标杆房企多路线突围 “调控大年“行业悄然变脸

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 新闻晚报 　　 2012-12-28 16:28

　　在房地产调控持续，房价从高速上涨转为平稳上升的大背景下，2012年房地产开发商的开发战略出现了明显的变化。就行业而言，行业集中度再次提升，开发企业纷纷高速周转促进盈利；就开发区域来说，标杆房企重回一二线城市的趋势正越来越明显；而在融资渠道方面，随着融资渠道的逐步放开，海外融资火热，资金链危机缓解，库存水平趋于合理。

　　行业：集中度提升，周转速度加快

　　以价换量实现逆势增长

　　在2012年全国商品房销售面积与去年基本持平的情况下，中原集团研究中心监测的十大标杆房企1至10月依然取得了平均23%的增长率，逆势增长显著。标杆房企的全国市场份额也进一步提升，销售额占有率从2008年的7%上升到2012年的12%。

　　从2012年标杆房企销售面积的增长率来看，2012年表现优异的企业有招商、华润、绿城及富力等，其增长率均超过了50%，表现稍逊的企业则有恒大和雅居乐，但其依然取得了正增长。受调控影响，由于2011年众多房企的销售基数较低，我们比较最近三年这些标杆房企的平均销售面积增长率，可以看到招商、华润及恒大是最近三年表现最佳的房企，而绿城和雅居乐的市场表现则差强人意。

　　行业利润率明显下滑

　　随着房价上涨趋势明显放缓，通过土地溢价来获得较高利润率的时代已经过去。中原集团研究中心以标杆房企半年报和三季报的销售净利润率作为其2012年的销售净利润参考，通过数据对比可以看到，自2007年以来，标杆房企的销售净利率呈现明显下滑趋势，已从2007年的24%下滑到2012年的18%。

　　为了弥补销售净利率的下滑，多数标杆房企提高了其资产的周转率。中原集团研究中心以开发商2012年的销售面积与其土地储备面积的比值作为其周转速度的参考指标，可以很明显地将十大标杆房企划分为三类：高周转企业仅有万科一家，其年土地储备周转率达到31%；大部分企业属于均衡周转的房企，包括保利、恒大、华润、金地(论坛)、招商、中海，其平均的周转率为17%；而富力、绿城、雅居乐的周转速度则明显偏慢，平均值仅为9%。

　　未来竞争加剧转型加速

　　回顾2012年标杆房企的表现，通过加快销售节奏获得更多的利润已经是大势所趋。

　　另外，由于三四线城市供大于求的问题比较严重，标杆房企的布局普遍回归一二线城市，同时其主要的产品类型也从之前的中高端为主向中低端的自住、改善型需求转变。因此，未来在一二线城市的刚需产品上的竞争将继续白热化，在需求比较固定的情况，如何制定合理的价格和合适的产品成为房地产企业能否成功的关键。

　　在竞争日益加剧，利润率明显下滑的大趋势下，如何能够在市场中继续保持领先是标杆房企必须仔细考虑的问题。目前来看，万科依然保持了其快速周转的优势，并积极转型商业地产；恒大在三四线城市遇到困难的情况下，宣布进军一二线城市；华润则放下身段，从一线城市的豪宅生产商向二线城市的中端住宅转变；招商则后起直追，通过合理的价格策略，实现了销售的跨越式增长。

　　近三年来表现最佳的开发商招商、华润及恒大其典型性表现分析

　　开发趋势：大举回归一二线

　　综观2012年1至10月，标杆房企累计购地金额同比去年下降14.4%，假设11、12月依然保持9、10月份的拿地速度，2012年标杆房企的拿地金额或与2011年基本持平。

　　在经历了2011、2012年的去库存的阶段，从2012年9月开始，标杆房企的拿地销售面积比重新上升到1以上，但依然处于相对平衡的状态，表明目前开发商拿地状态依然十分谨慎，仅是小规模地补充土地储备的行动。

　　从开发商来看，2012年度采取扩张政策开发商最为典型的是招商，拿地规模远大于其销售规模；保利、万科、中海则是以销定量，根据销售的规模决定拿地的规模，保持土地储备的平稳；富力、恒大、华润、金地、绿城等房企，其拿地规模明显小于其销售规模，依然处于明显的去库存周期。

　　2012年1至10月，从标杆房企拿地数量来看，一线城市占比20%，二线发达城市占比21%，二线发展中城市占比42%，三四线城市占比18%，其中二线发展中城市占比最高。《中原地产研究2012年年刊》认为，由于三四线城市未来存在一定的调整风险，因此标杆房企采取了回归一二线城市的策略。

　　资金：融资渠道畅通，资金链危机缓解

　　目前来看，房地产开发商主要的融资途径包括银行贷款、信托和海外融资。银行贷款和海外融资的规模均明显上升，信托融资则受此影响而现放缓。

　　渠道放开海外融资火热

　　银行贷款向来是开发商最主要的资金来源。在调控政策最严格的2011年，全国房地产行业银行贷款出现了负增长，而2012年以来，银行贷款便出现了明显的正增长，近期贷款势头有进一步上升的趋势。这表明在经济逐步回落的情况下，银行对房地产行业政策偏紧的局面已明显改观，房地产行业的融资困局得到基本缓解。

　　由于美国QE3的推出，热钱流入香港的步伐有所加速，内地房企在香港融资的难度大幅降低。9、10两月，国内房企在香港发行的债券出现暴增。根据中原统计，9、10两月国内房企在香港已发、拟发的债券总额分别为8.5亿美元和12.5亿美元，与之前的融资规模相比出现大幅增加。11月初，SOHO中国又成功发行10亿美元债券，内地房企海外融资规模再创新高。

　　内地房企上市通道再启

　　内地房企在香港上市的通道也重新开启。2012年11月23日，旭辉控股集团在香港完成了首次发行，募集资金约15.3亿港元，成为2012年以来首家登陆香港资本市场的内地房企。11月29日，江苏新城地产也完成了港股上市，募集资金约18.96亿港元。与此同时，金轮及由瑞安房地产分拆出来的新天地，均在进行上市前的推介，内地房企香港上市潮或将再次来临。

　　与此同时，房地产信托收益率近期略微下滑，2012年10月房地产信托平均收益率下降到9.99%。究其原因，一方面是因为货币政策放松，资金利率下降；另一方面由于楼市回暖，房价止跌回升，投资者对楼市的风险情绪也有所好转。

　　但不可否认的是，根据上市房企2012年三季报的数据显示，房企整体短期资金链基本安全，但是分化十分明显。其中，一线标杆房企（万科、保利、招商、金地等）短期资金链明显宽松，而二线潜力房企（荣盛、苏宁、阳光城、泛海等）的短期资金链则依然紧张，且2012年以来并未明显改善。

　　从《中原地产研究2012年年刊》统计的A股上市的23家一二线房企来看，短期资金链明显宽松的企业有万科、招商、保利、首开、金地、世茂；短期资金链相对合理的企业有中粮、华侨城、金融街、天房、北辰；部分二线房企目前来看短期资金链依然十分紧张。

　　声音

　　保利地产：确认全年销售额已突破千亿

　　综合相关报道，截至12月21日，保利地产今年全年销售额已突破1000亿元，随后广东保利董事长余英对此也予以了确认。

　　另外，早在12月16日，保利地产董事长宋广菊就曾透露，截至12月中旬保利的认购金额已超千亿。据12月5日保利地产发布的11月销售简报显示，1-11月份，保利地产共实现签约面积815.3万平方米，同比增长36.26%；实现签约金额920.32亿元，同比增长36.1%。

　　远洋(论坛)：前11月销售293亿料2013年可达350亿

　　远洋地产月初公布消息透露，11月公司录得协议销售额约22亿元，协议销售面积约21万平方米，销售均价约10500元/平方米，环比10月皆有不同幅度的回落。

　　而1至11月，远洋地产共录得协议销售额约293亿元,同比上升约23%，已经超过全年销售目标近10%。远洋地产原定2012年全年销售目标为270亿元。截至于今年10月，远洋已经凭借271亿元的累计协议销售额提前两个月完成年度目标。

　　龙湖：淘金商业综合体前11月销售359亿

　　年初明确商业地产为公司第四条产品线后，商业综合体对龙湖地产的业绩贡献进一步加大。本月龙湖地产公布，公司11月单月实现合同销售金额39.2亿元，环比增2.6%，同比增5.9%。截至11月底，龙湖地产共实现销售金额358.6亿元，完成全年390亿元销售目标的92%。国泰君安报告指，龙湖四季度每个月将推出约80亿可售货量，如若入市货量可以达到50%的去化率，那么其今年合约销售可以达到400亿元，全年目标无虞。

　　佳兆业：明年销售目标计划超200亿

　　据报道，佳兆业副主席兼执行董事谭礼宁表示，今年公司的销售目标是165亿元人民币（首11月已完成销售150亿元），相信全年必定会超标完成，预期公司明年销售表现会比今年好，初步计划明年销售额目标超过200亿元，相当于按年增长25%。

　　谭礼宁称，现时集团已于内地全国24个城市有布局，共有50至60个项目。预计明年销售中，珠三角地区贡献达到45%，而长三角地区贡献约为10%。

　　专家观点

　　张宏伟同策咨询研究中心总监

　　千亿之后房企必然面临多元化转型

　　在调控已成常态的市场背景下，规模再庞大的企业也会受制于业务类型单一局限于住宅市场的这一局面，开发企业要获得长期发展势必面临修炼内功与企业转型的问题。

　　在未来，企业或通过精细化管理、产品研发能力提高、产品标准化与产业化的操作、适度涨价等手段缓解利润率下滑局面，或开始谋求转型养老地产、商业地产、产业地产等通过业务多元化规避未来住宅市场调控的风险,或通过并购、投资等多元化手段进军海外市场、其他产业等，这些都是房企业绩达到千亿之后必然面临的多元化转型问题。

　　对于转型过程中的房企来说，比如住宅地产企业进军产业地产的情况，决策者要充分考虑公司如何以住宅业务板块与产业地产板块并驾齐驱，“两条腿”走路的方式规避不同板块业务的投资风险。对于一个具体的投资者来说，其整个企业体系内部能否在自有的现金流结构中实现投资住宅的资金与投资产业地产等其他板块的资金互动，并且这两者之间能够实现良好互补，这将成为投资者降低市场风险和实现可持续收益资金流的重要保证。

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