长年只涨不跌 上海房租半年涨10%

http://www.haozhai.cn　　文章来源: 第一财经日报　　 2013-07-12 11:57

在上海手握40多套房源的“二房东”张明（化名）近日给不少租客下了“逐客令”，原因是他和一些房东“谈崩了”。“一套100平方米的三房，房东要将租金从5000元/月大幅上涨到7000元/月，而我从4个租客手里总计才能收到6000元/月。近期房租疯涨，我手里的房源也越来越少了。”张明向《第一财经日报》记者抱怨。

国家统计局公布的最新数据显示，6月居住价格同比上涨3.1%，其中，住房租金价格上涨4.1%。有机构统计，这已经是国内房租连续第42个月上涨，且今年以来，房租上涨的速度明显超过往年。

在一线城市，房租上涨的压力更大。汉宇地产对旗下分行的调查显示，上半年上海市租金价格同比涨幅约10%~15%。

不断上涨的房租让不少业内人士开始呼吁——调控不仅要针对房屋买卖市场，租金也应成为调控的对象。7月初，住建部和工商总局已经联合发出通知，要求各地整顿中介市场、规范租赁市场。

疯狂的房租

从“二房东”张明处租了一间主卧的李勇（化名）更郁闷。“原先说好给我一个星期缓冲，但是前两天突然就把我赶出来了。”李勇告诉记者，他在上海静安区重新租了一个主卧房间，租金为2600元/月。

“今年实在涨得太疯狂了，半年前，附近区域一个主卧的价格从来没有超过2000元/月，但现在2500元/月以上的已经比比皆是。”李勇表示。

作为一线城市“涨租运动”的亲历者，张明显得有些无奈。“都是长期客户，我一般不怎么涨租金，但房东涨我必须涨。”

德佑地产枫景店经理张宝洪告诉记者，门店所处的静安区为沪上传统的高端板块，潜在的购房人群往往本身就有房产，在限购执行，尤其是去年夏天上海限购政策进一步收紧后，被迫转买为租的客户越来越多，导致今年以来区域内住宅租金普遍上涨了5%~10%。

德佑地产张江店经理张德才介绍，区域内租赁需求十分旺盛，房源一般挂牌一周内即能出租。在这种情况下，区域租金上涨明显，去年年底时，张江板块二房房源租金在5000~5500元/月，目前已攀升至6000~6500元/月。

信义房屋临平二店业务员胡小田称，板块内标杆楼盘租金在6、7月间有不同程度上涨。如标杆楼盘瑞虹新城 (论坛)(小区网 论坛)，其面积120平方米左右2房目前租金为7500元/月，比年初时有400~500元/月上涨，而毕业生租客多选择合租方式。

面对高企的房屋租金，合租已经从之前的“备选”渐渐成为工薪阶层尤其是应届毕业生们“首选”的租赁方式。

业内人士告诉记者，6、7月份，正逢应届大学生的毕业潮，租房需求量明显增长。持续高涨的租金通常可以占到了这些学生30%~50%的月收入。因此，他们中的很多人都感叹称“租不起”，而800~1500元/月的合租房由于地段、环境等条件相对较好，自然成为了他们眼中的“香饽饽”。

多因素助涨

德佑地产研究总监陆骑麟认为，持续上涨的房价是带动租金上涨的主要原因，今年上半年全市二手住宅均价相比去年同期上涨了5.9%，由于住宅的出租需要维持一定的租金回报率，所以房价的上涨也必然会带动租金上涨。

陆骑麟表示，近年来持续上涨的房价使得更多的年轻人无力买房，限购政策的不断收紧也令很多人无法购房，这些都令潜在的租房人群不断壮大，客观上也助长了租金的上扬。此外，租金上涨具有刚性，一般易涨难降，北上广深等一线城市的租金自2010年以来几乎年年上涨。

信义房屋资深业务员房磊告诉记者，除了需求增加、业主提租等因素影响外，新增租赁挂牌房源不足也是原因之一。“3月份成交高峰期后，4~6月间二手房买卖交易也维持在不错的水平，导致存量房源去化较多、新增挂牌房源不足。”

刚刚“被涨租”的胡小姐则将房租上涨的根源归结为房产中介的推波助澜。她对记者称：“我本来已经和房东谈好，一年租期满后，续租租金由3200元/月调整为3300元/月，但当部分房产中介知道房子的租期将满时，便不停地给房东打电话，声称她的房子能够租到3600~3800元/月，最后在我的‘软磨硬泡’下，房东才勉强同意以3400元/月的价格续租给我。”

“房价快速上涨已持续十年左右，实属老话题，而房租大涨，却是近几年的‘新鲜事’，现在确实是有关部门关注房租问题的时候了。”业内人士认为，政府应该管理房租，重点在于增加供应，其次，也应该完善法律法规、规范市场秩序。

记者了解到，目前政府主要通过提供住房补贴、建设公租房、廉租房以及提供人才公寓等措施来降低部分租房困难人员的租房成本。

日前，住建部、工商总局联合发布通知，要求各地整顿和规范房地产中介市场秩序，严肃查处房地产中介机构和经纪人员的10类违法违规行为，其中包括分割出租，吃房租差价等行为。

对于下半年租房市场的走势，陆骑麟认为，由于下半年没有春节后和毕业季这样的租赁高峰，因此租金的上涨势头可能会有所放缓。尽管如此，沪上的住宅租金长年以来都是只涨不跌，即便在租赁淡季一般也只是滞涨或涨幅放缓。在房价不断上涨，并且租房需求依然旺盛的情况下，很难指望租金上涨的势头能够得到完全的遏止。

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据媒体报道，今年第一季度，北京单套房平均租金价格已经攀升至3660元，较2008年大涨了82%。进入6月以来，毕业季也正在加速京沪房租上涨。房租已经超过月供，史上最难租房季已然来临。

施同学是今年上海高校的一名毕业生，因为要留在上海工作，所以在五月份的时候，他就开始留意学校周边的房子租赁的情况。一开始，他打算找“周边设施完备”、“空间大”、“地理位置较为便利”的房子；但是经过将近两个月寻找，他觉得能够找到同时满足这三方面条件的房子的可能性非常低。

小施说：本身房子舒适度、价格、还有地理位置这三个方面里面，我觉得最多只能选两个，甚至只能选一个。最后我是以舒适为第一、地理位置为第二，价格第三。

中泰房产李先生告诉记者，近期因为应届毕业生比较多，在相对交通便利的郊区的房源可谓是供不应求，而市区的房子租赁主要是像外籍人士、企业主管等高端客户为主，也出现上涨的趋势。

李先生：郊区公司那边对应客户想属于中低端的一些客户群，应届毕业生占了很大的一部分，可以说是供不应求的。市中心这一块的房源相对充足，也是属于一些比较高端的客户群体，相比于去年同期的时候上涨很多。

据上海房屋租赁指数办公室最新的统计数据显示，在过去5月份，上海房屋租赁指数为1404点，环比上涨0.47%。中、低端市场涨幅扩大。6月份上海房屋租赁市场也呈现出走热的迹象。中国上市房企研究中心副主任张化东博士告诉记者。

张化东：从供给来看，供应市场大部分都是在偏小户型上，而且它的位置也是相对靠近内环、中环或者是外环以内的这些位置。这些供给量比较有限。而且每年租房的人口向购房的人口转化的速度也不足够快，这种供给量相对于需求量是逐步萎缩的。

上海的房租看来确实在涨，那么深圳的情况怎么样呢？

家住福田通心岭片区刘先生，3年前在这里租下一套83平米的三房，房租是一年一涨，去年年底的涨幅最大；但最近几天，陪朋友看完房之后，刘先生既庆幸，也发愁，因为年底又要跟业主讨价还价了：

刘先生：当时比较便宜，3800，每年都在涨，后来涨到4000，第三年又涨到了4800，现在都是5000、5500了！

同处福田的百花片区，由于学校集中，为准备9月入学季，许多家长从5月底开始，就来这里看房租房，导致房租价格也是水涨船高，某地产中介陈小姐：

陈小姐：一般三房的话，102平米，如果全齐的情况，它是6500到7000，价格略有所上涨，有些业主一分都不少的，这个价格才可以看房。

相关数据显示，个别片区，由于某些结构因素导致的租金上涨幅度，甚至超过了3成。有专家就表示，房租涨势迅猛，源于住房价格上涨带来的跷跷板效应，深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁：

宋丁：应该说是三年以来房价上涨最快的一个通道，成交量其实某种意义上这段时间以来反倒适度的收缩了，意味着什么呢？房价上涨被一些个力量裹挟着往上来走的时候，其实需求，因为有一种萎缩感，观望情绪多了，那么这一部分人，没有进入住房，就是买卖市场的，就回归到租赁市场，就促使租赁市场活跃。而且价格它有一个相互拉升的问题，如果是买卖市场它的价格往上走，租金也跟着往上走。加上这个需求近段以来相对，所以这两个翘翘板效应，所以有一部分流到租赁市场。

对租赁市场未来的走势，业内人士分析，深圳庞大的租赁需求将支撑租金保持上涨趋势，尤其是7月份毕业季的到来，或许还将触动新一轮房租价格上涨。

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