中介包销房价“缩水”租赁纠纷引起财产损失
http://www.haozhai.cn 文章来源: 新闻晨报 2005-12-16 16:30
市场向好的时候，二手房买卖的纠纷大多是房东看到房价上涨反悔，不卖了。我们看到的都是下家状告上家的案例，上家反悔的例子不胜枚举。而目前市场在进行向下调整，在签订了有关买卖协议或合同后，反悔而引起纠纷的起因，与先前有了不同的变化，反悔方已经倒过来，变成了买方，即下家。
而中介商为了拿到独家销售权，既做中介又做买家，到头来房子非但没有卖出去，由于时间上的耽误，房价发生了缩水，这个损失该由谁来承担？还有，租赁房屋居住的租客，由于租约到期未能搬出，房东强制进入屋内将租客东西搬出，若发生钱财上的灭失，该由谁承担赔偿？这些纠纷，在二手房租售的交易中，该如何解决？本期的两个案例，非常耐人寻味，静安法院的李鸿光法官介绍，中介商赔偿一案，是本市首例由二手房经纪公司，在反悔房屋买卖合同后，巨额赔偿房屋所有人的第一案。李鸿光法官为读者作出的专业点评，值得细读，不仅仅是消费者，中介公司的工作人员也有读一读的必要。
案例1
房产商承诺包销房价“缩水”后反悔
准备买下他人二手房独家销售的中介商，却又反悔不愿再履行买房协议，导致他人的二手房价格大幅缩水，比原价下跌10.13万元。
2005年3月1日，刘先生夫妇及女儿为卖掉自家在本市淮安路某号的房屋，与某中介公司下属分店负责人张某，签订了协议书，约定张某向刘先生一家，支付出售房屋定金2万元，并于2005年4月1日付清双方约定的37万元整；还约定自张某支付定金之日起，刘先生不得另行委托销售该房屋，销售权归张某所有；房屋售价高低由张某制订，与刘先生等无关。当天，该分店作为代理方，张某作为买入方，刘先生作为出售方，三方共同签订了《房屋转让（代理）协议》，约定张某以37万元向刘先生等购买约定的房屋。由该分店协助办理房屋转让手续，代理费由张某承担。签约当日，刘先生收取了定金2万元。
4月16日，该分店作为一方，刘先生作为另一方签订中介书，张某以该分店的负责人代表中介公司签订协议书：确认3月1日的协议书作废，原支付的2万元作为借款，另外在10天内筹措12万元付刘先生，以支持刘先生购另一房产之需；而刘先生必须将售房权交给中介分店，其他中介不得插手；刘先生委托销售房屋，实际到手房价为36.5万元。如高于房价部分，作为该分店借款之报酬；协议期限到2005年5月31日终止，即5月31日前全部房款，需由该分店如期交付刘先生，房屋交易一切事宜与刘先生无涉。该协议签订后，该分店以借款形式向刘先生支付了12万元，刘先生出具了收条称：“今借到人民币12万元整，余房屋（款）欠到6月中旬必须结清。”刘先生将房屋的房地产权证交与张某，但事后该分店没有在协议约定的期限内把该房屋销售出去，便向刘先生提出解除协议退还房款。双方各执己见，无法达成妥协。
今年7月25日，该中介公司和张某均以原告身份起诉刘先生，要求返还14万元借款。他们在诉称中说，因受国家对房屋买卖实行政策调控，不能在约定的期限内出售房屋。强调国家政策调控属于不可抗力，导致合同目的无法实现。再说刘先生并非该房屋的所有权人，无权处分房屋请求依法行使撤销权。
法院追加了刘先生的妻子为案件的第三人。刘先生反诉，称与中介公司订立房屋买卖协议，是在否定了3月1日协议基础上而成立，由中介公司全权代理该房屋的销售，尽管实际由张某在操作，但他代表着中介公司。这样张某不属于合同相对方，不具有原告资格。作为自己是该房屋产权人的丈夫，也曾共同委托张某出售过房屋，那么中介公司是明知房屋产权人对出售房屋无异议。
庭审中，妻子仍然认可所签署的协议书，认为中介公司主张解除合同没有依据，仍要求继续支付未付的房价款22.5万元。中介公司针对反诉则称，张某既是中介公司的职工，又是买房人，具有双重身份，且刘先生收取的12万元是张某所支付的。但依据协议内容该12万元属于中介公司，那么中介公司也有权主张刘先生返还钱款。
审理中，刘先生又变更反诉请求，同意与中介公司解除协议，但要求没收定金2万元，要求中介公司赔偿房屋差价损失8万元。经法院调解各方均同意终止协议，并按评估价赔偿房屋差价损失。
2005年10月26日，房地产估价公司作出评估，涉案房屋估价为26.37万元，刘先生获悉此价格后推翻了原先承诺，不同意按差价予以赔偿，致调解不成。
法院观点
根据该中介公司与刘先生的协议书看，双方的委托代理销售房屋合同成立。虽刘先生并非房屋所有权人，但他与第三人系夫妻关系，且妻子已追认协议效力。中介公司下属分店不具有法人资格，相关权利义务由该中介公司承担，而该分店的负责人，在合同履行过程中系职务行为，其个人并非合同主体，无权主张权利。所支付的12万元，应视为该中介公司下属分店支付，原支付的定金2万元，随着3月1日协议被否定，也视为该中介公司下属分店所支付。涉及上述14万元的性质，综合协议内容及刘先生出具收条的书写，还有该中介公司在起诉时的请求，应认定为中介公司向刘先生支付的部分房款。根据协议中介公司承诺在5月31日前，向刘先生支付全权房款，刘先生把房屋的销售权交给中介公司，意味着刘先生以放弃其他的房屋销售机会来换取中介公司承诺的销售房价款，现中介公司不能按约履行，刘先生因迟延出售房屋而产生经济损失，由中介公司来承担，遂判决刘先生应返还中介公司房款14万元外，中介公司赔偿刘先生房屋“缩水”后的差价款10.13万元。为此，法院在判决该房屋委托销售协议书终止履行的同时，还判决由中介房产经纪公司赔偿刘先生房屋贬值差价款10.13万元。
法官点评
二手房经纪商参与销售二手房，就意味着有赚钱利润。该中介公司与刘先生之间的一纸约定，实际上是一种包销性质。且不论是否是中介公司职工张某的私人购买，从中介公司的角度讲刘先生准备出售的房屋，其他中介商均作排除在外不得参与销售。常言道，人算不如天算。自今年上半年以来政府出台多项政策后，市场上无论是一手房，还是二手房的交易市场，房价价格持续下调。那么，作为中介公司原先打算包销刘先生的房屋买卖行为，当然也会受到影响。或许，中介公司迟迟不能将刘先生的房屋作转让，却起诉到法院要求解除与刘先生的房屋买下后的包销协议。
商品经济就是市场经济，市场上的房屋价格，如同股票价格一样，有走牛的时候，也有走熊的时候。而刘先生的手中的房屋，如同手中高价位的股票，没有在高价位出手，却价值严重“缩水”被深套。最终，法院从公平合理角度出发，将刘先生没有出手的房屋作评估，判决认可中介公司解除双方之间的合同，但中介公司须补偿刘先生房屋评估后的“缩水”经济上的损失10.13万元。
案例2
租赁纠纷又引出了18500元灭失案
将自家的房屋出租给他人的唐先生，在提出要求收回时，却遇到了麻烦，最终导致不但赔偿了吴某2000元的财产损失费，还被吴某告上了法院，要求再赔偿18500元。
2003年4月中旬，家住本市南阳路上的唐先生，把自己的房屋租借给邻居吴某，双方订立了《关于房屋租赁的协议书》，约定每月租金为600元，每三个月支付一次，先付后租。若双方的任何一方不愿继续租赁，需提前一个月通知对方。
2005年7月，吴某又一次支付了三个月的租金（自2005年7月20日至10月20日）。可在同年的8月15日，唐先生通知吴某要他予以搬迁，拟将房屋作收回。9月20日，见吴某没有搬迁腾空的迹象，唐先生便上门作交涉，双方发生了口角，经派出所警员协调，吴某提出再给予他一周时间作搬迁，但双方没有形成书面协议。
2005年9月27日晨，唐先生又一次找吴某就搬迁之事再作交涉，遂带人擅自进入租赁房屋内，将吴某的物品丢弃在室外后离去。随后，吴某赶到承租的房屋处，见状便报警并至派出所，吴某的亲属则留在现场。至当天下午4时许，派出所警员带着唐先生和吴某到现场清点财产，当着警员及唐先生的面，吴某打开衣橱抽屉清点财产，确认贵重物品未有灭失。而吴某妻子则称，放在衣服内的现金18500元灭失。当日，经调解吴某继续使用该房屋至9月29日。次日吴某及其妻子向公安机关报案18500元失窃。同年10月19日，当地有关组织就唐先生和吴某之间的纠纷进行调解，双方达成解除除租赁合同，唐先生退还吴某租金600元及押金400元，赔偿吴某财产损失2000元。
今年10月14日，吴某又将唐先生告上法庭，声称唐先生擅自撬门进入租赁的房屋，将本人的物品丢弃在室外，经清点存放在家中的现金灭失，要求唐先生赔偿经济损失和违约损失计2.3万元。审理中，吴某又变更赔偿失窃的钱款18500元。
法庭上，唐先生辩称自己是按照双方的约定，提前一个月通知了吴某要解除租赁合同，但事后吴某非但不肯搬迁，还态度生硬蛮不讲理。这样才导致自己带人入室，将吴某的物品清理至室外。认为自己没有取走吴某任何东西，而吴某也无法证明有18500元存放在室内，本市租赁合同纠纷双方已经居委会调解解决，不认可吴某的诉请。
法院观点
双方的租赁协议合法有效，唐先生属提前一个月通知吴某解除双方的租赁关系并不违约。现吴某主张唐先生违约要求赔偿，缺乏事实和依据。但唐先生闯入租赁房屋，擅自办理该房屋内的吴某物品，则构成了侵权。若造成了吴某的损失，应当予以赔偿。法院判决对吴某主张赔偿18500元的诉讼请求不予支持。
法官点评
本案中的吴某以唐先生侵权请求赔偿损失，那么则应根据损害赔偿的构成要件，应向法院提供证据证明由损害的结果发生，而吴某所提供的证据，是一份其妻子于事发半年前提取存款的利息结算单，且金额与吴某诉称灭失钱款金额相差甚远，尚不足以证明操作损失18500元的损害结果，遂判决对吴某的起诉不支持。
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