无法定或约定之无效情形 “定金协议”应有效

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 房地产时报　　 2005-12-19 16:22

姜先生与上家签订了“定金协议”，约定上家于今年底办妥产权证，并在此后3天内与姜签订买卖合同。现在上家已办出了产证，在没签合同前，姜想以没看过房屋和设计图纸为由提出退房，他问他能否返还定金和首付款。
　　
本律师认为，双方当事人之间的定金合同，若无法定或约定之无效情形，也应当有效。任意一方当事人违反合同，如无特殊情形，将承担相应的违约责任。姜先生与出售人签订了“定金协议”的合同，其实已经符合了房屋买卖合同的主要条款，实际上是买卖合同和定金合同混合为一体的合同。况且，即便该“定金协议”只是对签订房屋买卖合同的约定，并不具备买卖合同的基本条款，该“定金协议”也具有法律效力，若一方当事人违反本协议而不签约，则要承担定金责任，此定金在法律上称为“订约定金”。因此，姜先生若要求退房，则是对于该“定金协议”的违反，属于违约行为，将会面临丧失其所付定金的风险。当然，姜先生只在定金范围内承担违约责任，首付款则可要求返还。需要注意的是，如果双方在订立房屋买卖合同时就主要条款不能达成一致，而定金协议又没有约定的，此种情况下未能订立房屋买卖合同，不能适用定金罚则。
　　
买卖双方需注意，房屋买卖事关市民重大经济利益，要慎签合同，最好请房产专业人士把关，不要因为草率签署定金协议或买卖合同而背负违约责任，造成重大经济损失。以上答复仅供参考。