住房二三十年内仍处“绝对短缺”状态

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 济南时报 　　 2013-04-18 11:57

房子的盈利模式从来不是“高抛低吸”，它出手后基本上没有可能再以当初的成本价买回来，不会有像股票投资一样反复在低点买进的机会。

　　从限购、限贷到如今的税收、房价控制目标，面对日益高涨的房价，有关房地产调控的政策不断出台。今天，在舜网与中海地产[简介 最新动态]联合举办的中海[简介 最新动态]·央墅名家论坛上，住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮就新“国五条”给楼市带来的影响和未来房价走向如何等问题阐述了自己的观点。陈淮认为，新“国五条”是楼市“高烧”的一剂退烧药，但治标不治本。要真正解决房价快速上涨的问题，改变房地产融资方式和改革土地制度是关键。未来20-30年，住房仍将处于“绝对短缺”的状态。在这种状态下，城市平均房价可能会出现下降，但不意味着购房者实际购买房价下降，中心城区房价仍会因稀缺性而不断上涨。

　　卖旧买新已成市场主力需求

　　说起近期出台的新“国五条”，陈淮认为，无论是“国五条”还是“国十条”，都是楼市“高烧”的退烧药，只能短期内抑制房价上涨，治标不治本，从根本上讲，要解决房价快速上涨问题，改变房地产融资方式和改革土地制度是关键。陈淮认为，房地产业向市场经济转变，要解决要素的市场化和产权的市场化两个问题，也就是资金、土地等基础要素买卖、定价、竞争的自由。“资金、利率、融资方式、土地供给以及土地的优化配置等深层次的问题不解决，房价很难降下来。”

　　谈到房地产市场必然涉及房价，对于大多数购房者关心的房价是涨是跌的问题，陈淮表示，随着城市的扩张，住房郊区化趋势必然导致城市平均房价下降，但这不意味着实际购买房价下降，一些中心城区的房子和高端产品价格仍会保持不断上涨的态势。“影响房价的因素首先是有没有更多的人需要房子，而城市需要多少房子，不取决于这座城市有多少独生子女，主要看这个城市的总人口数和家庭平均人口数是否增长。”陈淮认为，中国的城镇居民中，已经有成规模的群体集体进入了住房改善期，卖旧买新已经成为市场上的主力需求，加上保障房建设的欠缺导致低收入人群住房问题无法解决，以及大量进城农民工面对的落户等问题，使得未来20-30年内，住房仍处于绝对短缺的状态。

　　20年内房地产仍是支柱产业

　　“房地产行业至少在未来20年内仍将是我国国民经济的支柱产业。”陈淮认为，城镇化是拉动内需、促进经济增长的最大动力。除了满足人们衣食等消费需求外，城镇化更多的是改善居住条件和交通出行设施。“目前我国正处于城镇化固定资产大规模形成时期，包括房地产在内的城市固定资产的规模、速度和质量决定着中国经济未来20年发展的规模、速度和质量。”

　　谈到房产投资，陈淮一针见血地指出，房子的盈利模式从来不是“高抛低吸”，它出手后基本上没有可能再以当初的成本价买回来，不会有像股票投资一样反复在低点买进的机会。

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