房企年底加大补仓力度 四季度沪土地市场活跃
http://www.haozhai.cn 文章来源: 新闻晨报 2012-11-23 09:54
因下半年以来的积极出货，部分开发商资金解困之后，被积压的拿地需求开始逐渐释放，与此同时，近期推出众多地块中不乏核心地段的优质地块，还有个别再次出让的地块降低了出让底价。在此背景之下，上海土地市场近两个月来呈现供需两旺势头。
据汉宇地产土地监测数据显示，10月份，上海共成交14幅经营性用地（不含动迁及保障房用地），出让金额达129.88亿元，创下14个月以来的历史新高。11月1日—15日，上海土地市场共成交10幅地块，虽成交金额与上月相比存在差距，为32.48亿元，但如下半月计划出让的17幅经营性地块均能成功成交的话，将顺利打破年内土地市场月成交经营性地块幅数最高纪录。
城市规划核心地块最抢手
策源地产董事长邹泽人指出，截止目前上海全年土地供应计划仅完成50%左右，但按照以往经验，土地市场一贯是“后发制人”。下半年以来，上海土地供给的规模和质量逐月提高，大幅提升房企竞拍意愿，出让金额也屡创新高。而从成交结构来看，住宅及商业用地仍然是市场关注热点，10月溢价成交地块中商住项目占比近40%，其中上海恒生置业有限公司摘得浦东新区唐镇新市镇a-5-3地块溢价率达到59.8%。面对持续升温的土地市场，房企拿地策略仍较理性，对地块的区位条件、开发潜力和资源配套要求较高，竞拍激烈的地块较为集中在黄浦江沿线、世博园区和浦东唐镇等城市规划核心区域。
在黄浦江沿岸周边，如徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01地块就经过激烈的竞价，最终被上海保利建锦房地产有限公司,信保（天津）股权投资基金管理有限公司以45亿元总价摘得，溢价率43%，折合楼板价为27055元/平方米。而就在保利地产摘得徐汇滨江地块的第二天，保利地产又联合融创中国通过挂牌转让方式以21.24亿元竞得森兰·外高桥南部国际社区A10-1、A10-2、A10-3地块，楼板价17678元/平方米，溢价率59.58%。
汉宇地产市场研究部经理付伟指出，作为具有央企背景的保利地产，在参与一些优质地块的争夺战中，透露出“志在必得”的坚决决心。短期内集中拿地的行为，难免会释放出未来楼市企稳或者持续回暖的积极信号，从而影响买卖双方对后期市场的整体预判。而释放积极拿地信号的同时，开发商并没有失去理性。面对大体量的优质地块，保利更多地倾向于采用“联合作战”的模式参与竞标。此方法不仅可以降低购地费用在自身总资产的占用率，同时未来所面临的政策、融资等一系列风险也会得到相应分散。
“复出”地块纷纷顺利成交
10月以来，上海土地市场出现了不少“复出”地块也同样吸引眼球。以浦东新区浦兴社区Y000902编制单元19-04为例，该地块曾于去年成交，被退地后，今年11月二度入市最终被嘉华旗下华控有限公司以6.71亿的价格摘得，成交楼板价为21682元/平方米，反超地块去年成交总价约1000万元。汉宇地产市场研究部经理付伟指出，此幅地块地处金桥板块，虽然出让体量不大，但凭借周边整体配套成熟等优先条件，支撑着房企强烈的拿地意愿。该地块未来建成之后，将有望成为板块内又一品质相对较优的代表楼盘。
除了曾被退地地块，还有不少“流拍”地块也于近日顺利出让。付伟指出，2011年共产生27幅经营性用地“流拍”。而这些地块陆续在今年进入市场，截止到11月19日，已有9幅“流拍”地块顺利出让。其中，自10月份以来，就有5幅地块集中成交。虽然，房企的自有资金通过销售渠道有所增长，因而土地储备成为近期开发商首要任务之一，但理性择地成为他们拿地的普遍特性。去年产生的诸多流拍地块中，不单纯是由于地块自身缺乏吸引力所造成，更多的是由于房企的销售业绩无法支撑其在土地市场中有所作为，而地方政府为能够顺利出让这些流拍地块，大多会选择下调起拍价的策略。这将吸引部分有意向拿地的开发商存在“抄底”心态，尤其是对于优质地块而言。
从近期成交的5幅“复出”地块表现来看，的确呈现出显著的差异化表现。以嘉定的两幅纯住宅用地：嘉定区宝翔路以东、芳林南路以北地块以及嘉定区顾浦河以东、吴淞江以北地块（03B-12、03B-13）为例，最终均以30%以上的溢价率成交，而中标房企资金实力不俗，分别是三湘及绿地。嘉定区仍旧作为新房住宅市场未来重点开发之地，大体量的地块对于大型房企而言依旧具备较大吸引力。与之形成鲜明对比的是，一些非热点板块的流拍宅地，则大多以底价的状态成交。
在最近两个月的上海土地市场，大型央企的身影相当活跃。策源地产董事长邹泽人指出，大型央企对热门地块的追逐，既有对后市走势判断的考量，也说明今年以来优质地块供应稀少，大型企业显得较为“饥渴”。房企资金状况的好转加上土地供应的增多，预计11、12月本市土地市场或将继续维持回暖的趋势。
值得关注的是，土地资源向龙头房企集中也就意味着商品房市场的集中度也会越来越高，并且会伴随着市场的发展逐渐提高。同策咨询与研发中心副总经理张思指出，市中心土地资源的稀缺性、土地市场价格相对较低、市中心中高端物业需求强劲及抗跌性强等多因素导致龙头开发企业看好这些地块的推出。这一定程度上导致优质资源向龙头开发企业不断集中的趋势。
而关于中小企业面临的现状，汉宇地产董事总经理施宏叡指出，当下，鉴于大型房地产开发企业具备更强的资金实力，相较而言，国内中小房企无论是融资渠道还是产品销售等各方面，均不占绝对优势，这将使其很难在一、二线城市的土地市场中有所斩获，因此更多地将目光锁定于三、四线城市中进行布局。而这种状态，随着调控日益常态化，将愈发成为未来土地市场的主流格局。
延伸阅读
典型房企拿地规模持续飞涨
11月至今，万科地产、保利地产、招商地产、绿城中国等大型房企频频在全国范围内拿地，个别地块溢价率高达59%，其中仅13日-15日三天时间，典型房企拿地总规模高达近180万平方米。
根据统计，11月1日-15日，典型企业已经新增土地储备365.42万平方米，拿地总额共计112.30亿元，平均楼板价为3073元/平方米，总拿地幅数为20宗，其中2幅地块的溢价率超出40%。
实际上，典型房企拿地规模自今年7月以来开始持续飞涨，至今年10月，15家典型企业的单月拿地总建面高达1301万平方米，超过今年二季度典型企业的拿地总量。企业下半年积极补仓的态势非常明显。
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