800多家野鸡中介搅乱二手市场
http://www.haozhai.cn 文章来源: 南方都市报 2013-06-21 12:27
无备案、未年检“野鸡中介”遍布市场
如果想买套二手房，你会选择如何寻找房源呢？
答案恐怕只有一个，寻找房产中介经纪机构。
但大多数情况是，购房者不了解二手房买卖交易流程，违法中介经纪机构趁机通过赚差价、乱收费等行为，致使每年均有数百人因买房而不得不惹上官司。
根据东莞市房管局相关规定，从事房地产经纪等中介服务机构，须取得营业执照，其机构及分支机构，应在30日内到市房地产交易行政主管部门备案。经公示后，方可对外营业。
实际上呢？南都记者近日走访了城区四街道以及樟木头等镇街中介机构最集中的区域。结果发现，在目前对外营业的中介门店中，绝大多数中介经纪机构只具备工商营业执照和税务登记证，没有任何房管部门的备案证书，也没有工作人员佩戴上岗证。
“我们至少还有工商营业执照，有的中介什么都没有，拉到客户想交易的时候，只能借用我们的公司客户端办理网签，从中赚取佣金。”6月17日下午，南都记者走访樟木头镇永隆街多家中介经纪机构时，××地产工作人员如是说。南都记者走访发现，樟木头永隆街这短短200米的街道就有超过20家地产经纪中介门店。其中，具备工商、税务和房管部门备案证书的中介机构不超过5个，其他大多数都没有房管部门备案登记，甚至有的中介门店任何证件都没有，如新达地产。
除此，南都记者还分别走访了南城、东城和万江等街道多个大型楼盘外的中介地铺，除中原、合富、金信联行等连锁中介经纪机构外，没有到房管部门登记的中介机构主要是一些微型中介。其中，南城第一国际、宏远运河路的部分中介机构就不具备机构登记证书。
除了没有备案外，部分中介为了骗取购房者信任，还制作假上岗证以骗取其信任。“很多中介为了糊弄消费者，制作了假上岗证，他们往往把房管局的投诉电话换成自己公司的，这得需要购房者仔细观察。”东莞市房地产中介协会秘书长郑浩辉表示，还有一些中介机构会办理假备案证书，市民只需到市房管局观望查询就知。
全市超800家中介无资质或不规范
此前第一季度，东莞市房管局联合镇街房管所对全市302家房地产中介门店进行抽查。其中，有124家中介经纪机构存在违规违法情况，其主要问题表现为：没有办理机构登记、登记证书过期或没有年检、没有在经营场所醒目位置公示服务内容和收费标准、从业人员没有佩戴上岗证等现象。
此次抽查的中介中高达近一半出现了不规范行为，然而这个抽查量还只是全市1500多家中介门店的五分之一。“目前东莞32个镇街有超过1500家中介门店，但截至6月份，在市房管局登记备案的只有650家左右，正规军占比还不到一半，有800多家中介都是在缺证和无证的条件下违法违规操作。”
中介数量不断增长的背后是日益庞大的二手成交量，“以去年为例，全市二手房交易资金量为101亿元，共成交29000套房源。其中，有近8000套成交房源因中介机构没有备案就不能在房管部门办理网签。”郑浩辉表示，因目前市场上绝大多数的中介经纪机构都没在房管部门备案登记，一旦出现中介卷款跑路或违法操作，就会给买卖双方的交易带来巨大损失。
“要成立一家正规的中介经纪机构，除了取得工商营业执照，需到房地产主管部门备案登记，还应当具有3名以上注册执业经纪人和固定的经营服务场所，才可从事房地产经纪业务。”东莞市房地产中介协会秘书长郑浩辉表示，但目前很多中介机构只在工商部门登记，或开办分支机构后，根本就不到市房管部门备案，通过个人加盟或开办连锁门店等形式规避责任，甚至有的中介门店套用他人资质逃避检查。
市房管局市场管理科负责人分析认为，因开店门槛低、违法成本低，近几年中介经纪机构在高利润带动影响下，犹如雨后春笋般不断冒出，且绝大多数都在房管部门监管视线之外。
对于如何净化中介市场，市房管局市场管理科负责人和郑浩辉均表示，目前因政策不严加上各职能部门配合力度不足，才致使这些野鸡中介大量存在。在他看来，提高准入门槛和提高其违法成本，并通过网络和媒体曝光违法违规中介，才有望逐步实现。
坑人招数
1
吃差价
买家被吃差价还引来官司
“本想用辛苦攒的钱买间商铺投资，结果被中介忽悠多收取了费用最后还惹上官司了。”对于自己曾经的购房遭遇，老黄不愿意再提起。两年前，在厚街镇工作的老黄在家人和亲戚共同筹措下，准备购买一套商铺用于投资。
老黄说他因为是首次购房，对二手房买卖政策、税费方面都不懂，在选好商铺和业主签订合同后，需要缴纳过户的税费了，他只知道中介要收取总价×3%的佣金，大概22200元。“这个过程需要交哪些税费、交多少我都不知道，当时中介跟我算了一下，说除了佣金外，其他税费至少得87800元左右，他们建议我共支付10万元交由他们打包处理。”
一方面是中介推出的“打包价”，另一方面中介坚持说佣金加税费至少超过11万元，犹豫再三后，老黄答应了中介的“打包价”建议。很快，双方签署了补充协议。按照约定，老黄支付10万元打包费用后，中介应尽快完成商铺产权转移，并不再收取任何费用。随后，老黄向该中介支付了9万元，剩余1万元在房产证出证当日再付。
但这笔交易并没有能按照理想的方向去走。数天后，等老黄拿到中介提供的发票后，发现该商铺交易税费发票总金额不到62000元，而非中介之前所说的87800元，老黄才意识到自己被骗了。为了表示抗议，老黄拒绝支付剩余的一万元。
但中介也不甘示弱，通过向南城法庭起诉，要求老黄支付剩余的1万元交易费用。“这件事儿最后我们败诉了，钱还是交了。”近日，老黄代理律师告诉记者，因当时在补充协议上签字，老黄只能为自己的行为买单。
解读：据南都记者查询，与老黄发生纠纷打官司的中介没有在房管局备案登记。不论是来自房管局还是房地产中介协会的消息，均认为一些不规范中介吃差价的行为最为常见。老黄的代理律师认为，如果当初老黄能够选择正规的中介机构，多了解一些二手物业买卖流程和税费标准，就不至于到最后如此被动。
2
乱收费
“霸王条款”合同强吃买家
古丰打算买一套小三房作为自己的婚房，于是通过东城区一家房地产经纪有限公司购买了一套二手房，中介称业主开价为65万元，押金为3万元。不过中介公司的唐小姐告诉她还可以再与卖家商议价格，提议让古丰先交5000元在中介公司作为诚意金。
古丰于是交了5000元的诚意金给唐小姐，并拿到了对方开具的收条以及签署了一份《承诺书(买)》。过了几天，唐小姐表示没能讲下价来，还是要65万元。古丰认为价格太高就想不买这套房了，要求唐小姐退回5000元诚意金。但唐小姐表示卖家会收下5000元诚意金，因此无法退还。
古丰随后回家去查看此前双方已签订的《承诺书(买)》，却发现有买卖双方并不对等的条约，“第五条，若买家在××中介转交给物业所有权人后逾期或违反本承诺书之约定时，则承担违约责任，即所交付定金不要求返还，且承诺向××中介公司支付中介代理费及咨询费作为违约金”。
而对于卖家违约的约定是，“第七条，若该物业所有权人收取定金后逾期履行或其他违反于该物业买卖交易有关的行为，则视为违约，应承担违约责任即双倍返还定金。若该物业所有权人双倍返还定金，则本人/本公司承诺支付定金一半的金额给××中介公司作为其对该物业买卖交易的报酬”。
“这份合同对买卖双方违约惩罚认定不对等，我认为这是明显的霸王条款。”古丰向南都记者表示，不管是买家违约还是卖家违约，中介都吃定了买家。她很苦恼5000元诚意金已经追不回来，还可能被中介讨要代理费用。
解读：金信联行总经理罗凤认为，买家只是交了一个诚意金，并非定金，因此只要诚意金没有转为定金，是可以要求拿回来的。但是这关键还是要看已签订的合同，是否有提及满足一定条件后诚意金可转为定金。
在二手房交易中，双方所签订的合同非常关键，东莞市房地产中介协会秘书长郑浩辉表示目前虽然管理部门提供有合同范本，但并不做强制要求中介公司按照范本提供合同，尤其是不规范中介很有可能埋下“地雷”，因此建议买卖双方在签署之前一定要仔细看好合同具体条款，有必要的话甚至请律师来把关。
3
“用私刑”
投资客被指跳单拿不回定金
史乐是一个长期在樟木头投资房产的投资客，因此不少中介公司都很熟悉他，有笋盘也会介绍给他。史乐此前已经在某一中介公司买过了近10套房，他说每次都是付足了中介的佣金，而且跟这家中介的人员都很熟悉，经常一块吃饭。
在今年2月份的时候，这家中介公司一位业务人员介绍他去看了一个小区的房子，那天刚好他没有时间，就让其妻子跟随中介去看楼。妻子看楼后说，这套房以前是看过的。史乐说：“这套房是我一个老乡的，去年6月他就要卖，但报价46万元，我觉得有点贵，就没有买。”如今，史乐知道同类型房产已经市值约50万元，而报价仍然是46万元。因此史乐找到业主，把价格谈到了45万元成交。4月份，史乐将这套房收楼后又重新进行简单装修后再放盘，其中放盘的中介也包括原来那家中介公司。“我猜他们中介就是这样知道我已经买下了那套房，而且是没有通过他们买的，因此怀疑我跳单。”
之后，史乐又通过该中介物色到另外一房产。在下了3万元的定金后，该中介公司却称业主不卖了。在史乐前去讨要已经缴纳的3万元定金时，该中介公司称史乐此前有跳单，必须将前一笔物业的中介佣金支付了才会退回3万元定金。
解读：金信联行总经理罗凤表示，不管此前事实上有没有跳单，但此次史乐的3万元定金是可以拿回来的，“没有证据证明被认为的跳单行为，因此定金可以通过法律途径要回来”。但是她也指出，确实存在买家和卖家为了逃避中介费用，不遵守诚信原则。
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