上海11月28日连拍三幅宅地 均未溢价太高

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 东方早报 　　 2012-11-29 13:41

　　上海土地市场11月28日连拍三幅宅地，均未取得太高溢价。

　　上海市规划和国土资源管理局网站公布的信息显示，时隔一年后“复出”的宝山区罗店新镇F1-3地块，昨日被新加坡永泰集团旗下的Winzen Investment Pte.Ltd.竞得，成交价为5.33亿元，折合楼板价为9802元/平方米，溢价率约为22.5%。这一成交总价较该地块2011年11月的起始报价仍缩水了13%。

　　另外两幅在28日成交的宅地（其中一幅含部分商业性质土地），亦均位于宝山。算上这两幅以底价或接近底价成交的地块，上海昨日拍出的三幅宅地成交总价款约11.32亿元。

　　昨日斩获一幅宝山地块的新城地产相关人士称，近期土地出让溢价率都比较低，说明开发商都比较理性，同时出让方定的起始价格也较高。

　　新加坡房企摘地

　　即便是罗店新镇F1-3地块，在受访开发商看来，其成交价也算不上高。

　　某上市房企总监称，虽然该地块的楼板价较高，但由于容积率较低，拿地开发商的获利空间仍然可期，“目前该地段的别墅项目均价在2.5万-3万元/平方米，该地块1.01的容积率可以用来做别墅类产品，20%的中小户型配比也是可行的。”

　　出让公告显示，罗店新镇F1-3地块东至高尔夫俱乐部，南至美兰湖路，西至抚远路，北至马路河，出让面积为53837.9平方米，系普通商品房用地，规划容积率为1.01。此番的起始总价为4.3503亿元，这较该地块去年11月6.1375亿元的起始报价缩水了近30%。

　　此番出手的永泰，是新加坡老牌开发商。官网资料显示，永泰在1978年进入新加坡的房地产市场，之后又挺进马来西亚、中国内地及香港市场。目前在苏州拥有两个开发项目。但该公司此前在上海则少有布局。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔昨日称，罗店新镇F1-3地块虽以溢价成交，但最终成交价较去年的起始楼板价仍有约13%的降幅，且周边别墅产品的成交均价近3万元/平方米，该地块不足万元的楼板单价仍具一定盈利空间。

　　“三幅地块地段一般”

　　同样在28日成交的另外两幅宝山地块，则以底价或接近底价成交。

　　其中，月浦镇沈巷社区1号地块（C-2）被上海新城万嘉房地产有限公司以接近底价的3.425亿元竞得，折合楼板价3740元/平方米。

　　出让公告显示，该地块东至蕰川路，南至月巷路，西至规划月富路，北至规划月盛路；总出让面积为64910.7平方米，其中纯住宅用地面积为61410.7平方米，另外3500平方米的规划用途为社区商业集贸。

　　斩获该地块的新城地产相关人士称，此次在月浦拿地很正常，因为开发商总要获取土地，但该公司只会在合适的地段以合适的价格拿地，这次拿地的价格也“可以接受”，“这次宝山成交的三幅地块地段一般，地块规模也不大，所以没引起较大竞争。如果是地段好的大型地块，可能竞争会激烈些。”

　　毗邻上述地块的月浦镇沈巷社区1号地块（C-1），昨日被上海中冶新月浦置业有限公司以底价2.5629亿元摘得，折合楼板价3750元/平方米。

　　出让公告显示，该地块南至月巷路，西至塔源路，此番出让面积为48817.0平方米，规划容积率为1.4，系普通商品房用地。

　　某上市房企营销总监分析，上述月浦地块从地段和容积率看，未来可能打造刚需楼盘，结合周边刚需楼盘目前的售价看，开发商未来的获利空间也是可以的，“地价占房价的30%以内，就算比较优质的了。”

　　据21世纪不动产统计，今年以来，宝山月浦板块新建商品住宅成交均价约为1.36万元/平方米，其中公寓产品均价约为1.2万元/平方米，别墅产品均价为2.04万元/平方米。

　　开发商无意抢地

　　受访开发商普遍称，眼下仍无意高价抢地。

　　上述上市房企营销总监认为，上述两幅月浦地块基本都以底价成交，罗店地块的溢价率也不高，且成交价较去年出让时的起始价还有降幅。这说明开发商并未盲目抢地。”

　　上述新城地产相关人士亦称，眼下开发商拿地，主要是根据自身的土地储备和发展战略，结合实际的出让价格综合判断，“现在房价较为平稳，成本在攀高，地价太高拿不起。”

　　据该相关人士称，除了这次所拿地块，新城今年还在嘉定拿了一块地，两块地走的都是刚需路线，预计明年上半年就能上市。

　　“虽然月浦这块地拿得晚，但在工程进度上我们想尽可能快些。”该相关人士称，目前刚需项目都是微利，只能走高周转路线。至于接下来新城是否还会拿地，他称“还是要看机会，有机会还是会参与”。

　　上海盘谷房地产有限公司总经理宋海也说，目前开发商是愿意拿地的，但前提是拿现在的市场状态、供应情况、价格来进行考量，“这和过去的心态完全不同，过去是不考虑眼前，想的是以后房价会大涨，所以出现了面粉比面包贵的情况；现在则是考量面粉要比面包便宜多少的问题。”

　　在旭辉地产总裁助理张伟峰看来，近期政府推地较积极，企业拿地也较积极，上海土地市场算是出现了供销两旺的局面。

　　“很多房企已经有一两年没有拿地了，同时近期上海所推地块总价、单价都较低，楼板价在3000-5000元/平方米的比较多，企业能够承受。”张伟峰说，目前开发商对拿地，瞄准的仍是地段好、价格适中、周边商品房供应量不多的区域地块，仍比较谨慎，“价格能承受就买，超过了预期价格一般就不会再追了。所以近期的溢价率都不是很高，不像过去那么猛。”

　　“上海土地市场不算热”

　　一面是频繁成交，一面是低溢价。

　　黄河滔说，今年以来，上海土地市场的总价及单价地王纪录近期反复被刷新，表明土地市场成交热度正在升温。部分开发商确有抄底意愿。不过，多家房企参与竞拍的地块只是具有稀缺性的地块。

　　分析师付琦则直言，并不认可近期上海土地市场较热的看法，“之前所谓不热，其实是没有供应。开发商拿地的要求始终是不变的。今年上海土地市场上半年供应较少，到了8、9月份才开始多起来。同时从开发商的心态和实际出让价格来讲，谈不上热。”

　　上述上市房企营销总监也认为，近期的土地市场并不是所谓的“较热”，只是政府推地的动作多了而已，“这可能与之前上海土地出让不多，临近年底，全年的出让指标还没完成。

　　在付琦看来，土地市场热不热，不能光看溢价率，而是要看楼板价和周边房价的关系，“今年所出让的土地，楼板价加上相关成本，大多和周边房价持平。一些地块和2009年、2010年土地市场火爆时相比，价格跌幅在30%以上。”付琦说，从拿地心态上看，近期拿地的开发商普遍比较理性，都计算了能够承受的最高价格，价格过于超出预期的土地不会拿。

　　上述新城地产相关人士也说，近期上海土地市场并不算热，只是土地供应量增加了而已，“市场需要土地供给，否则明年楼市就真的没有（房源）供应量了。”

　　但付琦也认为，今年开发商的资金状况比去年要好，开发贷相对容易了，销售也比较好。同时上半年用于土地方面的支出也较少。他同时指出，由于相关供应指标仍未完成，近期可能还会有较多地块集中出让。

　　宋海称，从心态上讲，目前开发商拿地是要比上半年积极，“不像上半年不敢拿，便宜也不敢拿。战术上则较为保守，往往根据目前周边楼盘的市场售价、投资成本倒算一下，在能保证一定利润率的情况下，才会拿。”

　　据黄河滔称，截至11月28日，上海已宣布的计划在12月出让的地块，在19幅左右。

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