新国五条后京买房现状调查：六环内难寻百万房
http://www.haozhai.cn 文章来源: 新华网 2013-04-18 11:55
眼下人们最喜闻乐见的生活方式莫过于“群”，微博、微信里身份趋同、价值观相似、年龄相仿、收入水平相当的人们纷纷奔着同一个目标“建群”，而当下的楼市，买房人何尝不是这样为了买房目标组建标签的“群”。他们大致分为五个群，豪宅买家、改善型买家、刚需买家、商住房买家、二手房买家……他们共同面对着一个课题：国五条出台后，房产如何进行买卖、投资、出手、改善？……为了理清头绪，本期《广厦时代》特意采访了各类置业人群，针对调控细则的影响，举例剖析刚需、改善、高端、投资等不同的置业需求可能遇到的新问题，从不同的角度为购房人还原新政后的北京市场，为买房人献计献策。
低总价新盘选择少 摇号人忐忑开盘时间又有变数
刚需房 花钱买房还要托人情
经历了反复选择，托人摇号，筹集首付一系列“纠结”的过程，小朱本以为他这一年的买房路可以在4月份结束，但前几天接到的电话又给他浇了一盆冷水，他想买的大兴区某项目，因为预售证的问题，开盘时间将继续顺延。国五条的细则对于他这样的纯刚需族并没有新的限制，但却从另一方面影响了他的买房路。
看房：从三环到六环
两万以下房难寻
小朱之前一直与父母住在南三环马家堡，去年春天，他和同是北京人的女朋友结婚，婚后继续和父母住在一起。父母家的房子是个不到60平方米的老式小两居，四口人生活在一起十分不便，因此小朱计划买房搬出去。
一开始，小朱打算买一个小一居，与父母之间住得近些，方便平时来往。他在角门周边的几乎每家中介都留下了联系方式，也看了无数的房源，但是始终没有遇到合适的。小朱手里的积蓄不多，加上双方父母的贴补，能凑30多万，按照首套房首付30%计算，小朱把自己的买房预算定在100万。当时这个总价，在南三环能够买一个老小区的一居，但由于年代久远，贷款的评估价无法到100万，首期款至少要拿出50万，他负担不了。
于是小朱将购房范围继续向南扩张，他得知大兴天宫院板块很火，对比周边的几个项目，他最终选定了一个57平方米一居，预计均价17000-18000元/平方米，总价算下来就一百万左右。小朱选择这里也是无奈之举，按预算基本只能选择远郊的新房。
调查发现，小朱这样的购房者并不是个案，由于总价的限制，只能将购房的范围一再扩大，最终选择交通较方便的远郊项目。有业内人士指出，目前北京市土地供应在逐渐向外围扩散。由于土地成交时溢价率较高，开发商只能想尽办法增加附加值，最终大多将项目定位为高端或改善型产品，从规划时就将小朱这样的购房者已挤出市场。
确定：排号者众多 多方打听托关系
小朱确定购房意向时，该项目已经销售了两期。小朱打听到，这里每次开盘都会遭遇抢购，两三个人抢一套房子还算是正常的，每期卖完还会有不少没选到合适户型的客户等待下一期。据置业顾问介绍，该项目三期将会推出600套左右房源，而小朱选定的户型一共就70多套。小朱排上号的时候前面已经排了近1000人，而当时距预计的开盘时间最少还有3个月。
小朱曾经在房地产相关的行业工作过，他想起以前经常有人托他的同事帮忙排号买房，于是他也找到以前的同事，希望能帮忙让他顺利地摇上号。当他和他的同事讲了需求之后，得到的答复是，只能帮他想办法，没法确定。
《广厦时代》了解到，像小朱这样有托人摇号想办法的刚需购房者有很多，而且不乏成功的先例，这其中最常见的就是找销售人员帮忙。据一位不愿透露姓名的业内人士透露，他们项目去年开盘时，很多销售人员靠排号拿到的“好处费”比卖房拿到的佣金还要多，最多的一次开盘，光这一项收入就有20多万。更有甚者，在某个刚需盘，因为购房者没有预付给销售人员“排号费”，销售人员就没有帮他办理相关事宜，购房者最终没有被摇上号，大闹售楼处。
该业内人士还透露，摇号暗箱操作的事情在市场上十分普遍，尤其是一些大热的刚需盘，好的户型数量有限，托关系也较多。
根据最新消息，该项目目前排号已经近4000人，小朱能摇上号的几率在继续降低。
业内人士分析认为，很多开发商将多次、少量推盘作为其推盘策略，无疑造成了人满为患抢购的场面，但究其根本原因，还是反映出了目前北京楼市,尤其是低总价的小户型项目需求大于供给的矛盾。
等待：预售证问题 开盘时间继续延后
前几天，小朱又接到他置业顾问的电话，原本最近要进行的验资要延后了，因为北京国五条细则对新建商品房价格的要求，他们项目的预售证暂时批不下来，具体延期到何时，他们也无法得到确切消息。不过小朱也得到一个好消息，置业顾问向他保证，这期的价格肯定超不过18000元/平方米。
根据北京市住建委网站信息显示，小朱所购项目的已售房源，一期均价为15793元/平方米，二期均价为16136元/平方米，涨幅并不高，而三期产品置业顾问和媒体报出的预计价格都在17000-18000元/平方米。这个涨幅对于小朱这样的购房人并不难接受，他现在关心的是到底什么时候能买上，能否买到自己心仪的户型。
根据国五条北京细则，“对报价明显高于项目前期成交价格和周边在售项目价格且不接受指导的商品房项目，可暂不核发预售许可证书或暂不办理现房销售备案。”规定中并没有对于价格高出的幅度作出具体的规定，很多开发商都在揣测。大兴某项目的营销总监表示，多年来，“低开高走”已经是房地产营销中最常见的手段，这也符合市场经济的规律，楼盘首期开盘时，周边配套和规划还不是很完善，推出的楼座可能也是项目中位置不太好的，随着区域的成熟和产品的升级，价格逐步走高，这已经成为一个惯例。该营销总监还表示，如果价格不是一期比一期高，前期业主也会不满意，因为降价业主维权的事情也屡见不鲜。
对于应对新政的办法，他表示，他们现在就在考虑，原本打算应用在新一期产品中的绿色技术是否要上马，技术的增加无疑会增添成本，但销售价格又要被控制，对于开发商来说得不偿失。另一纯新盘的负责人就表示，他们已经在重新考虑自己项目的预售证申请，原本打算先给两栋位置较偏楼座拿预售证，现在打算重新规划，一次性拿下全部项目的楼座，以便可以自己把握推盘的节奏和价格。
北京市住建委网站信息显示，截至4月15日，新政后仅有3个项目预售许可证获批，其中两个是老项目的后期，价格基本与前期持平。而小朱所要购买的项目，还未拿到预售许可证。文/门庭婷
固有小户型房屋已出售 中意新房却迟迟不能开盘 京城楼市细则让改善性需求成本增加
改善房 卖了老房损失百万
“真是后悔死了，我那套小户型的房屋已经卖了，可是中意的新盘却由于售价高于前期而迟迟不能开盘，目前，我卖掉的那套小户型的房子的售价已经上涨了近百万元，要不是当初开发商告诉我，他们的项目即将于3月份开盘，我才不会这么匆忙就把老房子卖掉呢。现在可好，新房没买到，老房子也已归了他人。”近日，读者王先生向《广厦时代》反映了自己的遭遇。
据了解，目前像王先生这样的遭遇在北京并不少见。在北京版本的国五条细则出台后，不少改善型购房者由于北京明确将严格执行“认房又认贷”政策、售价明显高于前期的项目不能拿预售许可证等因素，致使计划中的换房计划中途搁浅。
购房计划被迫中断
年初，在朋友的介绍下，王先生相中了北京市五环附近的一个项目。“该项目离五环特别近，计划开盘的时间也比较早，而且该项目的户型不是特别大，总价会稍微低一些。”王先生表示。“当初听开发商说，该项目的开盘时间应该在今年的3月份左右，因此，我便匆忙将原先的小户型住房给卖了，谁知房子卖了以后，北京版本的国五条楼市细则出台了，该项目由于售价明显高于前期而没能拿到预售许可证，因而开不了盘。”
据王先生透露，其原本想买该项目一期的产品，可是由于他知道该项目时，该项目一期的产品已经卖完了，因此他才不得不等待二期。原本，该项目的销售人员告诉他，二期的售价应该在3.3万-3.5万元/平方米，可是其后的一个月内，该项目的售价一调再调，最后调成了3.9万元/平方米，明显高于该项目一期的售价3万元/平方米，因此没能拿到预售许可证，因而开不了盘。
“后悔死了，当初如果不是等该项目开盘，我的房子早就买了。而且，我原先的那套小户型住房位于北京市四环以里，周边地铁、公交一应俱全，而且还是学区房，目前，这套房子的售价与我出售的时候相比，已经上涨了近百万元，现在想想这件事我就心疼。”王先生颇为感慨地说。
换房成本明显增加
除自己中意的楼盘迟迟不能开盘外，由于北京市明确将严格执行“认房又认贷”政策，这使得与王先生一样的改善型需求在换房的过程中，还面临着首付成本增加的问题。
“在北京市‘认房又认贷’政策严格执行之前，其实部分银行在发放贷款时，只认房不认贷。”购房人贾先生表示，按照他原本的设想，名下的第一套住房在已经出售的情况下，购买第二套住房时，只需要付30%的首付即可。可是，目前北京市严格执行了“认房又认贷”的政策，让他的换房梦想很难执行。
据贾先生介绍，由于在CBD工作的关系，考虑到20分钟的车程范围，他看上了亦庄林肯公园项目的170平方米的户型，单价为27500元/平方米，一套房子总价大概需要467万元。在“认房又认贷”未严格执行的时候，他卖掉名下房产后，可以按照首套的方式购买，首付只需30%，大约140万元。但现在，即便卖掉房子后，由于有贷款买房记录，最低的首付也得按照60%算，约为280万元，并且贷款利率还会按照国家基准利率的1.1倍执行，这等于让卖小买大的换房成本翻了一番。
据链家地产市场研究部统计，目前北京二手房市场上改善性需求占比约为45%，其中至少有八成属于卖一买一的置换需求，约占36%；新房市场上以小换大的改善性需求比例也在30%以上。也就是说超过三分之一的购房需求首付将从最初的30%提高到60%。而真正意义上的家庭购买第二套房的比重不会超过20%。对此，链家地产市场研究部张旭表示，置换型的二套房购房者的首付比例翻番，对于需求的抑制会比较明显。
或影响小户型销售
事实上，北京版本的国五条细则的出台，影响的不仅是王先生和贾先生这样的准改善性需求，更影响到一些购买小户型的首置刚需，因为未来他们也面临着换房的难题。
“我本来准备先买一套60平方米左右的一居室作为过渡房，可是按照北京市目前的政策，即便将来我将购买的小户型先卖掉，然后再买新房，我依然会被当做购买第二套住房来对待，首付需要60%，贷款利率是国家基准利率的1.1倍，这无疑将增加我的换房成本。与其如此，我还不如再等等，等攒够足够的钱后再一步到位购买一套稍微大点的户型。”小张表示。
据了解，在北京版本的国五条细则出台后，不少与小张类似的刚需在出手购买小户型作为过渡房时都变得迟疑了。这是因为一旦他们出手购买了小户型，将来他们在换房时的难度将加大，这显然不是他们乐于见到的局面。
目前，购房者的这一变化已经引起了一些房企的注意。据了解，位于北京大兴区的一处楼盘，目前处于项目规划阶段，计划下半年开盘。本来该项目规划有一居室的小户型，后来该项目的开发商在评估信贷新政后，遂放弃了一居室户型的设计开发，最终将该项目的户型全部变成70-90平方米的两居室和三居室户型。对此，分析人士指出，在此信贷政策影响下，更多的房企将会调整产品的结构，减少小户型的比例。文/李路斌
- 【 打印 】 【 关闭 】
- 免责声明：
本网转载内容均注明出处,转载是出于传递更多信息之目的,并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。
如需免费更正、修改或补充信息，请联系我们： shanghai@haozhai.cn
豪宅之家网站热线服务电话： 021-58207097
