅定义除此前的高度、容积率两方面的限制外，还将包括套型、面积等多方面，并且不排除将联排、叠拼等项目也加入“禁墅”范围。如此说来，“禁墅令”从房屋的高度、容积率、套型、面积逐渐细化，如果严格执行，那么未来不仅是纯独栋别墅社区，类别墅市场也将慢慢绝迹。
据记者调查，自2003年2月首次发布“禁墅令”至今，三部委在近10年内已经发布了5道别墅禁令，从“限定式禁墅令”到 “明确禁墅令”，令人感到政府对此规定的力度在继续加码，显示出严抓狠打的决心。有业内人士指出，“禁墅令”的执行，使得土地供应量锐减，从土地源头上就切断了别墅的供应，别墅资源的稀缺性进一步凸显，造成的结果是别墅供求关系趋于紧张，加剧别墅产品关系偏向卖方市场，推动价值上涨。
禁墅政策大事记
◆2003年2月
国土资源部出台通知，要求清理各类园区用地、加强土地供应调控，其中首次提出“停止别墅类用地的土地供应”。
◆2006年5月
国土资源部下发《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》，再次重申在全国范围内停止别墅供地，并对别墅进行全面清理。
◆2008年1月
国务院下发《关于促进节约用地的通知》，要求“合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应”。
◆2010年3月10日
国土资源部出台了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，具体提出19条调控措施。在第一条中“要严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地”的字眼赫然醒目。
◆2012年5月18日
国土资源部、国家发改委在联合印发的《限制用地项目目录(2012年本)》和《禁止用地项目目录(2012年本)》中，又再次明确了“禁止别墅类房地产开发项目”的规定。明确指出：禁止别墅类房地产开发项目。强调：住宅项目容积率不得低于以下标准：1.0(含1.0)。严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地。
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