投资商业地产项目应把握五大原则

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 观点地产网 作者：　　 2013-05-21 12:19

在住宅“限购”持续执行的市场的市场背景下，我们不能否认投资者会转移投资方向，考虑将资金投向具有可持续回报的商业地产潜力股有可能成为投资客的备选项之一。

　　与住宅市场“限购”政策打压市场的调控政策相反，各地政府城市及区域发展规划政策频频出台，助推商业地产市场向上行走，投资客势必也会将目光转向商业地产市场。

　　而随着实体经济回暖及商业地产租金不断提升，商业地产的升值空间会越来越大，投资客对于商业地产市场的关注度也会越来越高。

　　那么，投资客在转投商业地产类项目时应把握好哪些原则，同时，也应该注意什么样的问题？同策咨询研究中心总监张宏伟认为：

　　首先，跟着政府规划政策走。

　　在住宅市场“限购”的市场背景下，政府城市及区域发展规划政策频频出台，助推商业地产市场向上行走。拿上海是政府规划来说，“大浦东”与“大虹桥”两翼发展规划的确定给商业地产发展带来前所未有的机遇，而处于“大浦东”与“大虹桥”发展初期的商业地产板块目前也处于具有投资和升值潜力的“价值洼地”。同样，世博板块、前滩板块、虹桥商务区、真如城市副中心、嘉定新城、临港新城等区域市场的发展规划也给当地商业地产的发展带来投资机会。

　　其次，从城市的角度来讲，瞄准具有发展潜力的一二线城市，尽量回避商业地产供应量偏大的三四线城市。

　　从品牌房企布局的角度来讲，一二线城市仍然是布局和深耕的重点区域。一线城市毋庸置疑是值得投资的。二线城市未来商业地产有补涨的空间，这两年，二线城市利好政策频出，如重庆“两江新区”，厦门经济特区扩容至全市、天津滨海新区行政规划的调整等，这些利好政策势必带动当地房地产市场快速发展，对于投资客来说，无论是投资住宅还是投资商业地产，这些地区是值得投资的。

　　第三，唯一不变的原则——选择好的地段，如城市CBD、副中心、轨道交通主要交通枢纽站点附近等。

　　好的地段能够带来稳定而且持续增长的人流。人流，其实就是能够为你投资商业地产而带来的“现金流”。比如城市副中心、区域商业中心、地铁交通枢纽等这样的优质地段。投资这样的地段项目，一方面人流量的增加可以保证并且每年可以增加商业地产的租金收益，另外一方面，人流量的增加导致地段本身趋于成熟，你所投资的商业地产本身的市场价值也会不断升值。

　　第四，选择好的企业。

　　选择持有型、精英型的品牌开发开发企业，这类企业为了长期性的经营收益会持续地在经营、管理甚至业态调整上不断按照市场需求进行调整，它不会因为短期利益而放弃公司常年经营的品牌，这类企业比较靠谱。

　　第五，不要盲目相信所谓的“返祖”等承诺，仔细判断项目所在区域市场未来发展价值之后再决定是否投资。

　　当前开发商在开发商铺时，有不少不以长期持有经营为目的，而是为了短期内快速回款，一旦项目销售完毕，经营风险随即‘脱钩’，开发企业也不会在后续经营上有所投入。现在这种情况比较多，甚至可以称得上是一种“潜规则”。购房者在购买商铺时，不要盲目相信所谓的“返祖”等承诺，而是要考察项目自身的发展潜力，仔细判断项目所在区域市场未来发展价值之后再决定是否投资。

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