楼市新政风云突变 三大类产品可望“逆市突围“
http://www.haozhai.cn 文章来源: 东方早报 2013-03-14 10:48
2月20日，国务院常务会议部署房地产调控有关措施。就在各方乐观认为此举表态意义大于实际意义的当口，一周后，‘国五条’细则出台，市场预期急转直下，甚至出现恐慌情绪。面对压力重重的市场环境，多位业内人士表示，有三大类产品因自身的特点，在未来仍有机会。
同策咨询研究中心资深分析师许之静认为，新兴国际社区规划板块，如唐镇板块、外高桥板块、前滩板块，这类区域由于规划配套尚未完全建成，板块内的住宅市场也大多处于发展阶段，因此即使在调控加码的情况下，该类板块产品后续发展仍有空间。
锦和投资集团品牌总监沙立松认为，上海的顶级豪宅，因为客群来自全世界，并且销售周期长，因此新政对这类产品的影响不会太大。此外，同属刚需的90平方米以下的传统两房或创新2+1房将继续成为市场成交主流产品，一方面短期内受惠于20%二手房税收政策影响的刚需回流，另一方面保障房覆盖外来人口的政策落实还需一段时间，因此这类产品的市场需求不仅不会降低，短期内还可能逆势增长。
研究总监薛建雄认为，顶级豪宅和超小户型是市场长期发展的趋势，因为它们在前期过热和近期调控的调整之后，将重新爆发活力。从土地供应和需求角度来看，目前整个中环以内的土地都非常稀缺，但是中环内大量次新房的业主都有改善居住环境的需求和实力，所以中环内高品质的80-200平方米，特别是90-150平方米的舒适两房或三房，将非常稀缺。由于此类新盘，几年才出现一个，所以不论市场如何调控，其需求仍将最强烈。
“市中心顶级豪宅长期利好会逐步显现。”德佑地产研究主任陆骑麟表示，对于高端购房需求而言，基本上都是一次性到位，即使出租也能获取长期稳定的投资回报，稀缺性产品一直以来受到调控影响相对较小。此外，商业地产的契机可能再次来临。2011年限购和限贷政策严厉执行，配合房产税的打压，上海住宅市场极度低迷，不过当年的商业地产却尤其活跃，很多开发商开始转战商业地产，当年上海全市商业地产的销售面积一度占到全年商品房销售总量的40%，而在此前楼市火爆的2009年，商业地产的占比仅有23%。
小户型
★多轮调控中最抗震★
“这几年，调控持续加码，但小户型，特别是70平方米以下的紧凑小户型却总保持着供不应求的态势，相比其他户型，其成交量表现较为稳定，可以说，这类户型是目前最抗震的产品。” 锦和投资集团品牌总监沙立松对记者表示。
根据上海某地产网数据监控中心截至3月6日统计，上海全市在售70平方米以下的小户型公寓共计3555套，其中浦东存量最多，有1044套住宅在售，目前存量占到全市公寓类存量的不足4%。市中心仅有黄浦、长宁 (论坛)、普陀、闸北4区总计301套70平方米以下的住宅，占总量的8.4%。主要集中在浦东惠南、浦东周康(社区网 论坛 商铺)、奉贤海湾、闵行颛桥等板块。
奉贤柘林板块，该板块当前70平方米以下房源可售套数为832套，板块内的上海绿地香颂 (论坛)公寓(小区网 论坛)项目以小户型为主，几乎垄断柘林板块70平方米以下小户型的所有存量，而位于第二位的颛桥板块可售量为341套，板块内的原公馆 (论坛) (论坛)项目主推60平方米左右的一房。另外，奉贤海湾板块的该类小户型可售套数也在200套以上，板块内的嘉业海悦 (论坛)苑还有172套70平方米小户型未推出。
成交方面，锦和房产数据显示，2012年70平方米以下的小户型全年累计成交达到219181平方米，共3560套。
据汉宇统计，今年1至2月份，70平方米以下小户型共成交666套房源，比去年同期增长353%。从近期小户型成交榜单看，中心城区及外围区域项目，各占半边天，分别吸引不同类型购房者的目光。
沙立松指出，考虑到小户型产品开发的不经济、产出率低等因素，小户型产品的新增供应量不会发生太明显的变化，因此，小户型产品的成交量有望缓慢放大，供应将可能出现紧张局面。
纯新盘
★后发优势锁定成交★
“相比上海楼市的大批尾盘项目，2013年全新推出的纯新盘项目可能更获需求的关注。”业内专家表示，纯新盘项目无论从规划设计还是产品质量上都具有后发优势，特别是首批推出的房源，在定价上会更趋于理性。许多之前没有挑到合适价位、合适户型、合适地段的购房者都会将目光转向这些今年新开的项目。
根据数据监控中心统计，2013年1月至今，上海新增纯新盘5个，其中刚需公寓仅嘉宝梦之湾 (论坛)1个。在1-2月，上海市中心中高端楼盘开盘火热，雅戈尔长风8号 (论坛)、新江湾润地华庭 (论坛)、尚浦领世 (论坛)，三大中高端项目接连开盘，推盘量也相当庞大，共计推盘654套。
同策咨询研究中心最新报告称，新开盘的5个项目，分别分布在新江湾城 (论坛)、长风、徐泾、嘉定。除了嘉定新城项目外，其余都属于中高端产品。与对周边其他产品价格比较看，嘉定主城区的嘉宝梦之湾紧靠轨交11号线嘉定西站，但价格与周边基本持平，受到刚需客欢迎。
润地华庭属于新江湾城板块中偏小户型的住宅产品，因此价格在板块内也偏低；尚浦领世属于新江湾城板块中比较特别的产品，是一个总部园区项目，相当于板块内的一个城市综合体，价格处于板块内偏低位置。
长风8号开盘折后4.2万-4.3万元/平方米，售楼处称“开盘的第二天，两房已卖完了”。其相对于板块内的长风紫御豪庭价格基本持平，目前两个项目的市场反响均不错。该项目作为2010年地王项目，楼板价就高达25966元/平方米，经过两年多时间开发，以“平价入市”的方式，首次对外出售，并取得不错销售成绩。截至目前，以42707元/平方米的成交均价，成功签约128套房源。
汉宇地产市场研究部分析师张颀指出，长风8号的热销主要基于以下两方面原因，其一，开发商谨慎入市，合理定价，争取有效客群；其二，近期，长风板块改变了长期零供应的格局，先有中海紫御豪庭 (论坛)“开路”，并取得优异销售成绩，而此次，雅戈尔长风8号首次开盘，虽然部分产品存在同质化，但主推的两房小户型，却巧妙地形成了产品差异化，有效降低竞争程度。
徐泾板块的海珀晶华 (论坛)与板块内的其他独栋产品价格相差无异。但从长远看，高总价别墅去化较为缓慢。
在成交量方面，根据网上房地产信息统计显示，截至3月7日，长风8号共签约128套，润地华庭签约87套，尚浦领世签约39套。
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