京土地市场两极分化 热点高溢价部分无报价
http://www.haozhai.cn 文章来源: 北京商报 2013-05-23 12:03
随着前日通州4块土地于一日之内成交，北京土地市场再度迎来成交高潮。但从成交具体情况来看，通州台湖镇B-23地块溢价率高达230%，而吸引了19家房企前来竞拍的通州台湖B-03地块48%的溢价率虽不算太高，但除去公租房面积，高达1.9万元的楼面价也令各界咂舌。
但高溢价率并不是当天土地市场的全部。当日，保利地产(保利西山林语 保利新茉莉公馆)斥资9.75亿元收入囊中的另外两块通州台湖地块，土地溢价率却仅为3.7%。此外，北京市土地整理储备中心网站挂出的几块土地，尚有两块挂出数日仍没有公司给出报价，甚至包括准地王丰台区花乡夏家胡同地块。
业内分析，随着调控的深入，销售上的压力令开发商拿地可能会日趋理智，但土地总体供应不足，以及热点地块的推出又让开发商无法抗拒拿地的诱惑。未来土地市场可能出现热点地块糟争抢、部分地块遭冷遇激情与理智共存的景象。
业内人士指出，对于企业来说，一方面企业面临生存发展渴望购入土地储备本能驱动，另一方面又必须面对政策压力和市场的现状，开发商必须时刻保持“感情强烈”而又“头脑冷静”。
准地王尚无报价
事实上，在多块土地高溢价成交的同时，另外一些土地却似乎受到冷遇。甚至最近被各界称为准地王的丰台区花乡夏家胡同地块至今仍无人报价。
北京市土地整理储备中心的出让计划显示，5月14日，位于北京西南三环内的丰台区花乡夏家胡同地块开始挂牌竞价，该地块为二类居住用地；地块挂牌出让起始总价为13.1亿元，竞买保证金为4亿元。作为近期少有的优质地块，该地块被认为有望刷新今年北京地王纪录。
该地块位置稀缺，未来成交楼面地价有望达到3.5万元/平方米，再加上建安等开发成本，该地块上所建楼盘的销售价格或将达到7万元/平方米。有业内人士指出，除了周边配套不完善，对开发商的后续运营能力要求较高是该地块面临的问题之外，不愿在当下冒拿地王的风险也许是开发商报价没有想象中积极的原因之一。
此外，除了夏家胡同地块外，截至目前，通州区台湖镇B-21地块F3其他类多功能用地、B-24地块也未接到任何报价。
与以上地块相比，即便已经接到报价的地块也并非都受到了热捧。
北京市门头沟区新MC09-065-066地块C2商业金融用地从5月16日挂牌竞价起始日开始至今仅收到了企业的1次报价4800万元，与该地块的出让底价相同。 而另一块位于北京市大兴区新城核心区I、J组团0101-009、012地块商业金融、广场用地项目则在5月8日挂牌直至昨日才收到第一次报价。
罕见流拍再现
业内人士表示，与去年底到今年一季度房企上演抢地潮相比，当前北京土地市场有降温的迹象出现。
5月15日，北京通州区运河核心区IV-06地块及IV-07地块进行现场招标。但由于竞价房企给出的投标价格均低于招标底价，两块地全都流标。
根据美联物业全国研究中心监测，年初以来，北京仅有一宗地块流拍，即4月10日招标的北京经济技术开发区河西区X24C1地块C2商业金融用地。这是北京今年内首次流标的涉及住宅功能的用地。
有业内人士表示，这或许与此前政府将年内土地供应计划公布有关。充足的供应让不少房企不再担忧后续的土地储备，而根据自身需要选择性拿地。一些高价地因涨幅超出预期而被放弃。
专家表示，随着北京“限价令”的从严落实，土地市场从4月开始已经出现降温苗头，但未来大规模土地供应可能性较低，部分优质地块的竞争可能会依然激烈。北京土地市场未来将出现冷热互现的局面。
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