租金上调 能否破解“公房”管理难题？
http://www.haozhai.cn 文章来源: 兰州晨报 作者：邱 2013-06-25 12:29
由于历史原因，兰州市至今还有26170户居民租住在各类由房管局直接管理的“公房”中，每月按期向房管部门缴纳远低于市场价的房租。
危旧房屋存量大，维修资金严重不足，是目前“直管公房”面临的主要问题，而居于其中的居民多为城市低收入群体，他们的居住条件以及后续服务亟需改善。7月1日起，兰州“直管公房”租金上涨，但涨价是否可以解决“直管公房”目前的问题依然是未知数。
老旧“公房”样本
这是一栋建于五泉南路半坡上的老旧建筑物，连续在这里居住了30年的李德福都记不清楚它建于何时。建筑物共两层，呈“回”字型结构，一截楼梯搭在东南 角，由此可以上到二楼，楼梯口原本是两间厕所，如今也被改造成了房屋，门口的春联还没有褪色，楼里几十号人如厕只能步行大约五分钟去五泉山公园西门口的一 间公厕。一圈开放式走廊勾连了这里数十间房子，走廊里每家门口都堆着蜂窝煤、盆子、装满水的食用油桶等日杂用品，塞满了楼道。
这栋楼二楼西端第二间房子，62岁的李德福夫妻和儿子就居住在这里。李德福以前是原庆阳路房管所的一名工人，后来分流到下属维修公司，直到退休。1984年，李德 福分到了现在这套带套间的房子，但他只有使用权，产权属于房管部门，每个月需按面积缴纳租金。说到房屋面积，李德福打断妻子的话，不停地强调：“建筑面积 29.29平方米，使用面积19.9平方米。”在这里，李德福一家一住就是近30年。
6月20日前后，兰州阴雨绵绵，五泉房管所担心他们管理的一些年久失修的房屋会发生意外，为此他们安排了24小时的值班表。该所一名负责人20日上午在其办公室对记者说：“楼房不担心，就怕一些平房出问题。”说话时，外面的雨下得正大。
李德福家的房子开始漏雨了，雨水透过屋顶残破的瓦片慢慢渗进，报纸糊的顶棚承受不住了，6月21日凌晨1时许，李德福一家已经睡着了。“哗啦”顶棚掉下来，李德福的妻子被整个纸糊的顶棚盖住了。一家人当夜再无睡意，开始清理房屋。
6月21日下午3时多，记者到李德福家时，妻子正在扫地上的土，头上还落着不少土渣子，李德福说五泉房管所已经派人在上午将顶棚重新修好，屋顶也做了修葺。
前段时间拆迁，李德福的隔壁和楼下都划到了拆迁范围，独独留下了李德福的房子。李德福把这次漏雨的原因归结为拆迁时工人们踩坏了房顶的瓦片，6月21日 下午，工人们正在修建新的山墙，李德福由此成了二楼最西端的住户。“最早划定拆迁范围时，我家也在白线内，等拆迁时却又没拆，后来找人问说是当初划线划错 了。”李德福指着屋外正在新建的保障房高层说，“隔壁的邻居和楼下的住户已经分到了那里的新房子。”这段时间，李德福一直为此感到遗憾和惋惜。他希望通过 拆迁能改善住房条件。
后续服务亟待加强
6月21日上午9时许，朱祥祖和老伴再次来到白银路房管所，这是他们第四次来寻求解决家里厨房漏水的问题。朱祥祖今年78岁，老伴75岁，房管所的维修办公室在五楼，朱祥祖和老伴一边爬楼一边抱怨楼梯太高，每爬一层他都要休息一下。
在维修办公室，一位年轻的工作人员问朱祥祖有没有交维修申请。朱祥祖历数数月来寻求维修的过程。工作人员打电话给维修人员马上去朱祥祖家里检查漏水的情况。
朱祥祖家在正宁路，是一栋安置回迁楼，这里居住的有“直管公房”住户，也有自有产权的住户。“开发公司还建后，公房私房混杂，问题很多，后续服务确实有不到位的情况。”一位不愿具名的房管所负责人说。
这位负责人举例，“碰上最多的就是楼上楼下漏水，楼上住私房，楼下是公房，私房漏水，我们房管部门没有权利去要求私房业主维修，只好委托物业管理方，很多服务不到位的问题就出现了。”
朱祥祖的问题是，他家的厨房漏水影响到了楼下的住户，楼上卫生间漏水又影响到了他自己。2单元801室，40多平方米的“直管公房”，朱祥祖在这里居住了30多年。从2012年秋天开始，楼下的住户就反映朱祥祖家厨房漏水了。
朱祥祖一开始没打算麻烦房管所，他以为是管子周围渗水，就自己弄了一些水泥沿着管子周围抹了一层，有几个月楼下再没有反映过漏水问题。
过完年后的几个月，楼下又开始找朱祥祖了。朱祥祖75岁的老伴患有心脏病，楼下住户最近这段时间每天早上七点多就敲门“抗议”，朱祥祖的老伴实在有点受不了了。朱祥祖和老伴只好将拧干水的拖布放在渗水的地方吸水，希望以此缓减往楼下的渗漏。
6月21日上午11时，当朱祥祖和老伴从房管所回到家时，房管所派出的维修人员已经等在家门口了。外出两小时，朱祥祖老伴用来吸水的拖布可以拧出一盆底子的水了。
维修工人这次没有找到具体的渗水位置，表示改日会继续来检查。
租金上涨的理由
“危旧房存量大，维修资金严重不足。”五泉房管所一位负责人说。
“直管公房”管理部门统计全市“公房”发现，目前三大类公房都不同程度存在维修改造的问题。一类是建于上世纪60年代以前的房屋占公房总量的4.4%，这些房屋大多为土木结构，房屋险情严峻，必须进行整体翻建才能保证安全。
二类是建于上世纪70-80年代的砖混结构楼房，占整个直管公房的34.07%，这部分房屋虽没有达到使用年限，但由于建设时原材料标准不高，造成目前房屋的公共设施、管网等严重老化，水管跑漏、屋顶漏雨情况普遍存在，此类房屋维修比例呈逐年上升趋势。
三类是建于上世纪90年代以后的房屋，这部分房屋只使用了十多年，但设施、设备的零配件也已到了更换的期限。
四是由于各种维修材料价格不断上涨，直管公房管理成本不断增加。
五是直管公房、私房、单位房产混杂，房屋产权呈现多元化，房屋的共用部分在管理和维修服务中难以分割，导致维修成本和管理难度不断增加。
作为兰州市自管公房最主要的管理单位，兰州市“直管公房”部门负责人认为此次调整租金的一个主要原因是为了“以租养房”。他认为，按照原来较低的租金，根本不够这些公房日常的管护和维修。“收取这些钱，也是为了改善小区的居住环境，提高服务质量。”
谈及公房租金上调的原因，物价和房管部门表示主要是成本压力过大。根据成本监审结论，2013年兰州市直管公房租金成本(管理费和维修费)为每月每平方 米3.86元，而现行2元的租金低于成本，只占到成本租金的51.82%。与此同时，兰州市现存直管公房大部分是上世纪90年代以前建成的，房屋设计落 后、设施不完善，危旧程度日趋严重，维修养护工程量逐年加大。每年市财政补助维修资金仅为200万元，2012年公房房屋普查测算，需维修资金2726万 元，资金缺口较大，不能达到“以租养房”的目的。
接受采访的相关部门负责人称，“低租金收入也制约了"直管公房"管理水平的提升，目前 公房管理单位依然沿用走家串户上门收缴租金的方式，管理方式落后。现行标准的租金收入，只能勉强维持人员工资和管理费用的支出。成本监审显示，兰州市公房 管理中心2009-2011年平均每年亏损294.26万元。公房管理单位无力打造信息化收费管理平台，无力提升公房管理水平，公房管理不能步入良性发展 的轨道。”
此外，相关部门认为，合理调整公房租金是住房制度改革的核心环节，而兰州市直管公房现行标准不仅在全国大中城市处于最低水平，就是在我省各市州也是很低的。
据了解，目前兰州市直管公房分布零散，管理区域面广线长，东至桃树坪，西至河口，南至红山根、伏龙坪，北至五一山。截至2012年底，兰州市直管公房建 筑面积122.66万平方米，使用面积89.79万平方米，其中直管住宅共26170户，平均每户面积只有45平方米左右，而且低收入群体占到80%以 上。对于调租后增加的收入，房管部门表示将拿出一定比例(不低于3%)的收费资金用于危旧房屋的维修改造。
租金可否探讨阶梯制度
现行兰州市直管公房租金标准是根据《甘肃省发展和改革委员会关于调整兰州市直管公房租金标准的批复》(甘发改服务〔2010〕124号)，从2010年 3月1日起，由0.9元／平方米·月调整为2元／平方米·月。此次对兰州市直管公房租金标准进行调整，即：由现行的2元／平方米·月调整为3.3元／平方 米·月。其中，对承租户中经民政部门确认的低保户家庭，按照国家规定采取调价额减半收取的优惠政策，即由现行的0.9元／平方米·月，调整到1.55元／ 平方米·月。
对于租金上调，一些公租房住户提出建议，租金调整能否按照房屋新旧、地理位置等综合因素制定出一个级差，住在楼上的和住在危旧平房里的人，缴纳租金能有所区别对待。
7月1日起，兰州“直管公房”租金上涨，但是涨价是否可以解决“直管公房”目前存在的问题尚需时间检验。
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