上海零售地产供应将“恐怖井喷”租金增长已放缓
http://www.haozhai.cn 文章来源: 第一财经日报 作者 2013-07-05 12:13
它们进入的是一个拥挤并且充满挑战的市场：一方面，零售地产供应量激增，另一方面，始于去年的零售业的萎靡却没有完全走出低谷。
用“井喷”形容今年下半年上海零售地产供应状况并不为过。
根据戴德梁行的统计数据，在上海，预计今年下半年开业的零售地产项目(包括购物中心、百货、商业街区等具备一定体量的规模性商业物业，不包括街铺)总面积将达到249.4万平方米。
这一数字是惊人的，从任何角度来看都是如此。
以今年上半年为例，上海零售地产开业面积为49.2万平方米，而下半年的新增供应量将是上半年的5倍。
如果拉长分析的时间跨度，从2000年至2013年6月底，上海零售地产的累计供应量为1091.2万平方米，但仅今年下半年的供应量，就将接近上海此前13年半累计供应量的23%。
“今年、明年直到2015年，商业地产的供应量是比较恐怖的。”戴德梁行华东区商铺部主管韦泽铭说，“用"恐怖"这个词来形容是贴切的。”
租金增长放缓敲响警报
在249.4万平方米的构成中，包括了多个大体量项目。
其中，“月星环球港”项目总面积达到32万平方米，每层购物面积约4万~5万平方米，而由新鸿基地产投资开发的“环贸IAPM”面积也达到12万平方米。
然而，这些即将入市的大体量购物中心也许很快就会发现，它们进入的是一个拥挤并且充满挑战的市场：一方面，零售地产供应量激增，另一方面，始于去年的零售业的萎靡却没有完全走出低谷。
根据仲量联行的研究报告，2012年底至2013年初，整个零售市场的销售额增长开始放缓，即使在被认为消费力相比二、三线城市更为旺盛的一线城市，这一现象也同样突出。
仲量联行的报告称：“2012年底，上海及北京两地分别仅有两三家零售商场实现了销量增长，大部分商场的销售额增长率均有所下降。”“2012年零售业的放缓实际上为我们敲响了警钟。”仲量联行大中华区零售地产部总监邓汝舜表示。
但在今年，警钟仍然被一再敲响。
戴德梁行的数据显示，今年二季度，上海主要商圈项目的入驻率低于近两年平均季度入驻率。作为零售地产“风向标”的租金水平变化趋势，也反映出零售地产正面临潜在的供大于求的矛盾。
据戴德梁行的监测数据，虽然南京西路、南京东路、淮海路、陆家嘴(600663,股吧)、徐家汇(002561,股吧)五个上海主要商圈的平均租金自2009年年底始终维持上涨趋势，至2013年第二季度，五大商圈首层平均租金达到每天每平方米60.4元，但租金增长率已经出现下降趋势，商家承租能力接近极限程度。
增长放缓的趋势十分显著，除淮海路商圈以外，上海其余四个主要商圈今年二季度首层租金增长率均出现下降，其中南京东路今年一季度的租金增长率为3.06%，但到了二季度，租金增长率仅剩0.16%。
争取生存空间
租金增长放缓的原因，除了同业之间激烈的竞争、零售业的放缓，还有重要的一点是零售地产原有的生存空间，正日渐遭到电子商务的挤压。
“虽然电子商务并不意味着购物中心的终结，但网上零售确实限制了大众零售市场的发展，特别是低端服装品牌的实体店，消费者由于对价格非常敏感，大部分转向了网上购物。”仲量联行的报告认为。
为此，购物中心正在通过调整租户中娱乐、服务和餐饮业等无法在线消费的商户比例，以增加客流量，躲避与电子商务的正面竞争，争取新的生存空间。
“过去两年，在上海的一些分散区域，非传统零售元素(餐饮、娱乐与服务业)在购物中心所占的空间比例从30%上升到了33%；在新运营的商场中，这一比例更是上升至45%。”仲量联行的研究显示。
以今年上半年开业的K11购物艺术中心为例，项目餐饮比例达到36%，服务业比例为12%，两者之和接近项目近半面积。
仲量联行中国研究部上海区董事麦哲文表示：“娱乐、服务和餐饮业等非传统零售元素，正成为租户组合中日益重要的组成部分。部分购物中心的业主已制定战略优先计划，将60%~70%的零售空间专门用于餐饮和娱乐，如影院、游戏厅和卡拉OK厅等。此外，他们积极引进许多专门提供服务的租户，如早教中心、英语培训机构或美容健身中心等无法在线消费的商户。”
麦哲文预计，今年下半年起，零售业销售额增速将会有所回升，“政府非常希望通过推动内需发展国家经济，这应该会对零售业产生正面的影响。”
对那些即将挤入零售地产领域的发展商而言，这也许是为数不多的好消息。
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